Истек срок аренды земельного участка что делать

Закончился срок аренды земельного участка что делать?

Истек срок аренды земельного участка что делать

Любой договор содержит информацию о сроках его действия и возможностях продления. Не исключение — договор аренды земельного участка, имеющий нюансы в вопросах приоритета арендатора по завершении сроков его действия, условий составления и продления.

Консультация специалиста поможет правильно составить договор аренды земельного участка, однозначно указав нем такие важные условия, как срок предоставления земли арендатору, условия ее использования, а также пролонгация арендного периода.

Как продлить аренду земельного участка юридически грамотно? Как взять используемый участок земли в аренду снова и с минимальными временными и финансовыми затратами?

Законодательный аспект

Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса. Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются:

Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства.

Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество. Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Если срок аренды участка не закончился, а арендодатель заключил еще один договор с уже новым арендатором, то такая сделка будет признана судом незаконной.

Прежний арендатор имеет право восстановить нарушенные условия договора в суде, требуя с арендодателя возмещения всех понесенных убытков.

Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы.

Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время. Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Статья 610. Срок договора аренды

Существующие способы

Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела:

  • перезаключение документа на новый период;
  • составление дополнительного соглашения к действующему договору о его продлении;
  • автоматическое продление аренды земельного участка.

Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды. При этом в нем могут быть сохранены или изменены прежние условия или же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон.

Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.

Образец договора аренды земли:

Условия пролонгации

Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий:

  1. Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа.
  2. По решению суда, который восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.
  3. По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение.

Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в них. Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона.

Как продлить аренду земельного участка

Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.

За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.

Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.

В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.
Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя (руководителя). Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы.

Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.

Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Пролонгация арендного договора дает право арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.

Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.

Без аукциона

Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора или подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона.

При этом участок земли на торги не выставляется. Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату.

Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя.

В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права.

Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.

Под строительство

В практике имеется много случаев, когда арендуемый надел земли используется с целью индивидуального строительства. В этом случае арендатор имеет полное право осуществить пролонгацию договора аренды.

Процедура продления арендного земельного договора под индивидуальное жилищное строительство максимально упрощена государством. Для этого достаточно подать в уполномоченный орган государственной власти действующий договор аренды и имущественный документ на постройки.

Выделяют следующие причины, по которым договор аренды может быть не продлен (расторгнут) арендодателем:

  • в условиях договора указано, что арендуемый земельный участок не предполагает возведения на нем каких-либо строений;
  • характеристика земельного участка не предусматривает (запрещает) на нем любое строительство;
  • арендатор обязался, но не начал строительство в установленные сроки.

Подача заявления

Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок:

  1. Указание отдела или лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.
  2. Указание имени заявителя-арендатора или полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды.
  3. Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.
  4. Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.
  5. Само намерение продлить действие договора.
  6. Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.
  7. Дата, подпись арендатора или лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать.

В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.

Источник: https://advokat144.com/zakonchilsya-srok-arendy-zemelnogo-uchastka-chto-delat/

Уверенность на века или дом на птичьих правах? Чем грозит истекший срок аренды на землю

Истек срок аренды земельного участка что делать

Иллюстрация: «Палникс групп»

Жить в своем доме за пределами городской черты хотят многие, и с наступлением весны и сезона частных строек все больше покупателей присматривается к предложениям в организованных коттеджных поселках. Справедливо считается, что это самый цивилизованный вариант проживания «на природе»: вы получаете подготовленный участок с инженерными сетями и готовой инфраструктурой.

Коттеджный поселок «Палникс»

Однако даже покупая недвижимость в организованных поселках, можно столкнуться с серьезными проблемами.

Например, право на дом, в строительство которого вложено несколько миллионов (а то и десятков миллионов) рублей, откажутся регистрировать в Росреестре, и добиваться этого придется через суд в течение долгих месяцев без каких-либо гарантий положительного исхода.

Чтобы такого не случилось, необходимо очень тщательно изучать правоустанавливающие документы на землю. А лучше — привлечь к сделке грамотного юриста, который хорошо разбирается в земельных вопросах.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор Ассоциации  «Палникс групп»:

— Самый простой и безопасный вариант переезда за город — покупка в собственность уже готового дома или земельного участка у проверенного застройщика. В таком случае сделка настолько понятна и прозрачна, что под такую недвижимость многие банки даже готовы выдавать ипотеку.

Для того чтобы обезопасить себя, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра и получить подтверждение прав продавца на объект капитального строительства и земельный участок.

После этого можно заключать договор купли-продажи, и мечта о загородном доме станет реальностью.

Именно такой продукт сегодня предлагает «Палникс», наши покупатели точно знают, что не столкнутся ни с какими проблемами в процессе приобретения загородного дома или земельного участка, так как мы предлагаем только объекты, на которые уже оформлены права собственности.

Аренда на удачу

Часто, исходя из возможности приобрести земельный участок подешевле, покупатели рассматривают возможность приобретения либо незастроенного участка, находящегося в аренде у застройщика, либо такого же арендуемого участка, но с объектом незавершенного строительства (фундаментом). Это более сложный вариант: в таком случае приобрести землю в собственность сразу не получится, выкупить землю можно только после того, как арендатор построит на ней недвижимость и зарегистрирует этот объект.

В данной ситуации следует особое внимание обратить на условия договора аренды, особенно на срок его действия.

Дело в том, что в настоящее время на рынке загородной недвижимости представлено много земельных участков, срок аренды которых истек.

Продавцы обосновывают легитимность своих прав на такие участки тем, что в договорах аренды предусмотрен пункт пролонгации действия договора на неопределенный срок. Вместе с тем, согласно ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 01.03.

2015 г., продление договоров аренды по истечении срока договора без проведения торгов запрещено.

Какими проблемами это грозит покупателю?

Во-первых, покупатель рискует не получить даже право аренды на участок.

До недавнего времени Росреестр без проблем регистрировал переуступку прав аренды на землю на покупателя даже если срок действия договора официально истек и действие договора возобновлено на неопределенный срок. Однако в последнее время ведомство все чаще отказывает в такой регистрации, а покупатель узнает об этом, уже сдав документы и уплатив всю стоимость уступки.

Основанием для таких отказов стали разъяснения Минэкономразвития РФ, изложенные в Письме от 29 января 2018 г., в котором однозначно указано, что «договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению по истечении срока аренды, на который они заключались».

При этом надо понимать, что даже если удастся зарегистрировать переуступку прав по просроченному договору аренды, данный договор, действующий на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст.

610 Гражданского кодекса РФ, может быть расторгнут арендодателем в любой момент, с уведомлением арендатора за три месяца.

В данной ситуации у арендатора будет всего три месяца на окончание строительства и регистрацию права собственности на строящийся объект.

Во-вторых, у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией построенного дома и выкупом участка.

Раньше, до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, и арендаторы (застройщики), и их субарендаторы (покупатели) пользовались тем, что действие договора аренды продлевается на неопределенный срок в случае, если нет возражения арендодателя. И регистрирующие органы, и суды, если дело доходило до них, до недавнего времени разрешали регистрацию объектов недвижимости в коттеджных поселках, даже если срок основного договора аренды на землю уже истек.

В настоящее время, с учетом разъяснений Минэкономразвития в Письме от 29 января 2018 г., подход к данному вопросу у регистрирующих органов, органов власти и судов меняется.

Поэтому постройка дома на арендованном участке с просроченным договором аренды становится игрой в русскую рулетку: высока вероятность того, что покупателю не удастся законно достроить дом и ввести его в эксплуатацию.

Соответственно, не удастся выкупить землю у государства и оформить собственность на нее.

В третьих, покупатель может не получить дом, оплаченный по договору «купли-продажи будущей вещи».

Многие застройщики пытаются использовать еще менее прозрачные методы продаж земельных участков с истекшим сроком аренды. Например, приобретение жилого дома и земельного участка через куплю-продажу «будущей вещи», выделение паев в общем имуществе поселка или продажа доли в праве на общее имущество коттеджного поселка.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Как правило, покупателей в отделах продаж коттеджных поселков успокаивают тем, что с переуступкой права аренды проблем не будет (буквально вчера оформляли — и все прошло нормально!), а через суд можно зарегистрировать что угодно.

У нас и правда долгое время через суды регистрировали даже летние домики в садовых хозяйствах.

И даже в паспортах указывали прописку вроде: «8 километр Чусовского тракта, СНТ (садовое некоммерческое товарищество) номер такой-то, восьмая улица, девятый дом».

Накопленная судебная практика и более строгий контроль со стороны муниципальных и государственных органов власти сегодня серьезно усложняют этот процесс.

Застройщик просто юридически не сможет зарегистрировать построенный объект либо лишится участка по истечении срока аренды и, соответственно, не сможет выполнить взятые на себя обязательства.

В результате строительство загородного имения может превратиться в бесконечную череду судов и оформления документов, что затянется не на один год.

Читайте документы и взвешивайте риски

К сожалению, сегодня на рынке ИЖС много таких предложений, потому что далеко не все застройщики, бравшие участки в аренду, смогли правильно рассчитать свои силы.

Некоторые территории — иногда на десятки гектаров — даже не начали застраивать, и сейчас эти земли просто простаивают.

Некоторые застройщики не успели освоить выделенные территории до окончания срока аренды, и теперь эти земли становятся источником проблемных сделок для покупателей.

По-хорошему, собственникам — администрации города и МУГИСО — стоит провести ревизию договоров аренды на земельные участки, выделенные под строительство коттеджных поселков, и выставить освобожденные участки на новые торги, получив в результате серьезные средства в бюджет. Но пока этим заниматься никто не спешит.

Остается только посоветовать покупателям загородной недвижимости внимательно читать основной договор аренды, который был заключен между собственником земли и арендатором.

Если срок договора аренды истек, следует быть максимально внимательным, желательно подключить к сделке грамотного юриста и морально подготовиться к возможным судебным тяжбам. Или найти вариант приобретения загородной недвижимости на более прозрачных условиях.

Скорее всего, вам придется потратить на такой объект больше денег (надежность и гарантии обходятся недешево), но зато вы точно сможете воплотить в жизнь мечту о доме за городом.

Источник: https://ekb.dk.ru/news/dom-na-ptichih-pravah-chem-grozit-uraltsam-mechta-o-zhizni-za-gorodom-237133244

Продление аренды земельного участка

Истек срок аренды земельного участка что делать

Подписывая договор аренды земельного надела, стоит заранее задуматься о будущих перспективах его использования и узнать о о продлении договора аренды земельного участка без торгов.

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом.

Законодательство

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае проведения аукциона на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит арендную плату за землю и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент расторгнуть договоренность, заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

  • взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
  • по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
  • на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

  1. перезаключение на иной срок;
  2. заключение дополнительного соглашения;
  3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях — продлении аренды и указывает сведения:

  • договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
  • сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
  • намерения заявителя о продлении сроков аренды;
  • прикладывается договор аренды;
  • ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Требуемый пакет документов:

  • заявление о продлении аренды;
  • копия паспорта (для представителей — доверенность с отметкой нотариуса);
  • копии учредительных документов (для юр. лиц);
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
  • копии договоров с «коммунальщиками»;
  • квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
    справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину — 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие — согласие обеих сторон.

документа:

  • ссылка на основной договор аренды;
  • дата заключения соглашения;
  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • предмет соглашения — продление срока аренды;
  • ссылка на основные условия договора;
  • подписи сторон.

Основное правило — форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

  • строительство не было предусмотрено договором аренды;
  • категория земли не разрешала возведение построек;
  • стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен отказать в продлении арендного срока по конкретным причинам:

  • если земельный надел был изъят из оборота;
  • если участок был зарезервирован для государственных нужд;
  • если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин.

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/prodlenie-sroka-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.