Кадастровая и инвентаризационная стоимость земельного участка

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

Кадастровая и инвентаризационная стоимость земельного участка

В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.

Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.

Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.

В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.

Инвентаризационная стоимость и её характеристики

Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.

Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:

data-matched-content-ui-type=”text_card”

  • когда оформляется наследство;
  • при приватизации жилья;
  • для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.

Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.

Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки

Кадастровая стоимость и её характеристики

Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:

  • район, в котором расположена недвижимость;
  • территориальное расположение дома в этом районе;
  • близость остановок общественного транспорта;
  • отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
  • наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
  • дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.

Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.

Кадастр недвижимости VS БТИ

До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.

Пример.

Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.

Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.

Разница в количественном выражении

Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.

Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.

Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.

Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.

Порядок оценки

Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:

  • определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
  • рассчитывается инвентаризационный показатель.

Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:

  • решение о проведении оценки принимается региональными властями;
  • проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
  • проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
  • анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
  • итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
  • заключительный этап – занесение информации в общую базу.

БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей

Кто выдаёт

Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.

Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.

Разница в расчёте налога

Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:

ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),

в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.

По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.

Сумма налога формируется следующим образом: вычитается из общей площади квартиры двадцать метров и облагаются налогом оставшиеся метры; если квартира коммунальная, то вычитается 10 метров; если речь идет о частном доме – 50 метров.

Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.

Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку

Как оспорить

Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.

Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:

  • данные при расчётах  использовались не совсем верные или точные;
  • инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.

Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства

Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.

Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.

Что в итоге?

Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.

Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.

Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.

Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше.

Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/otlichie-bti-ot-kadastra

Инвентаризационная и кадастровая стоимость: Понятия и отличия, как и где можно узнать?

Кадастровая и инвентаризационная стоимость земельного участка

Инвентаризационная и кадастровая стоимость — это два разных понятия. Рассмотрим, в чем их отличия и где они используются. 

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость — это себестоимость жилья, которую рассчитывают, исходя из использованных для постройки материалов.

Также учитывается износ здания, который с каждым годом становится все больше, поэтому инвентарная стоимость постепенно снижается.

При оценке не учитывается престижность района, наличие инфраструктуры или ремонта. То есть для расчетов используется минимум параметров. 

Для чего нужна

С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому практически для всех операций с недвижимым имуществом стали повсеместно использовать кадастровую стоимость. Но наряду с ней инвентаризационная применялась в следующих случаях:

  • расчет налоговой ставки на недвижимость (дома, квартиры, земельные участки) для физлиц;
  • приватизация (цена, высчитанная при инвентаризации, указывается в документах);
  • при покупке и продаже недвижимого имущества по инвентарной стоимости рассчитывался размер налогообложения;
  • расчет налога при заключении договора мены или дарения;
  • наследование жилья или участка (справка с инвентаризационной стоимостью требуется нотариусу).

Также справка с указанием инвентаризационной стоимости может потребоваться для госорганов. 

На что влияет

Инвентаризационная стоимость влияет на расчет налоговых платежей за недвижимость. С 2013 года в основу расчетов бралась кадастровая величина, указанная в нормативно-правовых актах.

При этом учитывали цену, полученную при инвентаризационной оценке объекта недвижимости. Она умножалась на дефлятор — специальный коэффициент, установленный Минэкономразвития.

В 2015 году этот показатель составлял 1,147. 

Инвентаризационная стоимость использовалась в некоторых регионах до 2020 года. Далее вместо нее стала применяться только кадастровая. 

Что такое кадастровая стоимость 

Кадастровая стоимость — это цена недвижимого имущества, которую определило государство в результате проведения массовой оценки. Занимаются этим сотрудники госорганизации, которая выбирается Росреестром или местными властями. При оценивании недвижимости учитывается много различных параметров, поэтому кадастровая цена более точна, чем инвентаризационная.

Среди основных факторов, которые учитываются при расчете:

  1. Населенный пункт и район, где располагается недвижимость. В Москве квартира с аналогичными параметрами будет стоить дороже, чем в пгт. В одном и том же городе цена одинакового жилья может различаться в зависимости от престижности района: центр всегда дороже окраины.
  2. Этажность здания, расположение квартиры на этаже.
  3. Состояние инфраструктуры. Ценность жилья увеличивается, если рядом расположены магазины, школы, детские сады, поликлиники.
  4. Благоустройство многоэтажного дома и придомовой площади. Учитывается наличие грузовых и пассажирских лифтов, детской площадки, парковки, зеленой зоны. 
  5. Для земельных участков и частных домов дополнительно учитывается размер надела, доступ коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация).
  6. Рыночная цена на аналогичные объекты в данном населенном пункте, конкретном районе города.

Все дома, построенные после 2014 года, учитывались только по кадастру, инвентаризационная цена для них перестала быть актуальной. Не стоит путать кадастровую цену с рыночной, они всегда отличаются. 

Кадастровая цена нужна для расчета налогообложения в тех же случаях, что и инвентаризационная.

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

У представленных определений есть существенные различия. Инвентаризационная стоимость давно устарела, поэтому в 2016 году оценка недвижимости стала производиться согласно Федеральному закону №237-ФЗ. Рассмотрим основные отличия.

Налогообложение

Налог, начисляемый на инвентаризационную стоимость, был меньше, чем аналогичный при введении кадастровой цены. Разница в этих величинах могла составлять 30 и более раз. Это было обусловлено тем, что для расчетов использовался только год возведения здания и степень его износа. Но в то же время льготы получили владельцы жилья с маленькой площадью:

  • квартира — до 20 кв. м;
  • комната в коммунальном жилье — до 10 кв. м;
  • частный дом — до 50 кв. м.

На указанную площадь налог вообще не начисляется, если размеры жилища больше, то указанные площади вычитаются, а на остальное жилье налог начисляется на общих основаниях. 

Как рассчитать 

Инвентаризационную стоимость можно узнать в БТИ, для ее расчета использовалась формула: 

Си = Св * (1- Ифиз / 100 * Ки)

В ней используются следующие условные обозначения:

  • Си — конечный результат расчетов;
  • Св — восстановительная цена (себестоимость затраченных материалов);
  • Ифиз — коэффициент физического износа;
  • К — коэффициент дифференциации. 

Также для расчетов инвентаризационной цены применяются следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик анализирует цены на подобное жилье на рынке, а затем на их основе производит расчеты.
  2. Затратный. Этот способ используется в основном для новостроек. Специалист при составлении оценки учитывает затраты на стройматериалы и проведение работ, а также цену земельного участка под зданием.
  3. Доходный. Этот метод применяется реже всего, когда цена стройматериалов неизвестна. Тогда оценщик берет в расчет стоимость аренды и прибыль, полученную от нее.

Для расчетов кадастровой стоимости используются сложные формулы, в которых учитываются многие факторы, влияющее на колебания цен.

Разница с рыночной ценой

Инвентаризационная практически никак не привязана к рыночной цене, она может быть ниже в 10 и более раз. Тем более, что каждый год она еще больше снижается из-за износа, в то время как рыночная повышается из-за инфляции, либо престижности района, стремительного развития в нем инфраструктуры. 

Рыночная обычно больше кадастровой в 1,5 — 3 раза, к тому же она может изменяться практически каждый месяц, в том время как кадастровая пересматривается раз в 5 лет, либо раз в 2-3 года. Но часто можно увидеть и обратную ситуацию, где кадастровая стоимость выше рыночной. 

Переоценка

Инвентаризационную оценку сотрудники БТИ должны предоставлять до 1 марта ежегодно. Кадастровая переоценка производится каждые 5 лет (иногда этот срок сокращают до трех лет), в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — раз в 2 года. При изменении законодательства переоценка проводится внепланово. 

Как и где узнать инвентаризационную стоимость

Для получения справки с инвентаризационной стоимостью следует обращаться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Многофункциональный центр, также ее можно посмотреть ее на портале Госуслуг. 

Но в основном сейчас нужна выписка о кадастровой стоимости, которую взять в отделении Росреестра, МФЦ или онлайн на сайте ЕГРНка. 

Оформление справки на портале ЕГРНка занимает несколько минут и не требует физического присутствия в уполномоченной инстанции. Выписка придет на указанный электронный адрес, после онлайн оплаты. Для заказа справки из Государственного Реестра с информацией о недвижимом имуществе нужно выполнить следующие шаги:

1. В строке поиска ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости и нажать кнопку “Найти”.

2. Если данные по объекту недвижимости занесены в базу Росреести,  после завершения поиска система предложит выбирать нужный объект. Выбираем нужны и кликаем на кнопку “Подробнее”.

3. Перейдя по кнопке подробнее, вы увидете общедоступные сведения об объекте имущества и доступные варианты оформления справок ЕГРН.

Бесплатно получить расширенные сведенья об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидить все данные объекта недвижимости, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида виписки.

4. После выбора требуемого вида документа, заполнения адреса электронной почты и нажатия на кнопку “Заказать документы”.

5. Появится форма оплаты заказа. После оплаты, заверенную электронной цифровой подписью справку в электронном формате, отправим на указанный почтовый адрес, сразу же как сайт Росреестра обработает запрос. Обычно это происходит в течении 10-15 минут, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за которого срок может увеличиться до 24 часов.

Стоит учитывать, что при обращении в МФЦ или на сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронный документ заверенный ЭЦП — он обладает одинаковой юридической силой, что бумажный вариант.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Источник: https://EGRNka.ru/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.