Как арендовать магазин

Содержание

Стоит ли арендовать чужой бизнес, и можно ли заработать, взяв магазин в аренду

Как арендовать магазин

«А вот бы ничего не делать, и чтобы все было! А вот бы кто-то сделал все за меня, а я только деньги получал!». Это извечная русская мечта, которая в сегодняшних реалиях свелась к покупке и аренде готового бизнеса.

С одной стороны хочется верить, что можно один раз вложиться и получать барыши, с другой – со всех сторон кричат, что это «развод» и «кидалово».

Где же правда? Своей реальной историей аренды готового бизнеса с журналом IQR поделился Александр с Украины.

Как мне пришла в голову идея арендовать магазин

Я родился, вырос и жил в городе Белая Церковь. Мне 34 года. Некоторое время назад, в 2014 году, я работал продавцом-консультантом в одном из магазинов «Комфи», в отделе бытовой техники.

Но работа на дядю особого удовольствия не приносила, и хотелось своего дела. Но какого? Это был вопрос из вопросов.

Ведь на все стартапы нужны деньги (и немалые) или инвесторы, если есть стоящая идея, а в стране – тихая война.

Поэтому зрела мысль, что нужно что-то уже работающее, приносящее прибыль, но ненужное своему хозяину. Чтобы это желание воплотилось в реальность, необходим был шанс. И чудо случилось.

Я увидел это, когда листал очередную газету с объявлениями. На глаза попалась строчка: «Сдаю действующий продуктовый магазин в аренду». Если честно, то первая мысль была о том, что «разводят».

Вторая – более продуктивная: «Терять мне нечего, в крайнем случае будет что рассказать друзьям». Телефон в руке. Звонок. И… мимо, так как женский голос просто назначил время встречи у себя в офисе на следующий день.

Подозрения в мошенничестве крепли, но хорошей жизни хотелось.

Поэтому, вооружившись народной мудростью «взялся за гуж, не говори, что не дюж», заручившись поддержкой друга, поехал вечером на встречу. Это была моя первая ошибка.

Оказалось всё банально. У семейной пары было 4 продуктовых магазина в разных концах города. И так как следить за всеми они не успевали, пара магазинов теряли продажи и, как следствие, прибыль. Поэтому они решили сдать в аренду пару дальних, и посмотреть, что из этого получится. Почему просто не наняли управляющего — остаётся для меня загадкой и по сей день.

Более подробно: Сколько приносит продуктовый магазин?

Этим же вечером мы посетили магазин. В хорошем районе, просторный, со столиками внутри. Товара на полках было мало, и магазин выглядел пустым, не хватало товара тысяч на сто. Это и решило вопрос о присутствии в бизнесе второго человека, моего друга.

Расходы на открытие продуктового магазина

Аренда магазина

В общем, это был тот шанс, о котором я мечтал. Но наверняка вас интересуют не только мои переживания, но и цифры. Их нам озвучили хозяева на первой встрече. Итак.

Справка: Курс гривны в 2014 году падал, средний курс — примерно 13 гривен за доллар или около 3 рублей за 1 гривну.

Статьи расходов:

  1. Аренда помещения – 10.000 гривен;
  2. Персонал: 2 продавца — 5.000 гр, уборщица —1.500 гр.;
  3. Электричество – 6000 гр.;
  4. Кассовый аппарат – 4.500;
  5. Лицензия на торговлю алкоголем – 6000 гр .

Может, что-то ещё забыл по мелочи. Расходы в первый месяц составляли больше 30000 гривен. Это, повторюсь, кроме товара. Его нужно было где-то взять, но ведь у меня есть друг и по совместительству компаньон — мы договариваемся вложиться поровну. Сумма в 15000 гривен пугает уже меньше. Но у меня не было и их. Поход в банк за кредитом даже не рассматривался, там берёшь 15000 — отдаёшь 27000.

Родителей богатых у меня нет, оставался последний вариант. И я отправился к руководству своего магазина с просьбой выделить мне двухмесячную зарплату авансом. И мне пошли навстречу. Деньги дали. Друг заложил машину.

Открытие торговой точки и организационные вопросы

Начался второй, организационный этап. Необходимо было зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, купить и зарегистрировать кассовый аппарат. В течение 3-х дней (2000 гривен за срочность) эти вопросы были решены.

А товара в магазине нет, открытие через два дня.

Поэтому, взяв в руки газеты с объявлениями, стали обзванивать дистрибьюторов и просто компании, занимающиеся продажами продуктов питания, бакалеи, минеральной воды, соков, пива и сопутствующих товаров: алкоголя, жвачек, кофе и стаканчиков под него.

У магазина оказались долги, и часть торговых представителей отказывались с нами работать с отсрочкой платежа, искали новых. Этот кошмар продолжался два дня. Телефон был раскалён, нервы – на пределе. Домой уезжали затемно.

Наступил день открытия, а у нас в наличии только кофе и горячий чайник. А потом началось. Одновременно или с небольшим промежутком стали съезжаться экспедиторы компаний, у которых мы брали заказы, потянулся людской поток, глядя на то, что двери магазина не закрываются – такой себе стадный эффект в действии. И так целый день.

Выручка магазина — как ее увеличить

Магазин закрыли в 22.00 и сели подсчитывать выручку: 8 тысяч гривен валового дохода при полупустом магазине. Торговая наценка на товары составляла 30%. Но больше всего меня поразила рентабельность кофе на розлив — 300 %. Поэтому на следующий день были заказаны роллеты с рисунком дымящейся чашки кофе — для лучшего восприятия товара.

Методики увеличения продаж

Через неделю работы мы осознали, что буквально каждый метр, каждая полка в магазине способны приносить прибыль.

Это работает следующим образом: к вам приходит торговый агент и предлагает поставить в магазине аппарат по продаже кофе. Ваша правильная реакция: хочешь поставить кофейный аппарат? Не проблема – 1000 гривен в месяц, и пусть стоит.

Или торговый агент с мерчендайзером хотят, чтобы их водка стояла на уровне глаз, не проблема – это стоит 1000 гр. в месяц. И так – со всем товаром.

С учётом того, что в магазине представленность товара большая, за месяц набегает круглая сумма.

А ещё есть акции. Например, вы соглашаетесь заказать у торгового агента ящик водки (15-20 бутылок по 0,5), к нему обязательно «прилагается» акция — 1 бутылка водки или что-то ещё, зависит от дистрибьютора.

Если вам продают мороженого больше чем вам надо — берите, но требуйте, смело требуйте акцию, вам обязательно её дадут.

Если вы не успеваете всё продать до истечения срока годности – просто делаете возврат поставщику или договариваетесь о новых сроках.

Первые финансовые результаты

Под конец месяца большинство компаний выполняют план по продажам, и это нам на руку, так как это время скидок: 3-5% — это стандарт. А ведь я не рассказал ещё про доход от холодильников, в которых стоит пиво, минералка, газировка.

Единственное правило начального этапа – всегда вовремя и в полном объёме рассчитываться с поставщиками. Почему начального? Просто потом все немного наглеют и задерживают оплату.

В общем, через две недели мы вышли на сумму дневной выручки в 13 тысяч. Доставка и заказ товара наладились, и мы стали думать, как ещё увеличить прибыль. Человеку всегда мало.

Роль алкоголя в выручке

Зачастую вокруг любого магазина есть свободное место, наш не стал исключением. Договорившись с хозяевами, мы взяли в аренду за символическую плату часть прилегающей территории и огородили ее декоративным заборчиком. Нужны были столы, стулья и две палатки.

Покупать – денег нет, поэтому обратились к пивным дистрибьюторам с просьбой предоставить нам необходимые вещи с условием: «Если у вас их не будет, то забирайте своё пиво, ваши конкуренты нам уже давно предлагают». Шантаж удался, и дня за 3-4 нам привезли требуемое.

И тут мы поняли, что наш народ пьёт не только кофе и водку, но и пиво. Казалось бы, нам радоваться и подсчитывать деньги, но возникла проблема: пиво продавалось быстрее, чем ожидалось, и когда звоним торговому агенту с целью заказать товар, то слышим в ответ: «Я на этой неделе у вас уже был». Как итог – пиво везём сами.

Оказалось, в каждой торговой компании у торговых представителей своя логистикаЧем занимается логист в транспортной компании и как получить такую работу и свои маршруты, поэтому, если к вам в магазин на этой неделе пришёл агент от компании, например, «Оболонь» или «Сигма», и вы ему сделали заказ на два ящика пива с расчётом продать за неделю, а продали его раньше, к вам пиво никто больше не подвезёт. Как следствие, холодильник будет стоять пустой, а вы будете терять свою прибыль. Единственный выход — ехать за товаром самому и извлечь урок на будущее.

Ещё один пункт по алкоголю с акцизом (вино, коньяк, водка, ликёры – на 2014 год у нас на Украине). Существуют первая и вторая формы продажи товара.

Чем они отличаются: 1 форма – это продажа с налогами, отчёт с каждой проданной бутылки идёт с кассового аппарата сразу в налоговую.

2-я форма – это теневой оборот вашего магазина, ваша прибыль, за которой охотится налоговая служба, регулярно делая проверки на предмет её наличия.

В нашем магазине вопрос по проверкам торговли по второй форме решался за 10000 гривен в год. И это по-божески. Поэтому в любом случае старайтесь завести полезные знакомства в налоговой, это сбережёт вам деньги, время и здоровье.

Выручка и чистая прибыль магазина за месяц

Так закончился первый месяц работы. Валовый доход составил около 300.000 гривен, чистая прибыль – 20 тысяч. Приняли два решения: повысить зарплату и расширить штат продавцов, взяв на работу ещё двух девушек.

Кстати о персонале — это визитная карточка магазина. И для того чтобы они не воровали, были вежливы и ценили своё рабочее место, назначайте им достойную зарплату.

Честно признаюсь, бухгалтериюКак стать бухгалтером сами не вели. Взвесив на чаше весов риск сделать что-то не так и попасть на штраф с одной стороны, а с другой — потерю некоторой суммы денег, сразу отдали предпочтение второму варианту, и не пожалели.

Таким образом, освободилось много времени для налаживания работы магазина, что положительно сказалось на динамике продаж. Дальше будет проще. Появляются свободные деньги, и текущие финансовые вопросы решаются быстрее. Так прошло полгода. Продажи выросли до 400000 гривен в месяц. Размер чистой прибыли колебался около 27000 гривен.

Я продолжал продавать бытовую технику и получать стандартную зарплату для консультанта. Свободное время проводил в магазине «Шанс» — именно так его и назвали.

Как я лишился бизнеса

Проблемы начались перед новогодними праздниками, когда планы делают не только магазины и дистрибьюторы, но и налоговая. Приехав по звонку в магазин, обнаружил представителей этого органа в кабинете листающими документы. Друг уже находился там же и о чём-то разговаривал с третьим лицом.

Думая, что люди пришли за очередной мздой, поздоровавшись и улыбнувшись, достал необходимую сумму из сейфа. На вопрос: «Что это?» ответил: «Это за беспокойство». Дальше последовала тирада: «Да как ты смеешь, это взятка?!» и т. д.

Потом предъявили накладные по второй форме (реализация неучтенного спиртного) с озвучиванием конкретных сумм штрафа.

Поставил вопрос: «Друг, давай делать что-то, давай решать проблему!». В ответ слышу: «Ну это же всё на тебя оформлено, это твоя головная боль». И тут я понял, что меня просто кинули.

С пониманием этого пришло решение проблемы. На мой вопрос, что от меня надо, услышал: «Надо отказаться от своей части в обмен на фиксированную сумму денег». Договорённость была достигнута здесь же.

Моё ИП закрыли в кратчайшие сроки.

Причитающиеся мне откупные в размере двухмесячной чистой прибыли я получил по истечении этих двух месяцев. Тут не обманули.

Опыт управления продуктовым магазином у меня уже был. Терять было нечего. Уехав в Киев, пошёл по проторенной дорожке – арендую небольшой продуктовый магазин.

Этот вид бизнеса интересен тем, что от вас требуется просто не лениться. Посудите сами – за вас уже нашли проходное место для магазина, утрясли все необходимые вопросы, связанные с постройкой здания или выводом помещения в аренду для продаж, наработали свою базу клиентов. Вы же просто платите арендную плату за помещение и работаете в нём!

Источник: https://iqreview.ru/business/rent-of-the-shop/

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Как арендовать магазин

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

Источник: https://mrcoach.ru/beginner/kak-snyat-pomeshhenie-pod-magazin-ili-opyt-arendy-torgovyx-ploshhadej/

Как арендовать торговую площадь: инструкция

Как арендовать магазин

Для того чтобы без лишних эмоциональных и материальных потерь снять в аренду помещение, для организации работы собственного магазина, необходимо выполнить некоторую последовательность логически и законодательно обоснованных действий, которые обязательно приведут к желаемому результату.

Точно сформулируйте требования, которым должно отвечать необходимое торговое помещение (площадь, месторасположение, максимальная арендная плата и расходы на коммунальные платежи, которые не сделают убыточным ваш бизнес).

1. Вариант самый короткий и безопасный (аренда муниципальной собственности)

Расходы: 0 Сроки: от 1 до 3 месяцев

1.1. Выясните, какие органы исполнительной власти в населенном пункте, в котором вы живете, занимаются предоставлением в аренду муниципального нежилого фонда.

1.2. Возможно, визит в эту организацию решит все ваши проблемы.

Если муниципалитет располагает подходящим для вас торговым помещением, служащие выдадут вам перечень документов, которые необходимо подготовить вместе с заявкой на предоставление в аренду помещения.

О законности и действительности заключенной сделки можно не беспокоиться: муниципальные органы власти регулярно проверяются прокуратурой и другими контролирующими органами.

2. Вариант достаточно надёжный (услуги риэлтерских фирм)

Расходы: от 10% до 50% годовой арендной платы Сроки: 1-2 месяца

2.1. Если не удалось подобрать что-то из муниципальной собственности, тщательно проштудируйте все официальные еженедельные бюллетени местного союза риэлторов.

2.2. При наличии интересного варианта торгового помещения, смело обращайтесь в компанию, подавшую объявление. При первой же беседе с агентом попросите у него документ, подтверждающий членство в союзе риэлторов.

Это единственный документ, который сейчас может вас защитить от нечистых на руку дельцов.

Лицензирование этого вида деятельности в данный момент не осуществляется, и вопрос об обязательном участии в СРО (саморегулируемые организации) пропал на думских этажах.

2.3. Если все в порядке – можете начинать работать, но помните, что за свои услуги риэлторы берут немаленькие деньги.

2.4. Настоятельно попросите своего агента показать подлинник свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в комплекте документов есть только ксерокопия, требуйте заказать свежую выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Собственник, обратившийся к риэлторам с просьбой о сдаче в аренду его торгового помещения, мог за несколько месяцев его продать. И, может статься, вы заключите договор с лицом, не являющимся собственником объекта. Сделку в судебном порядке не сложно признать ничтожной, но на это уйдет не один месяц.

2.5. При осмотре торгового помещения не стесняйтесь осматривать все уголки. Существенные и несущественные недостатки помещения необходимо зафиксировать в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды. В противном случае, при расторжении договора аренды, с вас могут потребовать ремонтировать то, что до вас пришло в негодность, или выплатить эквивалентную стоимость ремонта.

2.6. При подписании акта-приема-передачи попросите собственника предоставить копии квитанций, по которым оплачены коммунальные услуги вплоть до текущей даты. Поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с вас существующую задолженность в судебном порядке, но нервы трепать будут не один месяц.

2.7. Проект договора аренды торгового помещения вам предложит риэлтор или собственник. Возьмите паузу, внимательно изучите его. В договоре обязательно должны присутствовать:

  • В разделе «Предмет договора»: точное описание передаваемого в аренду объекта: реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, площадь помещения, этаж, указание номеров арендуемых помещений согласно поэтажному плану (сам поэтажный план должен обязательно являться приложением к договору). Если в арендуемом помещении нет отдельного выхода, должны быть указаны места общего пользования (коридоры, лестничные марши, тамбуры, санузлы), предназначенные для вас и других пользователей помещений.
  • В разделе «Арендная плата» должна быть указана годовая сумма арендной платы, размер ежемесячных или ежеквартальных платежей с отдельно выделенным НДС (налог на добавленную стоимость). Здесь же оговариваются вопрос о включении в арендную плату коммунальных платежей, порядке их расчета и возможность заключать договоры напрямую с поставщиками услуг.
  • В разделе «Порядок платежей» четко прописываются сроки и порядок внесения платежей. Если расчеты производятся не по инициативе арендатора, а по выставленным арендодателем счетам, должен быть четко описан порядок, сроки выставления счетов и сроки оплаты по ним.
  • В разделе «Реквизиты сторон» должна содержаться исчерпывающая информация о банковских реквизитах, телефонах, юридических, почтовых и электронных адресах, ИНН, БИК, должность лица, уполномоченного подписывать договор, и документ, предоставляющий ему это право.
  • В разделе «Права и обязанности сторон» необходимо указать информацию о том, кто, что и в какие сроки должен делать в различных штатных и нештатных ситуациях. Особого внимания заслуживают пункты об обязательствах по текущему и капитальному ремонту помещений и возможности зачета таких расходов в арендную плату.

2.8. Отдельно надо помнить о том, что если договор заключается сроком на год и более, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Помощь риэлтора в этом будет неоценима.

3. Вариант самый реальный и самый сложный (самостоятельный поиск помещения и самостоятельное заключение договора)

Расходы: от 300 до 3000 руб. Срок: от 1 до 3 месяцев

3.1. Если вы не нашли помещения, которые сдаются в аренду с помощью риэлтерских контор, придется заниматься поисками самим.

3.2. Пройдите по тем районам города, где вы хотели бы открыть свой магазин. Присмотритесь, нет ли закрытых, неотремонтированных помещений. Попытайтесь выяснить у местных жителей, кто их владелец. Если бабушки на лавочках помогли – вам повезло.

3.3. Если нет, обращайтесь в региональное управление Росреестра за справками о принадлежности нежилых помещений с указанием точного почтового адреса. Каждая справка стоит 300 рублей.

3.4. Если собственник помещения определен, ищите его месторасположение. В этом могут помочь: районные отделения полиции, налоговые инспекции. Эти государственные органы бесплатно ответят на ваш запрос, но ждать придется не менее месяца.

3.5. По завершении поисков начинайте вести с собственником переговоры о заключении договора аренды. Когда дело принципиально будет решено, с предложенным договором аренды следует работать, так же как описано в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции.

3.6. Для того чтобы вас не обманули и не завысили сильно арендную плату за пользование торговым помещением, необходимо обратиться за консультацией по этому вопросу в органы местного самоуправления или в союз предпринимателей, осуществляющий свою деятельность в этом районе.

4. Вариант последний (очень рискованный для начинающего предпринимателя)

Расходы: 0 Срок: 1-2 недели

4.1. Если вы не нашли свободное торговое помещение, заходите в любой понравившийся уже работающий магазин (или любое другое помещение, расположенное на первом этаже) и пытайтесь договориться о заключении договора субаренды. С точки зрения организации торгового процесса для вас не изменится ничего.

4.2. При заключении договора, кроме нюансов, описанных в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции, необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

  • В разделе «Предмет договора» должен быть указан собственник помещения и реквизиты свидетельства о регистрации права его собственности, номер договора, на основании которого основной арендатор занимает помещение.
  • Срок действия договора субаренды не должен превышать срок действия основного договора аренды.
  • В договоре, заключенном между собственником помещения и арендатором, должен быть пункт о том, что арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В противном случае арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой разрешить сдать часть арендуемого помещения в субаренду. Без письменного согласия собственника договор субаренды может быть признан недействительным в судебном порядке.
  • В договор субаренды должны быть включены пункты о порядке платежей за коммунальные услуги.

В завершение хочется предупредить о внимательном отношении к действующему законодательству (особенно ко второй части Гражданского кодекса Российской Федерации). Во избежание ошибок целесообразно периодически консультироваться у квалифицированных юристов, которые много лет занимаются вопросами заключения договоров аренды нежилых помещений.

20.04.2014, г. Москва

Источник: https://balashiha.biznesarenda.ru/stati/120

Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Как арендовать магазин

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент.

Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям.

Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым.

Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов. Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно.

Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды. Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

  1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
  2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать.

    Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась.

    Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.

  3. Соседей не купишь.
    Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.

  4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им.

    Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.

  5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход.

    Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.

  6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки.

    Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.

  7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты.

    Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.

  8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
  9. Выясните все про состояние помещения.

    Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?

  10. Права.Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;

    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.

  11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
  12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

  1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
  2. Этаж.
  3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД.
  4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
  5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
  6. Повышение аренды: когда и на сколько?
  7. Сроки въезда и выезда.
  8. Режим работы магазина.
  9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
  10. Кто, что и когда ремонтирует. 
  11. Срок договора и условия расторжения.Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?

    Настаивайте на письменных соглашениях, тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность.

Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом.

В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно.

Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор, который подал объявление, представляет интересы собственника.

Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.