Как арендовать

Содержание

Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Как арендовать

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент.

Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям.

Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым.

Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов. Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно.

Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды. Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

  1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
  2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать.

    Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась.

    Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.

  3. Соседей не купишь.
    Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.

  4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им.

    Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.

  5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход.

    Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.

  6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки.

    Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.

  7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты.

    Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.

  8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
  9. Выясните все про состояние помещения.

    Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?

  10. Права.Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;

    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.

  11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
  12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

  1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
  2. Этаж.
  3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД.
  4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
  5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
  6. Повышение аренды: когда и на сколько?
  7. Сроки въезда и выезда.
  8. Режим работы магазина.
  9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
  10. Кто, что и когда ремонтирует. 
  11. Срок договора и условия расторжения.Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?

    Настаивайте на письменных соглашениях, тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность.

Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом.

В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно.

Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор, который подал объявление, представляет интересы собственника.

Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0/

Как арендовать помещение и не увязнуть в долгах

Как арендовать

Как правило, в России для ведения собственного бизнеса используют помещения, которые взяты в аренду. Дело в том, что не каждый может себе позволить с первых же дней работы фирмы или предприятия, купить помещение.

А вот взятие в аренду под умеренную плату существенно снизит сумму, которая необходима для запуска бизнеса.

Вот потому и большинство начинающих предпринимателей предпочитают брать недвижимость в аренду, а не покупать ее.

Лучше всего арендовать нежилую площадь, которая используется для коммерческих целей.

Арендовать для бизнеса жилые помещения законодательство позволяет только физическим лицам. Например, самозанятым. Но при этом не должны быть нарушены права граждан в доме, в котором арендуется помещение. Но при этом физическим лицам нельзя размещать там производство.

Итак. Вам приглянулось помещение. И вы хотите взять его в аренду. Первым делом, попросите документы у человека, сдающего помещение.

Проверка документов

Закажите выписку из реестра недвижимости. Таким образом вы сможете узнать – не является ли помещение залоговым и не находится ли оно под арестом.

Также попросите арендодателя продемонстрировать вам следующие документы:· Документ, на основе которого он владеет недвижимостью· Паспорта: БТИ и кадастровый

Внимательно читайте условия договора

Внимательно изучите все детали договора: дату, реквизиты и т. д. Отсутствие некоторых пунктов делает контракт недействительным. А еще лучше покажите договор компетентному юристу.

Предмет и объект договора

Необходимо различать эти два понятия. Предмет – это взаимоотношения сторон сделки. Объектом же выступает само недвижимое имущество. Необходимо, чтобы в договоре были указаны его подробные характеристики. В иной ситуации договор может быть признан не заключенным.

Должна быть указана площадь помещения, его кадастровый номер, число комнат, адрес, по которому оно расположено.неплохо бы получить копия кадастрового паспорта объекта.

Сроки действия договора

Сроки аренды помещения согласовывают стороны. Если срок аренды превышает один год, то договор необходимо зарегистрировать. И только после процедуры госрегистрации договор вступает в силу.

Сроки аренды в договоре можно устанавливать в форме календарной даты. Например, с такого то числа и года, по такое то. Или периодом времени. Например, на 24 месяца, на три года и т.д.

Если срок, который прописан в договоре прошел, но арендодатель не возражает, чтобы вы дальше пользовались помещение, то договор считается автоматически продленным не неопределенный срок.

Причем, на тех условиях, которые были прописаны изначально. Прервать такой договор может любая из сторон.

Но необходимо предупредить о разрыве договора за три месяца, если в договоре не указанные иные условия.

Арендная плата

В договоре обязательно должен быть пункт о стоимости аренды и сроках осуществления оплаты.

Бывают такие разновидности платежей:· Определенная сумма аренды, которую можно оплачивать, как и разово, так и раз в определенный промежуток времени.· Доля дохода, которую получил арендатор во время пользования помещением.· Также в качестве арендной платы может служить оказание определенных услуг арендодателю. · Затраты, на ремонт и улучшение имущества.

Поверх арендной платы арендатор обязан оплачивать все коммунальные услуги. Газ, воду, электроэнергию и т.д. Эти расходы могут быть включены, как часть арендной платы. Учтите, что после подписания договора, арендодатель не имеет права изменять цену аренды до окончания срока действия договора.

Правда, в самом договоре могут быть прописаны сроки пересмотра его условий. В этом случае сумма арендной платы может быть изменена по согласию двух сторон, но не чаще, чем раз в год.

Обратите внимание также и на такие пункты договора:

· Зафиксируйте в договоре размер налога НДС. Ведь сдача недвижимости в аренду подразумевает оплату налога на добавочную стоимость. Налог НДС платить арендодатель.

Он получает счет фактуру, в котором НДС выделена отдельной строкой. В случаи, если он не является плательщиком налога на добавочную стоимость, попросите представить его документ, подтверждающий это.

И внесите это в договор.

· Если планируете делать ремонт помещения своими средствами, лучше заранее прописать это в условиях договора. Например, возмещения вам части средств за ремонт путем понижения на определенный период арендной платы.

· В случае, если собираетесь делать перепланировку арендуемого помещения, включите этот пункт в договор. Особенно, если перепланировка включает изменение входов, перенос стен.

К тому же, очень часто перепланировка влечет за собой изменение инженерных систем. Нередко такие перепланировки необходимы парикмахерским. Такие действия влекут за собой изменение технического паспорта недвижимого объекта.

И должны быть оговорены заранее.

· Укажите в договоре возможность передачи арендованного помещения в субаренду. То есть, третьим лицам, если в будущем вы не исключаете такой шаг с вашей стороны.

· Укажите порядок доступа в помещение. Нередко спорные ситуации могут возникать во время задержки арендной платы. Потому, следует указать в договоре, какие действия могут быть применены по отношению к арендатору. К примеру, арендатор не получит доступ к помещению до момента погашения задолженности. Но при этом, все его имущество будет в сохранности.

· Возможность использования наружных стен для монтирования рекламных конструкций. Важно изначально обращать внимание на такие нюансы. Поскольку в будущем это может привести к определенным разногласиям с арендодателем.

· Условия досрочного расторжения договора. Если этот пункт не будет прописан в контракте, вне зависимости от того, как будет идти ваш бизнес, вам все равно будет необходимо платить за аренду до окончания ее срока. И вы можете оказаться в достаточно затруднительной ситуации.

Особенно, если в договоре не прописана возможность сдачи недвижимости в аренду третьим лицам. Тогда все бремя затрат ляжет на ваши плечи. Также, вы может прописать пункт, согласно которому, арендодатель имеет право разорвать договор только в тех случаях, когда это предусмотрено законом.

· Акт о передаче лучше подписывать по факту получения недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/finpop/kak-arendovat-pomescenie-i-ne-uviaznut-v-dolgah-5ce38abf54a96300b3487d2f

Правила съёма: Как безболезненно арендовать помещение

Как арендовать

Наряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров.

Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса.

Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов. 

Кто

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК.

Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность.

Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора — имеет ли он право сдавать имущество в субаренду.

Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.  

 Что

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений.

Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя.

Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён.

Так бывает, например, при строительстве  помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности.

В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной.

Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной.

В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным.

По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре.

Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков.

Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано.

Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения.

Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок.

Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор.

Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре.

Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение.

Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры». 

Фотография на обложке: Ollanski

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/cloud/156497-arenda

Пять советов, как правильно снять квартиру и не стать жертвой обмана

Как арендовать

Свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена – все это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье,  сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток за три месяца вперед. Сайт “РИА Недвижимость” собрал пять советов экспертов, которые позволят вам узнать о тонкостях аренды и не остаться с носом, да к тому же и на улице.

Проверьте документы на квартиру

Существует несколько видов мошеннических действий со стороны наймодателей, о которых нужно помнить всем тем, кто пребывает в поиске съемного жилья.

Например, рассказывает руководитель отдела аренды компании “Азбука Жилья” Мария Баскова, в арендных отношениях имеет место быть такое явление, как субаренда жилья – когда наниматель пересдает квартиру третьим лицам, разумеется, не ставя в известность владельца.

По словам собеседницы агентства, в данном случае мошенник снимает квартиру посуточно, скажем, дней на семь. За это время он успевает пересдать ее нескольким нанимателям по цене значительно ниже рыночной, но, получив при этом предоплату за несколько месяцев, скрывается.

Несостоявшиеся же наниматели квартиры остаются и без денег, и без жилья.  

Средства “самозащиты” в данном случае довольно банальны и просты. Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги, убедитесь, что квартира принадлежит собственнику, настаивает старший юрист практики “Земля. Недвижимость. Строительство” юридической фирмы “Клифф” Вадим Черданцев.

“Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Чтобы ее получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или (Росреестр), оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней.

В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин”, – объясняет юрист.

При найме квартиры наниматель имеет право также требовать у хозяина паспорт, и, проверив документы на квартиру, заключить с собственником квартиры договор найма, в котором должны быть прописаны основные пожелания, требования и обязанности сторон, добавляет Баскова. Ну и, конечно, отдавать деньги нужно только под расписку, подчеркивает она.


Как правильно оформить договор аренды жилья. Совет >>>

Укажите срок аренды в договоре

“В весенне-летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир, встречаются собственники, которые выдают сдачу своей сезонной квартиры, за квартиру, которая сдается на длительный срок. В итоге наниматель вынужден через несколько месяцев снова искать себе жилье и переезжать”, – приводит Баскова еще один пример обмана квартиросъемщика.

Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации, нужно сразу настаивать на заключении договора в письменной форме с указанием сроков найма. Кстати, отмечает Черданцев, если в договоре найма срок не отражен, он считается заключенным на пять лет.

После заключения договора собственник уже не сможет просто так выгнать нанимателя и расторгнуть договор. В случае каких-то разногласий между сторонами, договор расторгается только в судебном порядке, уточняет юрист.

Не ходите на осмотр квартиры в одиночку

Еще об одной стандартной схеме обмана предупреждает риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. “Мошенники размещают объявления о сдаче хорошей квартиры в хорошем районе, по совсем демократичной цене.

Клиенты звонят, “собственник” квартиры очень мило беседует, готов сдать им эту квартиру, описывает много мелочей, чтобы создать реальность существования квартиры, и умело подвести людей  к “бронированию” квартиры путем перечисления чисто символической суммы на его счет. Схема работает – проверено!”.

Вывод напрашивается сам собой – не стоит доверять людям “на слух”, как бы любезны, уверенны они не были по телефону. Всегда нужно настаивать на личной встрече.

А производить оплату по безналичному расчету можно только после заключения договора найма, где, по словам Черданцева, следует указать номер банковского счета, чтобы иметь возможность перечислять деньги в оплату пользования жильем на случай возникновения разногласий.

Не советует Гуцу также приезжать на осмотр квартиры, имея полную сумму денег на руках, так как по телефону кандидату могут наговорить, что угодно, а на деле его встретит группа подозрительных личностей, которые могут попросту обворовать человека.

Даже если квартира очень понравилась, и вы готовы сразу выплатить задаток, лучше добежать до банка или попросить подождать собственника пару часов, пока вы не привезете деньги, советует Гуцу. Ну и, конечно, лучше не ходить на осмотр в одиночку. 
Не верьте всему, что есть в интернете

Не стоит сразу принимать на веру и информацию, размещенную в интернете. Ведь, как замечает руководитель офиса “Проспект Мира” управления аренды квартир компании “Инком-Недвижимость” Татьяна Варварина, основной недостаток интернета – отсутствие возможности проверить достоверность данных.

“Нередки случаи, когда частные маклеры размещают фото объектов, реализуемых профессиональными игроками рынка.

Если внимательно изучить базы данных, особенно на тех ресурсах, где самостоятельно можно вешать объявления, наверняка можно найти немало дублей, которые в лучшем случае размещаются для привлечения внимания к объектам данного маклера.

В худшем варианте на осмотр вас привезут не в квартиру с недавним ремонтом и видом на палисадник, а в клоповник, выходящий окнами на свалку”, – рассказывает эксперт.

Арендуем квартиру в Москве – дешево и без сюрпризов >>>

Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином

Что касается поведения нанимателя, то, по мнению Басковой, не надо ничего придумывать или специально подстраиваться под наймодателя, главное быть спокойным и дружелюбным. “Никогда не реагируйте бурно на возможные изменения в цене или сроках аренды, если правильно и спокойно построить беседу, то результат, как правило, будет в вашу пользу”, – убеждена Баскова.

Гуцу же советует нанимателю относиться к съемной квартире, как к своей, не бояться прибить полку или вызвать лишний раз сантехника. А вот чего не надо точно, по ее мнению, так это излишнего внимания, чаепитий и подарков хозяину квартиры.

Как и в любом деле, в арендных отношениях важно показать себя ответственным, старательным, с хорошей памятью, но при этом “держать дистанцию”, замечает риелтор.

Источник: https://realty.ria.ru/20130607/400592143.html

Как составить договор аренды

Как арендовать

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.