Как купить дачу какие документы

Содержание

Что нужно знать при покупке дачи: оценка, документы, сделка

Как купить дачу какие документы

Если Вы решили самостоятельно (без помощи агентства) приобрести дачу, Вам следует знать следующие достаточно простые, но в то же время полезные правила, а именно:

1. Как определить, адекватна ли цена дачи, земельного участка?

90% от общего количества дач и участков, предлагаемых к продаже, имеют цену, которую Вы, разумеется, никогда не дали бы за “это”… Реже, но тоже бывают и диаметрально противоположные случаи, — когда Покупатель на радостях, что нашел то, что ему понравилось, и как ему кажется по нормальной цене, переплачивает вдвое.

Поэтому перед тем, как начать практические выезды за город с целью просмотра той или иной дачи, стоит изучить рынок с помощью  соответсвтующих интернетресурсов и печатных изданий.  Потратив не более часа, Вы сможете составить примерное представление о диапазоне цен на дачи или участки в районе, который Вас интересует.

Осведомленность о текущих уровнях цен позволит Вам, с одной стороны, не упустить хорошую дачу, но как Вам сначала показалось слишком дорогую, а с другой, как уже говорилось выше, — не заплатить вдвое больше от рынка. Например, большое влияние на формирование цены имеет расположение дачи в зависимости от направления (например, Восток всегда дешевле Запада) и удаленности от МКАД.

Отдельного упоминания (как показала практика) требует такой институт как “кадастровая стоимость”.

Кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к определению рыночной цены, например, земельного участка. Рыночная цена определяется балансом спроса и предложения.

Тогда как в сложившихся реалиях кадастровая стоимость всегда значительно превышает рыночную и используется прежде всего в целях налогообложения.

В продолжение разговора о цене следует также отметить, что и оценочный отчет (экспертная оценка) также не может быть признан надежным источником информации о реальной цене дачи и/или дачного участка, поскольку выполняется по заказу…

НА ЗАМЕТКУМы сопровождаем сделки по покупке дач, участков, домов во всех районах Подмосковья. Сопровождаем со стадии переговоров и внесения задатка (или аванса) до плучения документов с государственной регистрации.  Наши телефоны 89167258493, 89150251807. Стоимость сопровождения 40 000 рублей.

Отметим, что наличие на участке старенького летнего дома не является причиной платить за участок больше средней рыночной стоимости. Что бы понять какая же цена будет справедлива за участок с более менее приличным домом, следует зайти на сайт такой, например, компании как “Терем” или посмотреть предложения на строительных рынках. 

Все же из имеющегося опыта приходится сделать вывод, что в отличие от квартир (где всегда есть четкая средняя цена на тот или иной тип и размер квартир) цена на землю в большей степени определяется  такими факторами как: возраст, образование, текущее материальное положение продавца. Так, перечисленным факторам соответствуют следующие наиболее распространенные аргументы, с которыми Вы обязательно столкнетесь:

   — Сюда столько труда вложено…

   — Это же земля под Москвой…

   — Дешевле, чем за … миллионов мне смысла нет продавать…

Как и какое же решение принимать при наличии такой аргументации решать только вам…

2. Как выбрать дачу

Не стоит осматривать дачу в вечернее и, тем более, ночное время.

Все же лучше смотреть дачу с женой (подругой, коллегой по работе). Женщины, может быть, плохо разбираются в садовом домостроении, но их интуиция с лихвой перекроет любые пробелы в знаниях о дачах.

Многолетние наблюдения позволяют нам говорить о двух основных критериях, которыми должен руководствоваться покупатель при выборе дачи:

А) понравилось, “легло на душу”, “именно так я представлял(а) свою дачу”;

Б) смогу ли я продать эту дачу  хотя бы по той же цене, по которой приобрету? (но если уж понравилось очень сильно, то можно и переплатить, но все же, на наш взгляд, — не более 30%)

* и все же опыт показывает… Познакомьтесь с будущими соседями. Послевкусие от такого знакомства, как правило, придает дополнительную уверенность в принятии решения – покупать… или не покупать…

Существует несколько параметров отбора, которые мы приводим справочно:

  • наличие электричества (если его нет даже по границе участка, то все же стоит воздержаться от покупки, несмотря ни на какую цену и уверения продавца, что “завтра начнут ставить столбы”)
  • наличие хотя бы летней воды или наличие реальной возможности обеспечить водоснабжене на участке
  • удаленность от станции
  • наличие реальной возможности добраться до дачи общественным транспортом
  • наличие магазинов (продуктовых, хозяйственных) в непосредственной близости от дачи
  • удаленность от МКАД, т.е. какое время будем занимать путь до дачи

Аванс или задаток

После того, как Вы выбрали дачу все же стоит внести Продавцу аванс или задаток. Размер аванса (задатка) должен быть небольшим: от 15 000 до 30 000 рублей. Все, что выше — на Ваше усмотрение, но если Продавец требует больше, чем 50 000 рублей, то этот факт должен Вас насторожить.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Необходимо также понимать разницу между авансом и задатком. В первом случае Продавец может Вам просто вернуть аванс и продать участок другому Покупателю, например, по более высокой цене. В свою очередь и Вы можете передумать покупать дачу, и Продавец будет обязан вернуть Вам аванс.

 А в случае с задатком ситуация несколько иная. Так, в случае отказа Продавца продать Вам дачу, он будет обязан вернуть Вам задаток в ДВОЙНОМ размере, если же Вы передумаете покупать дачу, то задаток остается у Продавца.

4. Ознакомление

Если дача понравилась и Вы уже готовы ее купить, все же пообщайтесь с соседями с других участков. Как правило, окружение знает историю выбранной Вами дачи и ее владельцев в ретроспективе до 20 лет. Также стоит пообщаться с председателем товарищества.

Если Вы приобретаете дачу не в сезон, то с правлением Вы можете связаться круглый год. Как правило, расписание работы правления висит на дверях (стене, доске обявлений) помещения правления.

В случае, если рядом с участком стоит электрический столб, а на участок электричество не заведено, поинтересуйтесь, сколько будет стоить подключение, поскольку в некоторых товариществах цена подключения доходит до 100 000 рублей.

Крайне важно попросить у продавца дачи справку об отсутствии задолженности по членским взносам и другим обязательным платежам. Также необходимо уточнить показания электросчетчика и поинтересоваться, оплачено ли электричество.

Обратите внимание нет ли в непосредственной близости от участка высоковольтной ЛЭП (линии электропередачи). Если Вы, стоя на участке, слышите характерный треск (коронация), издаваемый проводами, то такую дачу покупать нельзя.

5. Документы

Документы на дачу, разумеется, являются одним из важнейших условий совершения сделки, но все же не стоит устраивать их проверку “с пристрастием” – привлекать криминалистов и/или астрологов. За Вас это сделает регистрирующий орган. Если документы в порядке, то государственная регистрация сделки будет осуществлена, а если нет, то нет. 

Главное — расчет за дачу необходимо производить с использованием банковской ячейки. При этом условием доступа Продавца к ячейке (то есть к деньгам) должен быть зарегистрованный договор купли-продажи дачи.

Для совершения сделки требуются следующие документы:

Выписка их ЕГРН ан земельный участокПравоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарения, свиетельство о наследстве
Выписка из ЕГРН на домСправк об отсутствии задолженности по членским и/или целевым взносам.

Обращаем Ваше внимание, что перечисленные документы необходимы для принятия покупателем решения о совершении сделки. Для оформления сделки в регистрирущем органом требуется только три экземпляра договора купли-продажи, квитанции об уплате государственной пошлины и нотариальное согласие спруга продавца на продажу, если дача приобреталась продавцом в браке.

Необходимо обратить внимание на предмет наличия межевания (установления границ). Если межевание не проводилось, то в кадастровой выписке или в ЕГРН на земельный участок будет отметка “Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства”.

Наличие в ЕГРН такой отметки говорит о том, что границы участка на текущий момент определены только его забором или забором соседей.

И если вы покупаете дачу в новом месте, где еще нет устоявшихся границ или вообще еще нет соседей,то межевание все же необходимо сделать.

Если же покупка предполагается в стародачном месте, которому уже много лет и справа и слева и сзади – соседи, и границы между ними устоялись на протяжении нескольких десятков лет, то  межевание в данном случае вряд ли будет являться актуальным вопросом.

Часто бывает так, что у Продавца есть документы на участок, а на дом — нет, так как он не оформлялся.

С нашей точки зрения, это также вряд ли может служить препятствием к совершению сделки, поскольку дом вы при желании сможете оформить на себя сами после сделки, в порядке дачной амнистии.

Исключение могут составлять случаи, когда дом представляет собой реальную ценность (добротный новый, капитальный, дорогой, прочее), в этом случае все же лучше дождаться, когда Продавец оформит соответствующие документы на дом, с тем что бы указать его в договоре купли-продажи.

6. Покупка дачи по садовой книжке

Отдельного упоминания требует такой способ покупки, как переоформление садовой книжки на нового собственника.

Такой способ покупки является крайне рискованным и недальновидным. Фактически, переоформив садовую книжку на себя, вы становитесь членом садового товарища, но не собственником дачного участка.

Собственником дачного участка в этом случае является администрация соответствующего района, где находится учаcток. Как правило, попытка продажи дачи по садовой книжке означает только то, что продавец не смог оформить право собственности и пытается “избавиться” от дачи или участка по “бросовой” цене.

Впрочем, часто встречаются случаи, что и по садовой книжке продаются обекты по рыночной цене или цене выше рыночной. 

7.  На кого оформлять дачу

Как показывает практика, у супругов часто возникает вопрос на кого из них оформить покупку. В поисках компромисса супруги, иногда выражают желание приобрести дачу по 1/2 доле в праве за каждым из них. Мы рекомендуем не “перегружать” оформление сделки наличием долей, но все же это не так важно. Полагаем необходимым сослаться на Статья 34 Семейного Кодекса РФ:

“1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.”

Посетители сайта часто присылают нам вопроыс относительно покупки старого дома (доли в старом доме) с приусадебным участком. Документы на такие объекты, как правило вызывают, мягко говоря, растерянность, поскольку оформлялись они в довоенное время. А на землю под домом документов может не быть вовсе. Интересующую Вас информацию по затронутому вопросу вы можете получить ЗДЕСЬ.

9. Оформление покупки дачи (земельного участка) – нужен ли нотариус?

 Закон не предусматривает обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе с дачами, домами, земельными участками.

Таким образом, достаточно составить (в печатном виде) соответствующий  договор, подписать его (вместе с актом приема-передачи) и сдать его на государственную регистрацию в уполномоченный орган.

С нашей точки зрения, нотариальное оформление имеет смысл только в очень редких случаях, например, когда продавец (или покупатель) имеет весьма преклонный возраст или очевидны признаки злоупотребления алкоголем.

При прочих равных обстоятельствах мы полагаем, что удостоверение сделки нотариусом никак не влияет на степень ее надежности. Кроме того, за нотариальные действия и технические работы будет необходимо уплатить значительную сумм у денег – от 10 000 до 25 000 рублей. Кроме того, придется собрать большое количество нужных для нотариуса, но ненужных для регистрации права собственности документов. 

 Также обращаем ваше внимание, что с 01 января 2016 года нотариус необходим в обязательном порядке, если предметом сделки является доля в праве, а не объект недвижимости в целом.   

Источник: http://xn----dtbfdhlb6acrmwnc7b6g.xn--p1ai/vsyo_o_dachah_i_zemle/whot_should_you_know_to_buy_dacha/

Какие документы нужны при покупке дачи с земельным участком?

Как купить дачу какие документы

Купля-продажа любого вида недвижимости всегда достаточно сложная процедура.

Если говорить о такой операции с любым видом земельного ресурса, то это сложно вдвойне, так как стоимость его достаточно велика, а само осуществление процедуры происходит со своими специфическими особенностями.

Что касается дачных земельных участков, то их реализовать еще сложнее, так как при осуществлении процедуры по переоформлению права собственности может потребоваться (при определенных условиях) еще дополнительный пакет документов.

Какие документы готовить продавцу и покупателю

Так как любые операции с недвижимостью должны быть соответствующим образом зарегистрированы, обеим сторонам сделки необходимо подготовить достаточно объемный пакет документов, который должен будет в полной мере подтвердить законность перехода права собственности от одного владельца другому.

Так, продавец, для того, чтобы с его стороны сделка была признана юридически «чистой» должен будет подготовить следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на участок (понадобится также и аналогичный документ на дом, если таковое строение на участке имеется и не оформлено в виде самостроя, непригодного для проживания);
  • Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт с внесенным туда индивидуальным номером, кадастровый план участка с нанесенными границами);
  • Межевые документы (в том случае, если межевание проводилось);
  • Документы, подтверждающие законность перехода права собственности к нынешнему владельцу (в том случае, если он был приобретен по договору купли-продажи или дарению, такие документы необходимо будет приложить к свидетельству о праве собственности в заверенном нотариально виде, чтобы доказать законность осуществления настоящей сделки);
  • Согласие супруга на заключение соглашения (даже в том случае, если участок был приобретен до заключения брака);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (которая сможет подтвердить, что права на этот участок есть у конкретного собственника, а также сможет доказать, что никакого обременения на этом участке нет);
  • Справки из всех необходимых инстанций, подтверждающие отсутствие задолженностей на конкретном участке (как налоговых, так и членских взносов в том случае, если участок находится в рамках садоводческого товарищества).

Таким образом, для продавца в случае осуществления классической процедуры купли-продажи дачного земельного участка сложностей нет никаких, так как перечень документов, которые он должен предоставить для осуществления сделки, является стандартным для таких случаев.

Определенный перечень бумаг второй стороне договора подготовить все же придется:

  • Заявление о совершении сделки, направленное в адрес продавца и председателя садоводческого товарищества (в том случае, если участок находится в рамках такого объединения);
  • Документы, подтверждающие согласие супруга на приобретение такого участка;
  • В том случае, если надел находился перед этим в аренде – покупатель, чтобы подтвердить свое право на преимущественную покупку (в случае наличия других претендентов приобрести конкретный надел);
  • Подтверждение своей платежеспособности (в том случае, если продавец уведомлен о том, что на покупку участка будут использованы заемные средства, покупатель обязан предоставить копию кредитного договора с банком, в котором будет указано, что денежные средства ему предоставлены).

Как видно, для покупателя список документов меньше. Однако и ему придется столкнуться с тем, что оформление их будет занимать продолжительное время.

Как можно продать участок по садовой книжке

Вариант купли-продажи по садовой книжке имел очень большое распространение до 2004 года, до внесения ключевых изменений в законодательство.

После же таковых он перестал пользоваться особой популярностью, хотя свои плюсы у него, без сомнения, сохранились.

Главным из них была и остается достаточно низкая цена, по которой можно было получить участок. Однако необходимо разобраться, что же такое купля-продажа земли по садовой книжке?

Садовая книжка выдается собственнику земельного участка, находящегося в рамках садоводческо-некоммерческого товарищества.

Этот документ подтверждает исправность внесения членских взносов участником товарищества на счет объединения (если процедура осуществляется безналичным путем) либо путем личной передачи денег в установленном размере (каждое СНТ определяет самостоятельно размеры таких взносов).

Соответственно, купля-продажа осуществляется только формально. На деле же выполняется переуступка членских обязательств в конкретном объединении.

С юридической точки зрения эта процедура выглядит следующим образом:

  • Собственник земельного участка пишет на имя председателя заявление с просьбой исключить его из членов СНТ в связи с осуществлением переуступки своих прав потенциальному покупателю (его данные в таком заявлении обязательно указываются);
  • Потенциальный покупатель также пишет заявление, только о вступлении в объединение, с указанием того, кто именно переуступает права на участок ему;
  • На основании постановления председателя СНТ происходит переоформление садовой книжки на нового владельца. Именно по ней будет в дальнейшем осуществляться возможная процедура приватизации земельного участка новым владельцем (если он захочет такую процедуру осуществлять).

Таким образом, купля-продажа дачного участка по садовой (дачной) книжке не осуществляется — происходит только переуступка прав на управление участком, но никак не юридический переход права — основное право собственности так и остается за СНТ.

Как оформляется сделка?

Договор купли-продажи на дачный участок является типовым для всех договоров о таких сделках.

И отклонения от типичной нормы в него вносятся только в том случае, если продажа происходит по садовой книжке.

Если же говорить о содержании классического договора (а именно на его основе будет осуществляться переоформление права собственности), то здесь необходимо отметить ключевые его положения:

  • Преамбула договора (содержит сведения о дате и месте подписания соглашения, сторонах-участницах договора и о том, на основании каких документов они действуют);
  • Предмет договора (дается конкретная информация о том, какой именно участок продается, включая не только физические данные на него, но и сведения о кадастровом оформлении и проведенном межевании);
  • Цена договора и порядок взаиморасчетов между сторонами (в том числе информация о том, как будут происходить расчеты между сторонами в том случае, если участок покупается в рассрочку);
  • Права и обязанности сторон;
  • Обстоятельства непреодолимой силы (и информация о том, как стороны поступят для окончательного завершения сделки в случае их наступления);
  • Реквизиты и подписи (именно согласно данным, указанным в этом разделе, будет осуществляться перечисление средств от одного участника договора к другому, и именно этот раздел завершается подписями сторон).

Если говорить о процессе переоформления права собственности, то он будет осуществляться путем подачи документов в территориальные органы Росреестра или многофункциональный центр по месту нахождения участка. Список документов в этом случае полностью дублируется по отношению к документам, предоставляемым для совершения сделки.

Присоединяется только оригинал договора (и передаточного акта при его наличии), подписанный обеими сторонами, в количестве экземпляров, на один превышающих количество участников сделки (так как один уйдет в архив Росреестра).

По истечении определенного срока новый собственник получит свидетельство, подтверждающее право на его участок, а также зарегистрированный в Росреестре свой экземпляр договора.

Продавцу передадут его экземпляр, а также справку, которую необходимо будет предоставить в налоговые органы и ресурсоснабжающие организации для подтверждения перехода права собственности к другому лицу.

Какие документы требовать нельзя?

При совершении сделки купли-продажи дачного участка покупателю абсолютно незаконно требовать от продавца выписку из протоколов собраний собственников участков в СНТ (только если они не подтверждают переход права собственности на надел к продавцу).

Еще одним документом, который нельзя требовать уже обеим сторонам, это согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, так как на дачном участке, в соответствии с действующим законодательством, регистрация проживания запрещена. То есть, при совершении сделки интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан затронуты не будут (за исключением случаев, когда участок находится в собственности именно у них).

Купля-продажа дачного участка мало чем отличается от аналогичной процедуры в отношении других земель. Однако, в том случае, если такое осуществляется по так называемой садовой книжке, говорить можно только о переходе членских прав, так как право собственности на участок остается за СНТ.

В том же случае, если сделка проходит по классическому алгоритму (с оформлением договора купли-продажи и официальным переоформлением права собственности), и все ее оформление будет выглядеть стандартно и происходить будет в органах Росреестра.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-dachi-s-zemelnym-uchastkom.html

Покупаем дачу: как выбрать и какие документы требовать

Как купить дачу какие документы
Как обзавестись дачным участком, чтобы потом не сожалеть о потраченных средствах, как правильно выбирать и оформлять такое приобретение, и на что при этом следует обращать внимание? На эти вопросы «Приморской газете» ответил заместитель председателя Союза садоводов Владивостока Сергей Морозов.  

Шаг первый: влюбиться и приземлиться

Кстати

В Приморском крае зарегистрировано более 1680 садоводческих товариществ.
Приморские садоводы выращивают на своих участках около 60% потребляемого в крае картофеля, 45% овощей, 80% ягод и 90% солений и варений.

Зима — самое подходящее время сообщить родственникам и друзьям о намерении купить дачный участок. Наверняка они подыщут для вас пару-тройку вариантов. Также просмотрите все объявления, размещенные в интернете, позвоните по объявлениям.

Если вам нравится какой-то конкретный район — отправляйтесь туда, иногда объявления о продаже дач можно найти на месте — на информационных досках, при вьезде в садоводческое товарищество. Сделав предварительный отбор из 3-5 вариантов, не откладывая, отправляйтесь смотреть и сравнивать поступившие предложения.

Одно из них, наверняка, окажется вашим. Знатоки говорят, что выбор дачи — это как любовь. Если вы её встретили, другие варианты не важны. Но почувствовав влюбленность, нужно срочно «приземлиться».
— Обязательно обратите внимание, не находится ли ваш участок в низине, — предупреждает Сергей Морозов.

— Если есть возможность, то нужно съездить и посмотреть, не застаивается ли талая вода после зимы, и что там происходит в дождливую погоду. Затапливаемый участок — это большая проблема.

Подумайте, готовы ли вы вкладывать деньги и силы в мероприятия по водоотведению — обустройство дренажа, рытье канав? А если этим не заниматься, то ваши посадки и урожай погибнут. Поэтому или держим в уме будущие затраты, или ищем другой вариант.

Противоположность низине — крутой склон. Тут вероятность влюбиться без памяти еще выше, потому что открывающийся с высоты холма вид завораживает, красота затмевает разум и лишает обалдевшего горожанина последнего здравомыслия.

— Остановитесь и подумайте, как вы будете заезжать на ваш склон после снегопада и гололеда, представьте, что летом дожди будут смывать вашу удобренную землю, соответственно, чтобы что-то вырастить, вам придется сооружать террасы, бесконечно вносить удобрения, укреплять склон, — объясняет Сергей Морозов. — А если вы решите такой участок выровнять под строительство, посчитайте, во что это вам обойдется. Да еще подумайте, как вы будете бегать вверх-вниз между своими грядками, а может быть, еще и ловить камни, прилетающие с вершины холма.

Шаг второй: не ведитесь на забор

Определились с крутизной участка? Начинаем внимательно рассматривать, что внутри периметра, поскольку от этого может зависеть цена. Речь идет о посадках, постройках, и о заборе, наконец.

Горожанину, измученному шумными соседями и городской суетой, двухметровый забор может показаться раем. Однако, опытные садоводы уверяют, что человек, а в особенности дачник — существо социальное.

Иногда уже через пару месяцев ему захочется познакомиться и перекинуться словечком с соседями, поговорить о погоде, поменяться рассадой, пожаловаться на хруща и колорадского жука. Высокий забор станет непреодолимым препятствием.

А если приехать на дачу без семьи, то скоро можно почувствовать себя узником Бастилии. Другое дело — полутораметровый забор. Он спрячет от любопытных глаз, если человек решил прилечь и позагорать, но не помешает окликнуть соседа, если подняться в полный рост.

 
— Помните, что от общества такой забор изолирует, а от воров — не спасает. В случае проникновения на вашу территорию грабителей, соседи их не заметят.

А ведь именно бдительные соседи в случае чего могут вызвать милицию или вспугнуть непрошенных гостей, а в случае необходимости вызвать скорую, — убеждает Сергей Морозов. ­— Подумайте и о детях. Вряд ли вы позволите им играть на грядках в мяч или кататься на велосипеде. А чтобы отправиться за забор, нужны друзья. А откуда они возьмутся, если из-за двухметрового забора и улицы-то не видать?   

Помните: новые тенденции загородной жизни — забор не выше полутора метров.

Что касается посадок, хорошо, если на участке уже есть плодовые деревья и кусты. Уже в первое дачное лето они порадуют ягодой и фруктами. Не нужно приобретать саженцы, делать планировку посадок.

Но надо смотреть, чтобы это были не вековые запушенные деревья и старые кусты, которые давно не омолаживались, поражены болезнями и уже практически не плодоносят.

А продавец участка настаивает, что «фруктовый сад тоже имеет свою цену».

Также внимательно нужно присмотреться и к дачному домику. Если вы не строитель, то для вас это «кот в мешке». Можно и старый трухлявый сарай обшить, удачно подкрасить, но в дальнейшем выяснится, что он не пригоден для проживания.

— По своему опыту скажу, что вложения в такие дома не имеют смысла. Это дороже, чем построить новый дом, который будет соответствовать вашим требованиям и представлениям о комфорте.

Потому что 99% старых домов не имеют водоснабжения и водоотведения, а мы все-таки уже живем в 21 веке и современные технологии нам позволяют обзавестись такими удобствами. Поэтому если вы видите старый домик, его можно использовать как временное убежище или склад, пока вы строите дом мечты.

Если этот домик построен из добротного материала, его можно разобрать и заново сложить в уголочке участка как хозпостройку, баню, — советует Сергей Морозов.

Шаг третий: выходим за калитку
Помимо вашего участка осмотрите территорию вашего СНТ.
Отметьте, в каком состоянии дороги, подведен ли свет, есть ли на территории детская площадка, беседки, скамейки, магазин.

Узнайте, есть ли поблизости остановка автобуса, на случай, если вы окажетесь без машины, не придется ли вам идти к автобусу 20 минут через соседние дачные общества или через лес. Посмотрите, есть ли поблизости какое-то озеро. Ручей или пожарный водоем, пригодны ли они для купания, как организовано водоснабжение, пригодна ли вода в колодце для питья.

Все эти мелочи в дальнейшем будут очень важны, если вы будете проводить на даче много времени с семьей и с детьми. 

Шаг четвертый: смотрим документы
 

Начнем с того, что продавец должен вам предоставить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором отражены права на земельный участок и его основные характеристики.

— Смотрите графу «правообладатель», чтобы участок, который принадлежит Иванову вам продавал именно Иванов, а не Петров. И смотрите описание местоположения участка, чтобы вы понимали, что документы, которые вам показывают — это документы именно на участок в урочище «Соловей ключ», а не в каком-то другом месте.

  В выписках из ЕГРН также есть кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, кадастровая стоимость, наличие или отсутствие обременения.

Часть информации есть в открытом доступе, нужно зайти на публичную кадастровую карту, ввести имя владельца или кадастровый номер участка, и посмотреть информацию.

Внимательно смотрите документы, предоставленные продавцом.
В сведениях о зарегистрированных правах есть описание местоположения участка: обязательно обратите внимание на конфигурацию участка на схеме в ЕГРН.

Например, вы приехали смотреть участок и видите, что он прямоугольный, а на схеме в документах видно, что он какой-то треугольный или имеет форму трапеции, какие-то выступы, выемки, вас это должно насторожить. Это говорит о том, что границы участка нарушены.

Были времена, когда заборы сдвигались у кого в лес, у кого на земли общего пользования, у кого к соседу. И площадь земельного участка по документам может отличаться от фактической. Это для вас может обернуться судебными спорами и проблемами.

То есть вам либо придется биться за свои сотки, которые кто-то занял, либо отдавать то, что попало за ваш забор, а на самом деле вам не принадлежит. Иногда участок гораздо больше, чем по документам, то есть вы покупаете 6 соток, а по факту там все 15.

И нужно смотреть, где расположены постройки, находящиеся на этом участке, попадают ли они в границы оформленного участка, или за его пределы. Заборы вы еще можете передвинуть, а с постройками — проблема. И нужно помнить, что не всегда у вас получится присоединить неоформленные сотки, хотя продавец может вам преподносить эту «лишнюю площадь», как преимущество и включать её в стоимость участка.

Во всех спорных сомнительных ситуациях, когда покупатель решил приобрести участок, но его конфигурация или площадь вызывают сомнения, нужно приглашать кадастрового инженера и проверять данные по специальным точкам и координатам, которые также отражены в выписке из ЕГРН.  

 — Лучше потратьте 5 тысяч рублей, но убедитесь, что с документами всё в порядке. Потому что были случаи, когда земельные участки находились на других улицах, в других дачных массивах.

Одно дело, кода это сдвижка на 1-3 метра, а другое дело, когда продавец вводит вас в заблуждение и показывает другой участок, — отметил эксперт.

— А если вы приглашаете кадастрового инженера, то он по точкам вам гарантированно определяет, его местоположение и границы.

Шаг пятый: проверяем долги
Это шаг о котором умалчивают 80% продавцов, а 99% процентов агентств даже не упоминают.

Покупатель должен потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности за данный земельный участок. Справка выдается правлением или председателем садоводческого товарищества.

Может иметь произвольную форму, но должна быть заверена печатью товарищества. 

В каждом СНТ есть порядок уплаты членских взносов, владелец приобретаемого вами участка должен был их уплатить, даже если он не являлся членом СНТ. Кроме того, нужно постараться получить и квитанции об оплате взносов на строительство электрических сетей, дорог, общественных скважин и колодцев.

Это нужно для того, чтобы вам, как новому члену СНТ не вменили в обязанность платить за все элементы инфраструктуры заново. Или, допустим, на подключение к электричеству в СНТ действовала рассрочка. На момент продажи прежний владелец участка выплатил не всю сумму, вы должны об этом знать.

  Если что-то не было оплачено, то стоимость участка можно уменьшить на сумму долга. 

Шаг шестой: знакомимся с председателем СНТ
Это нужно, чтобы узнать историю по земельному участку, который вы приобретаете, о планах развития инфраструктуры, размере членских взносов, порядке проведения собраний и так далее.

Шаг седьмой, заключительный  
Подготавливая договор купли-продажи, выясните, не был ли в дачном домике прописан несовершеннолетний.

Кроме того, обязательно требуйте от продавца предоставить вам нотариально заверенное согласие его супруга на продажу участка.

Без этого данная сделка может быть обжалована, даже если супруг продавца присутствовал при осмотре участка и против продажи не возражал.

После проверки документов и того, как вы определились с границами земельного участка, созвонились с председателем и урегулировали все финансовые обременения с обществом, можно составлять договор купли-продажи. Можно воспользоваться интернетом и найти подходящий типовой договор, либо обратиться к нотариусу для проведения данной сделки.

С договором и с выпиской из ЕГРН стороны приходят в Многофункциональный центр (МФЦ), где его регистрируют.

Расчет происходит по договоренности либо при заключении сделки, либо после получения документа о зарегистрированном праве в ЕГРН. В выписке из ЕГРН в графе правообладатель должна поменяться фамилия.

И это свидетельствует о том, что право собственности перешло от одного владельца к другому.

Осторожно: так делать нельзя!

Владелец участка вручает вам свою членскую книжку СНТ, а вы ему отдаете деньги. Такие случаи очень редки, но все еще встречаются, особенно, если за участок предложена низкая цена. Обычно это сопровождается сказкой о том, что человек продает дачу, потому что уезжает за границу. Но как правило те, у кого послезавтра самолет — продали эту дачу вам и еще пятерым доверчивым покупателям. Иногда владельцев набирается от 5 до 20 человек. Второй вариант, когда вы находите председателя товарищества, и он показывает вам участок, который брошен 20 лет назад. Председатель СНТ выписывает членскую книжку, предлагает расплатиться с ним и владеть участком без лишней суеты. — Таких приобретателей можно поздравить, они внесли средства в обогащение данного председателя и не более того, — предостерегает Сергей Морозов. — Причем, без всяких гарантий сохранить право на участок. Заброшенный участок можно перераспределить или реализовывать, только если у председателя есть судебное решение о том, что данный земельный участок, принадлежащий такому-то лицу, и это лицо лишено данного земельного участка. Если судебного решения нет, участок за владельцем сохраняется. Владелец в любой момент может вернуться и заявить о своих правах. Сейчас стоимость участка под Владивостоком составляет от 200 до 500 тысяч рублей (не стоит путать частный сектор и жилой массив в границах Владивостока — там участки стоят от миллиона и более).

Естественно, все старые владельцы и их наследники, находя в своих закромах членские книжки, возвращаются. Когда они видят, что там уже забор и новый дом, начинаются судебные тяжбы.

Потому что данный участок был предоставлен гражданину, у него есть право его приватизировать, воспользоваться этим правом он может в любой момент. Лишить его этого права может только суд.

Источник: https://primgazeta.ru/news/pokupaem-dachu-13-02-2019-12-57-53

Оформление купли продажи дачи через МФЦ

Как купить дачу какие документы

Очень важно правильно оформить документы, отразив в них все существенные особенности сделки. Не менее важно своевременно сдать документы на регистрацию. Можно попытаться оформить сделку самостоятельно, но с учетом изменчивости действующего законодательства лучше доверить дело специалисту.

Процедура купли-продажи земельных участков (садовые, ИЖС, дачи) включает несколько основных этапов:

Ниже рассмотрим, какие ведомства отвечают за регистрацию прав на недвижимость и к кому можно обратиться за помощью в проведении сделки.

Как проходит регистрация

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр, отвечает за ведение Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. В этом реестре содержатся сведения обо всех учтенных объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, их владельцах и обременениях.

Когда договор уже готов и подписан, продавец и покупатель совместно обращаются в ведомство с заявлением о регистрации перехода права собственности на нового владельца. Без обращения за регистрацией невозможно завершить сделку, ведь право собственности официально останется на продавце.

Только после такой регистрации покупатель становится полноправным собственником земли и может распоряжаться ей по своему усмотрению. Кроме того, с даты государственной регистрации наступают налоговые последствия – новый владелец платит земельный налог, а прежний получает доход, который облагается НДФЛ.

Срок регистрации перехода права составляет от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности сделки и загруженности сотрудников Росреестра. В случае, если имеются какие-либо препятствия для регистрации, ее могут приостановить на срок до полугода. Если сделка совершена с грубыми нарушениями закона, в регистрации откажут.

Обратиться за регистрацией можно в любое время после заключения сделки. В любом случае не затягивайте с подачей документов в ведомство, чтобы избежать возможных рисков. Если, к примеру, в период с даты заключения договора и до подачи документов на регистрацию продавец умрет, то покупателю придется урегулировать отношения с наследниками.

Подать документы на переоформление можно:

  • через МФЦ (рассмотрим ниже);
  • через личный кабинет на сайте Росреестра онлайн.

Росреестр занимается только вопросами регистрации прав. Это означает, что:

  • ведомство не содействует составлению договоров;
  • ведомство не подтверждает факт передачи денег в присутствии своего сотрудника;
  • ведомство не свидетельствует факт передачи недвижимости.

Кабинеты «Составление договоров» в офисах Росреестра не имеют никакого отношения к ведомству, в своей работе используют типовые бланки сделок и не вдаются в детали. Договор в таком офисе не гарантирует юридическую чистоту.

Составление документов в многофункциональном центре

МФЦ призваны облегчить процедуру обращения за государственной регистрацией. Как правильно действовать:

  1. Вы сдаете документы на регистрацию в МФЦ. Сотрудник офиса оформляет заявление как в Росреестре.
  2. Подписанное заявление вместе с документами передается в Росреестр.
  3. Проходит процедура регистрации земли в собственность покупателя в Росреестре.
  4. Документы после регистрации возвращаются в МФЦ.
  5. Стороны получают свои документы в офисе МФЦ.

Из перечня видно, что МФЦ самостоятельно не вносит записи в ЕГРН, а лишь является посредником между сторонами сделки и Росреестром. Как правило, попасть на прием в МФЦ намного легче, чем в Росреестр – можно выбрать удобный день и время заранее. Время на ожидание своей очереди в центрах тоже гораздо меньше, чем непосредственно в Росреестре.

Госпошлина за регистрацию аналогичная – 2 000 рублей. Дополнительные платежи не предусмотрены.

Срок регистрации увеличивается за счет необходимости пересылки документов. В среднем регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней, на двое суток больше, чем непосредственно через Росреестр.

Задача МФЦ состоит только в приеме документов. Здесь невозможно засвидетельствовать факт передачи денег. Центр также не составляет договоры – на прием нужно приходить с уже готовым комплектом документов.

Правила и стоимость услуг у нотариуса

Для большинства договоров предусмотрена простая письменная форма. Обращаться к нотариусу для удостоверения сделки нужно только в 2 случаях:

  • если предмет сделки — доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Исключение: земельные доли сельхозназначения;
  • если продавец — несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

В остальных случаях вы можете по желанию обратиться к нотариусу для удостоверения вашей сделки.

Нотариус сделает 3 вещи:

  • проверит законность купли-продажи, не нарушены ли права третьих лиц,
  • оформит согласие супруга, отказ сособственника от преимущественного права покупки,
  • составит текст договора.

Нотариусы также могут составить и направить уведомление и извещение о преимущественном праве, если речь идет о долях. Сотрудники конторы подскажут можно ли оформить дом после получения отказов сособственников в конкретной ситуации.

Стоимость услуг нотариуса по составлению договора зависит от степени родства сторон и от цены сделки. Примерные тарифы:

  1. Продажа земли супругу, родителям, детям и внукам:
    1. цена договора до 10 000 000 руб. включительно: 4800 руб. + 0,2% суммы сделки;
    2. цена договора свыше 10 000 000 руб.: 24 800 руб. + 0,1 % суммы сделки превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.
  2. Продажа иным лицам, в том числе посторонним:
    1. цена договора до 1 000 000 рублей: 4800 руб. + 0,4% от суммы сделки;
    2. цена договора от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб.: 8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб.;
    3. цена договора свыше 10 000 000 руб.: 26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб.

Сроки. Обратиться к нотариусу нужно за 3-5 дней до планируемой даты сделки, чтобы он успел проанализировать документы и составить текст договора, подходящий именно для вашей ситуации. Лучше записаться на предварительную консультацию.

Депозит нотариуса. Нотариусы не свидетельствуют передачи денег в их присутствии, однако можно воспользоваться услугой депозита. Это самый безопасный вариант проведения расчетов при сделках с недвижимостью. Стоимость такой услуги будет зависеть от суммы сделки, примерно составляет    0,5% принятой денежной суммы + 1500 рублей.

Регистрация. Нотариус также может направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

https://www.youtube.com/watch?v=oiho1bPYMVE\u0026list=PL7wCk9jpeZPSqF43srRXwCvhVCEofcgQy

Срок регистрации в таком случае сокращается до 3 рабочих дней, поскольку правовая экспертиза сделки уже завершена и не нужно тратить время на пересылку бумаг.

Стоимость услуги по передаче документов на регистрацию составит от 1000 до 3000 рублей.

Как провести покупку через агентство недвижимости

Риелторы – это профессиональные участники рынка недвижимости. Хороший риелтор способен избавить своего клиента от массы проблем, начиная с поиска земли или потенциального покупателя и заканчивая взаимодействием с Росреестром в случае возникновения проблем.

Обращаться в агентство не обязательно, если ваша сделка не представляет сложности.

Если же вы не уверены в своих силах, или есть сложности, к примеру, в виде несовершеннолетних, ипотеки или долевой собственности – лучше попросить помощи у специалистов.

Кроме того, если вы находитесь в другом регионе, имеет смысл воспользоваться услугой дистанционной покупки земли.

Работа риелтора в купле-продаже земли состоит из вопросов:

  • проверка правовой чистоты земли;
  • проверка продавца и покупателя;
  • помощь в согласовании условий;
  • помощь в согласовании кредита, ипотеки;
  • формирование пакета документов, необходимых для сделки, и помощь в их получении;
  • составление договора купли-продажи, помощь в осмотре земли и оформлении передаточного акта;
  • помощь в подаче документов на регистрацию или представительство интересов клиента по доверенности;
  • подскажет, что делать после регистрации и как оформить налоговый вычет.

Крупные агентства имеют в своем штате юридический отдел, специалисты которого способны провести глубокий правовой анализ ситуации и спрогнозировать возможные риски.

За свои услуги агенты просят процент от суммы сделки (от 1% до 10%) или устанавливают фиксированный тариф (от 30 000 и выше). Срок договора на услуги агента составляет обычно 3-6 месяцев, однако в зависимости от сложности сделки работы может растянуться во времени на более долгий срок.

Источник: https://nedviz-info.com/oformlenie-kupli-prodazhi-dachi-cherez-mfts/

Пакет документов при продаже дачного дома с участком

Как купить дачу какие документы

Сделки с недвижимостью совершаются ежедневно, однако не все знают, какие документы нужны для купли-продажи дачного домика с участком. Чтобы избежать непредвиденных ситуаций и оградить себя от неблагоприятных ситуаций, нужно придерживаться правил.

На что обратить внимание при продаже дачи с участком

Дачи с земельным наделом относятся к категории недвижимого имущества. Продать дачный домик имеет право только законный владелец. Приобретая коттедж с землей, покупателю нужно изучить такие моменты:

  • удаленность дачного домика от постоянного места проживания;
  • состояние помещения;
  • расстояние участка от соседского надела и проезжей части;
  • наличие коммуникаций, их состояние;
  • есть ли у продавца необходимая документация.

ВАЖНО! Если у владельца нет документов на дом и землю, не нужно рассматривать этот вариант. Возможен обман.

Приватизированная собственность

Часть земельных участков располагается на территориях, которые являются собственностью дачных кооперативов или садовых товариществ. Такие наделы для перевода в личное владение нужно приватизировать. Обращаться следует в муниципалитет.

Необходимо предоставить:

  • заявление;
  • детальное описание приватизируемого надела;
  • разрешение на оформление в личную собственность от председателя товарищества.

Затем нужно обратиться в Многофункциональный центр или отделение Росреестра, где на основании актов, полученных в муниципалитете, подготавливается документ о праве собственности другого лица.

https://www.youtube.com/watch?v=sSxSbJC3BaI\u0026list=PL7wCk9jpeZPSqF43srRXwCvhVCEofcgQy

Если соблюдены все требования, регламентированные законодательством, срок выдачи свидетельства составляет 10 рабочих дней.

ВНИМАНИЕ! Если у продавца есть только садовая книжка на участок, значит, он официально не зарегистрирован как его владелец. Сделка будет аннулирована, а покупатель получит только право пользоваться землей.

Перечень документов от продавца недвижимости

Если покупатели самостоятельно оформляют куплю-продажу, им нужно тщательно изучить правоустанавливающую документацию.

Список документов на дом и дачные строения

Документы для продажи дачи, которые подготавливает владелец:

  • удостоверение личности;
  • документ, подтверждающий право владения имуществом;
  • согласие супруга на сделку;
  • выписку из ЕГРН (информирует об отсутствии обременения на недвижимости);
  • технический паспорт на объект;
  • кадастровый паспорт, если данный объект относится к категории жилых помещений;
  • справку о количестве прописанных.

Если имущество выступает в качестве залога, нужно предоставить согласие на сделку от залогодержателя. При наличии в семье несовершеннолетних детей, процедура проводится только с разрешения органов опеки. Если объект сделки находится в долевой собственности, требуется уведомление всех его владельцев о предстоящей процедуре.

Документы на земельный участок

При продаже дачного домика требуются документы на участок:

  • кадастровый паспорт либо план межевания;
  • правоустанавливающие акты;
  • платежные документы, доказывающие отсутствие долгов за данный надел (квитанции из ФНС, членские взносы).

ВНИМАНИЕ! Основные документы для сделки с недвижимостью — документ о праве владения и кадастровый паспорт. В первом обозначена категория земли. Это важно, поскольку на участках, предназначенных для садоводства или огородничества, строительство жилых объектов запрещено.

Дополнительные документы

Потребуются также:

  • кадастровый паспорт и техплан на строение, их можно получить в БТИ;
  • справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Подготовкой и оформлением документов следует заняться заранее, чтобы избежать незапланированных ситуаций и дополнительных трат.

Как оформить сделку купли-продажи

Чтобы продать дачу с участком земли, владельцу нужно получить кадастровый паспорт правоустанавливающую документацию на постройки и надел. При их отсутствии сделка не состоится.

При изучении дубликатов документов приобретателю нужно быть внимательным — они могут быть оформлены на предыдущего владельца. Это создает основания для оспаривания сделки и повышает риск потери денег.

ВАЖНО! Обязательным условием проведения купли-продажи имущества является оформление соглашения в письменной форме. Договор содержит подробные детали сделки, сведения о сторонах и объекте недвижимости.

Чтобы оформить переход права собственности к другому гражданину, следует обратиться в регистрационную палату и предоставить документ, подтверждающий данный факт, и свидетельство о регистрации дачи. Соглашение о купле-продаже подписывают обе стороны. К договору прикрепляется справка, выданная садовым объединением, в которой отражена информация о смене владельца.

Требуется взять справку в отделении ИФНС об отсутствии задолженности. Если продавец состоит в браке, понадобится согласие супруга на сделку.

Чтобы исключить риск обмана, договор нужно оформлять в присутствии нотариуса. Если покупатель предлагает собственнику имущества свой вариант соглашения, перед его подписанием следует проконсультироваться с юристом.

После заключения договора составляется акт приема-передачи имущества новому владельцу.

При выкупе дома с землей у садового товарищества требуется разрешение от муниципалитета. Договор купли-продажи составляется по аналогии с обычным соглашением, как при сделках между физическими лицами.

Можно ли продать незарегистрированную дачу

При отсутствии правоустанавливающей документации продать дачу можно двумя способами:

  1. По доверенности. Документ оформляется на потенциального покупателя, который и будет заниматься переоформлением. В доверенности прописывается, что здание перейдет в собственность после подписания договора купли-продажи.
  2. По предварительному соглашению. Принцип идентичен, только между сторонами составляется договор, где подробно прописаны нюансы сделки.

Приобретение дачи таким способом чревато опасными последствиями. Например, здание могут признать самостроем и снести либо третья сторона оспорит сделку в суде.

Чтобы избежать ненужных рисков, владельцам незарегистрированных дач стоит воспользоваться дачной амнистией и оформить объект в собственность. Упрощенная процедура проводится по минимальному пакету документов (разрешение на строительство, технические акты) и занимает не больше двух месяцев.

После регистрации недвижимости порядок действий при купле-продаже соответствует стандартной схеме.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/dokumenty-pri-prodazhe-dachi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.