Как купить дом с участком как оформить

Содержание

Купля продажа дома с земельным участком: как оформить и сколько это стоит, порядок

Как купить дом с участком как оформить

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Как оформить продажу дома с земельным участком

Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.

Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора, который обязательно заверяется у нотариуса.

В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца.

Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.

Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.

Расчет проводится тремя способами:

  1. Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
  2. Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
  3. При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.

Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира.

Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

  • Где находится недвижимость;
  • Материал постройки;
  • Коммуникации: имеются или нет;
  • В каком году построена;
  • В каком состоянии дом;
  • Имеются ли другие объекты на участке;
  • Качество земли.

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

  • Документы, устанавливающие право на собственность;
  • Тех. паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
  • Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

  • Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Документ подтверждающий права на владение домом —  свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

  1. Название договора.
  2. Когда был заключен и место.
  3. Что является предметом договора.
  4. Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
  5. Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
  6. Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

  • Те же что и для купли-продажи;
  • Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
  • Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить.  К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Кто должен оплачивать расходы

Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.

Налоги

Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:

  1. Госпошлина – 1%;
  2. Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
  3. 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
  4. 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.

Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.

Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.

Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: дарственная на дом или квартиру детям, родственникам или другим людям: плюсы и минусы, оформление. ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!

Нюансы

Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:

  1. Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
  2. Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
  3. Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.

Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.

В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/oformlenie-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-skolko-stoit-gde-oformlyayut.html

Можно ли покупать дачу, если дом не оформлен в собственность?

Как купить дом с участком как оформить

Приобретение загородного имущества может стать большой проблемой для россиянина, так как не вся земля может быть передана в собственность обычному гражданину на праве бессрочного, постоянного пользования.

Расскажем, какие подводные камни в себе таит покупка без документов, а также определим, как купить дачу в Санкт-Петербурге – и не ошибиться.

статьи:

2 варианта продажи дачного участка с неоформленным в собственность домом – все преимущества и риски

Продажа дачной недвижимости почти всегда подразумевает то, что дача и земельный участок продаются без документации и без регистрации прав собственности.

Но все-таки продать дом, который не является, по сути, собственностью, возможно.

Существует два варианта продажи:

1. По доверенности

Гражданин, владеющий землей, должен обговорить этот момент с потенциальным покупателем, на которого и оформляется доверенность. В этом случае заниматься переоформлением дачи будет не владелец.

Покупатель, который собирается приобретать имущество, будет оформлять дачу, дом в свою собственность.

В доверенности следует прописать, что данное лицо занимается только лишь документационными вопросами, а  имущество перейдет в его полное пользование только после оформления свидетельства по договору купли-продажи или дарения.

Доверенность на продажу дачи может быть оформлена по такому образцу:

Готовый бланк доверенности на продажу недвижимости (в т.ч. и дачи) можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

2. По предварительному договору и доверенности

Принцип этого способа – тот же, но только оформляется предварительный договор между продавцом и покупателем.

В договоре можно указать все нюансы, касающиеся оформления и покупки недвижимости.

После окончательного оформления документов стороны могут заключить основной договор. Выписка из ЕГРН подтвердит то, что покупатель стал полноправным владельцем загородного имущества.

При таком способе покупки обычно продавец требует от покупателя всю или большую часть от стоимости имущества.

Предварительный договор как раз и необходим для того, чтобы между сторонами не возникало споров, и они могли в документе указать все нюансы оплаты.

Доверенность может быть выдана любому лицу, поэтому эти два способа совершенно законны.

Кроме того, заключение предварительного договора разрешено. Согласно ему, стороны обязательно должны позже оформить основной договор (ст.429 ГК РФ).

Приобретая дом или дачу без документов, вы можете заметить такие преимущества:

  1. Можно перестроить дом и не мучиться с переоформлением документации.
  2. Недвижимость, как правило, стоит гораздо дешевле без документов, так как у будущего владельца возникнут дополнительные расходы на регистрацию и кадастровые работы.

Но минусов от заключения сделки с такой недвижимостью гораздо больше:

  1. Дом могут признать самостроем, а затем могут обязать снести его. Но если у вас будет иметься техническая документация или решение судебной инстанции, то добиться оформления прав собственности не сложно.
  2. Сделка может быть оспорена через суд любой стороной, так как покупатель не будет являться собственником имущества.

  3. Любое изменение в постройке должно быть зафиксировано в технической документации, поэтому, покупатель должен учесть этот момент. Может случиться так, что покупатель, оформив в собственность дом, захочет его реконструировать, а это требует затрат.

  4. За время оформления документов по доверенности продавец может отказаться от заключения сделки купли-продажи, если найдет более выгодное предложение.
  5. Способ регистрации прав с доверенностью ненадежный, так как покупатель будет являться законным представителем продавца. Он будет представлять его интересы.

    Впоследствии сделка купли-продажи будет считаться недействительной, так как покупатель (он же представитель продавца) не сможет продать дачу или дом сам себе. Исключение – коммерческое представительство. По сути, он сделает за продавца всю работу – оформить недвижимость в собственность, но приобрести он ее не сможет.

    Именно поэтому лучше заключать договор предварительный, а потом основной.

  6. Есть риск наткнуться на землю, которая не может быть предоставлена для индивидуального строительства и принадлежит государству, муниципалитету. Такую землю и дом нельзя будет оформить в собственность. Обязательно узнайте, кто является собственником земли и к какой категории она относится.

  7. Наличие обременений. Имущество может принадлежать нескольким собственникам либо находиться в залоге. Не исключены и другие обстоятельства, при которых регистрация недвижимости осложняется.

Мы рекомендуем действовать по второму способу. Он – более надежный.

Как купить дачу с неоформленным домом, и не потерять свои деньги – поэтапная инструкция

Следуйте такой инструкции, чтобы не ошибиться и не столкнуться с мошенниками:

1. Обговорите с продавцом нюансы сделки

Определите и обсудите такие вопросы:

  1. Будет ли заключен предварительный договор, на какой период.
  2. Как будет оформлена доверенность, на кого.
  3. Какова стоимость приобретаемой дачи.
  4. Как будет расплачиваться покупатель, будет ли задаток или вся сумма отдана сразу/потом, каким способом.
  5. Какие документы имеются у владельца.

Конечно же, вы можете в предварительном договоре прописать все важные моменты, и тем самым – обезопасите себя.

2. Проверьте имеющуюся документацию

У покупателя на руках обязательно должны быть такие бумаги:

  1. Любой правоустанавливающий документ.
  2. Кадастровый паспорт на земельный участок и постройку.
  3. Согласие супруга или другого лица, если имущество принадлежит и им.

Именно эти бумаги необходимы для приватизации дома.

Кроме того, вам потребуется доверенность и договор дарения – или договор купли-продажи.

3. Оформите доверенность

Стороны должны явиться к нотариусу, чтобы он оформил доверенность на покупателя.

Решите, кто понесет эти расходы.

4. Заключите предварительный договор купли-продажи

Если сделка заключается между родственниками, то возможно заключение договора дарения.

5. Оформите кадастровые документы

Если какой-то документации не хватает, то ее стоит оформить.

В некоторых случаях, нужно будет потратить средства на проведение кадастровых работ, межевания.

Жители Санкт-Петербурга должны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

Контактные данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт –ПетербургуАдрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12Адрес для почтовых отправлений:  BOX 1170, Санкт-Петербург, 190000.Телефон: 324-59-28Факс: 324-59-02Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра (ВЦТО): 8-800-100-34-34Онлайн-сервис для обращения граждан: http://www.to78.rosreestr.ru/contacts/quest/Официальный сайт: http://www.to78.rosreestr.ru/

6. Заключите основной договор купли-продажи

Его вы должны предоставить в Росреестр, чтобы подтвердить факт покупки дачи, дома.

Он может быть составлен по такому образцу:

Скачать образец договора купли-продажи дачи вы можете здесь в формате WORD

7. Напишите заявление в Росреестре для приватизации недвижимости

Если же все документы имеются, то вам потребуется лишь написать заявление.

В течение 10 дней должны рассмотреть ваше обращение.

8. Получите выписку, подтверждающую регистрацию прав собственности

Так как свидетельство о регистрации уже не выдают, то вы должны получить выписку из ЕГРН. Подробнее о том, как получить ее, мы писали.

Перевод денежных средств за покупку может быть осуществлен во время заключения договора купли-продажи – неважно, предварительного или основного, или же после получения выписки. Этот момент можно прописать в договоре.

Помните, что покупатель должен будет оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности и приватизацию!

Как и когда лучше оформить дом на дачном участке в собственность – документы и сроки

Оформлять в собственность имущество лучше в 2017 году и успевать в сроки «дачной амнистии».

Согласно Закону федерального уровня под номером 93, сейчас действует упрощенная схема оформления загородной, дачной недвижимости. Для регистрации не требуют всей документации.

Начиная с марта 2018 года, порядок оформления изменится.

Необходимо будет получать документы на земельный участок и постройку:

  1. Все технические бумаги.
  2. Разрешение на строительство дома, дачи, даже если объекты не достроены.
  3. Документы, подтверждающие эксплуатацию построенных объектов. Подробнее о том, какие дачи и дачные земельные участки подходят для переоформления в дом мы писали.

Чтобы оформить дачу, дом в собственность, воспользуйтесь вышеуказанной инструкцией.

Главное – проверяйте документацию на землю и постройки!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/821-mozhno-li-pokupat-dachu-esli-dom-ne-oformlen-v-sobstvennost.html

Покупка дачи: документы для покупки дачи и порядок их оформления / Sibdom.ru

Как купить дом с участком как оформить

Прежде чем решиться на покупку понравившейся дачи, нужно провести проверку документов на дом и дачный участок. Если этого не сделать, потом может выясниться, что по даче идут споры с соседями, площадь участка меньше заявленной, а на купленной земле ничего нельзя строить.

В начале проверки специалисты советуют убедиться, что продавец действительно является собственником дачи и имеет право ей распоряжаться. Для этого нужно проверить имеющиеся у него документы. Лучше всего, если продавец может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных правах на дом или свидетельство о собственности на дачу.

Как проверить документы на дачу?

Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта.

Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу.

Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.

Бывают ситуации, когда у продавца на руках есть старое свидетельство о собственности или свидетельство о праве на наследство. При этом в ЕГРН информации о том, что он является собственником, нет.

Такое возможно, если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года, когда сведения еще не вносились в ЕГРН.

Тогда продавец должен сначала внести эту информацию в ЕГРН, и только после этого можно выходить на сделку.

Нет документов для продажи дачного участка. Что делать?

Часто владельцы годами пользуются дачей, не имея на нее вообще никаких документов. Если у продавца нет других документов на дачу, кроме садовой книжки, покупать такую дачу нельзя. Садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Она свидетельствует только о том, что продавец входит в некоммерческое товарищество садоводов (СНТ или ранее ДНТ).

В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением дачи. Главное, чтобы у него при этом были документы о правах на землю. Уже имея их, можно зарегистрировать собственность на дом.

Сейчас «дачную амнистию» продлили.

 До марта 2021 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру.

Как оформить участок в садоводстве в собственность?

Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.

Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию.

А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу.

По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.

Условия для оформления дачного участка в собственность:

  • собственник дачи должен являться членом садоводства,
  • земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
  • в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

«Чтобы садовод мог оформить земельный участок в собственность, сначала ему нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен провести замеры и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этим документом член садоводства затем обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города», — рассказывает начальник отдела землеустройства администрации Красноярска Наталья Киселева.

При обращении в администрацию потребуются следующие документы:

  • схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером;
  • протокол общего собрания членов садоводства о распределении земельных участков между членами садоводства или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этом садоводстве, либо выписка из такого протокола или указанного документа.

В муниципалитете проверят, действительно ли такой участок предоставлялся садоводу, и распорядительным актом утвердят представленную заявителем схему кадастрового плана территории, на которой отражены границы садового участка. Тогда садовод получит участок в собственность бесплатно.

После этого члену садоводства нужно снова обратиться к кадастровому инженеру — заказать межевание и изготовление межевого плана участка. Этот документ он подает в Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.

Как проверить документы на земельный участок?

Кроме проверки документов на дачный дом перед покупкой нужно проверить документы на земельный участок, на котором он расположен. Удостовериться, что он действительно имеет ту площадь, о которой заявил продавец, у него есть границы и они нигде не пересекаются с границами соседних участков.

Действовавшая с 2006 года «дачная амнистия» давала собственникам возможность оформить землю в упрощенном порядке, не проводя межевание. Многие этим пользовались, поэтому сегодня каждый второй участок не имеет границ. Для покупателя приобретение такой земли связано с рисками. Отдав деньги, он может стать владельцем участка, по которому ведутся споры с соседями.

Проверить, есть ли у участка границы, можно на публичной кадастровой карте Росреестра. На ней содержится вся информация об участках, их площади, местоположении и границах, а также о расположенных на них постройках. Для получения информации в строке поиска нужно ввести кадастровый номер участка. Если границ у участка нет, в описании будет сказано: «Без координат границ».

В таком случае покупателю следует настаивать, чтобы перед сделкой продавец провел межевание земельного участка. О том, как это сделать, можно прочитать здесь.

Специалисты советуют привезти на участок кадастрового инженера даже в том случае, если у участка есть границы. Он должен провести осмотр, сравнить фактическое расположение участка с тем, что зафиксировано в документах, убедиться, что границы, конфигурация, размещение на нем построек соответствуют тому, что сказано в выписке из ЕГРН.

Как проверить, что можно построить на земельном участке?

Из публичной кадастровой карты также станет известно, какие объекты можно будет в дальнейшем построить на купленной земле. В описании участка вас должен интересовать пункт «Категория земель» и «Разрешенное использование земельного участка» (установленные законом допустимые границы использования земли).

При покупке дачи также следует проверить, существуют ли какие-то ограничения на использование земельного участка.

Не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территории? Не входит ли он в границы водоохранной зоны? Если не провести эту проверку, можно стать владельцем земли, на которой ничего нельзя строить.

Дачи, построенные в границах зон с особыми условиями использования территорий, по закону могут быть снесены.

Удостовериться в том, что ограничений нет, можно также при помощи публичной кадастровой карты Росреестра. Для этого в разделе «Управление картой» нужно поставить галочку в пункте «Зоны с особыми условиями использования территории». И посмотреть, входит ли интересующий вас участок в зону, где строительство ограничено.

Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?

Перед проведением сделки стоит попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Дело в том, что сведения в этом документе быстро устаревают, поэтому покупателю нужно убедиться, что за прошедшее с момента выдачи предыдущей выписки время статус объекта не изменился.

Продавец по-прежнему является собственником дачи, на дом не наложено обременение или арест. Кроме того, на сделку потребуется предоставить заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца на продажу дачи.

Иначе уже совершенная сделка может быть оспорена по решению суда в дальнейшем.

Как проверить доверенность?

Если на сделке продавца дачи по доверенности представляет другое лицо, покупателю нужно убедиться, что такая доверенность действительно выдавалась.

Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, где работает сервис проверки доверенностей.

Зная дату выдачи документа, номер и фамилию удостоверившего его нотариуса, нужно указать в поисковике эту информацию, и вы увидите, есть ли доверенность с такими реквизитами в системе.

Как составить договор купли-продажи дачи при покупке дачи?

Договор купли-продажи дачи может быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что продавец и покупатель могут подготовить его самостоятельно. При этом важно, чтобы в нем были перечислены все существенные условия совершения сделки.

Существенные условия договора купли-продажи дачи:

  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • адреса их местожительства;
  • указание на объект, который продается (его адрес, площадь, кадастровый номер);
  • цена продажи.

О том, как заключить договор купли-продажи, можно прочитать здесь.

Если всю необходимую проверку при покупке дачи вы проведете правильно, то сможете защитить себя от ситуации, когда кто-то пытается оспорить сделку в суде.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1870/

Договор купли-продажи земельного участка с домом: оформление, документы

Как купить дом с участком как оформить

Последние изменения: Январь 2020

Стоит серьёзно задуматься над составлением договора купли-продажи земельного участка с домом, потому как эта часть сделки самая трудоёмкая и сложная в реализации.

Перед тем как продавать дом с землёй люди, как правило, приводят постройку в подобающее состояние и отдают этому большую часть сил.

Потому что считают внешние параметры дома главным фактором, влияющим на покупку, но не задумываются о законодательной части либо думают, но в последнюю очередь.

В этой статье рассмотрим перечень необходимой документации для домов с приватизированным и неприватизированным участком. Особое внимание уделим нюансам, связанным с оформлением договора, его ценовой политикой и налогообложением.

Начальный этап оформления ДКП

Перед непосредственной покупкой дома с земельным участком или же продажей соберите требуемый пакет документов. Если  земля в собственности у продавца, то на неё документация собирается отдельно. По итогу получится два пакета отдельной документации.

Перед непосредственным сбором бумаг, в обязательном порядке определяются пределы, границы надела, которые будут оформляться с непосредственным участием соседей. Итак, какие же документы потребуется для продажи дома вместе с земельным участком?

В перечень, регламентированный законодательством РФ, входит следующее:

  • Документы, связанные с проведением сделок купли-продажи, мены, приватизации, дарения. Стоит учесть, если при заключении договорных отношений были нарушены процессуальные моменты, то договор считается недействительным.
  • Приказы, постановления судов общей юрисдикции, которые уже вступили в силу.
  • Нормативно-правовые акты выданные федеральными, региональными либо муниципальными властями об выделе земельного участка (иначе говоря предоставлении).
  • Свидетельство о государственной регистрации. Стоит отметить, что он предоставляется в обязательном порядке. Обратите внимание на то, что он должен быть зарегистрированным в органах местного самоуправления. В свидетельстве указан идентификационный номер, пробив который, предоставляются все данные связанные с земельным участком и его собственником.
  • Выписка из ЕГРН. Стоит 250 рублей, выдаётся в органах МФЦ.
  • Право владения землёй оформленное актом. Сегодня данный акт прилагается к кадастровому плану земли либо к его номеру. Раньше подобные акты выдавались согласно положениями Постановления Президента, они до сих пор действительны, но уже не выдаются.
  • Технический паспорт дома.
  • Кадастровый паспорт строения в совокупности с участком.
  • Справка, устанавливающая обременения. В ней указывается информация о том, что дом или земельный участок находятся под арестом, залогом. Также в справке содержатся сведения, касающиеся ипотечного кредита на дом или ЗУ. Если что-то из продаваемого было взято в ипотеку, то третьей стороной, участвующей в сделке, будет кредитор-банк. При участии в договоре банка также потребуется письменное согласие на продажу от кредитора.
  • Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то потребуется согласие на сделку от органов опеки или попечительства вне зависимости согласия или несогласия родителей либо опекунов.

Описанный выше список документации может быть дополнен. К примеру, для покупки дома с землёй на материнский капитал потребуют ещё отдельный и ёмкий список документации.

Весь необходимый перечь документов, а для каждого случая он индивидуален и отличается в некоторых аспектах, выдаётся регистрирующим органом.

Также потребуется уплатить госпошлину и приложить квитанцию об её уплате к заявлению на регистрацию нового собственника.

Оценка земли и дома

Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее.

Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.

При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:

  • Местоположения земельного участка и дома.
  • Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.
  • Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
  • Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
  • Качественные характеристики земельного участка.

Составление предварительного договора

 

Перед составлением обычного договора продажи потребуется составить предварительный образец, который легко найти в интернете, так как это типовой договор.

Итак, в этом гражданско-правовом акте необходимо указать стороны, между кем заключаются сделка, условия и подтверждение договорённости на составление основного документа, регламентирующего договорные отношения. Ст. 429 ч. 1 ГК РФ.

Как правило, сведения, внесённые в предварительный договор, идентичны основному и будут повторяться, более подробно содержание договора можно изучить, обратившись к ч. 2 § 1 ГК РФ (Общие положения о купле-продаже).

В течение заключения сделки необходимо обратить внимание на удостоверяющие документы контрагентов – участников договорных отношений. А также важно уточнить, будет ли вноситься задаток или авансовый платёж согласно ст. ст.

380 и 487 ГК РФ.

Если же будет предусмотрен авансовый платёж, то при расторжении, он возвращается лицу, которое его уплачивало в полном размере. Но вот с задатком немного другая ситуация, если сделка расторгнута покупателем, то задаток остаётся у продавца, а если продавец прекращает договорные отношения, то он возвращает покупателю уплаченную им сумму в двойном размере.

Касательно ситуации, когда земля в собственности у продавца. При наличии подобных обстоятельств необходимо указать данный факт в предварительном договоре и приложить отдельный пакет документации, который оговаривался выше (не оригиналы, а копии).

Не вносите по предварительному договору полный платёж, так как данный договор не регистрируется в Росреестре. А если он не регистрируется, то и право владения к вам не переходит, а изъять перечисленные продавцу деньги будет крайне сложно, даже прибегая к помощи судебных инстанций.

При заключении сделок связанных с куплей-продажей земельных участков вместе с домом необходимо формулировать предмет, основываясь на правоустанавливающих документах собственника. Таковыми документами являются завещания, договоры мены, ренты, дарственные, то есть все документы, связанные с приобретением и возникновением прав владения у собственника-продавца.

Бывают сложные случаи, когда был приобретён или унаследован дом, а земля, на которой он стоит, перешла во владение позже, в подобных ситуациях необходимо указать в предмете судебные решения либо свидетельства о наследовании (завещание).

Стоит заранее оговорить, что продать дом без земли нельзя в соответствии со ст. 35 ЗК РФ.

Далее по договору стоит уделить внимание правам и обязанностям участников сделки, а конкретно ответственности за их неисполнение, которая может быть в виде штрафа, пени (учитывается, если недвижимость была взята в рассрочку), условия расторжения сделки.

После определения всех санкций за нарушение обязанностей следующим не менее интересным пунктом является «Форс-мажор».

В данном пункте регулируется проведение процедуры и разбор всех обстоятельств, которые могут повлиять на заключение сделки, и их порядок разрешения, который определяется с учётом пожелания участников сделки.

Так же в «Форс-мажоре» могут быть указаны условия связанные с односторонним расторжением в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

После составления, необходимо размножить договор купли-продажи до 3 экземпляров, которые в обязательном порядке должны быть подписаны обеими сторонами.

При заключении и подписании данного договора может участвовать посредник, иначе говоря, доверенное лицо. Для его участия потребуется лишь нотариально заверенная доверенность.

Вы уже составили договор, куда же теперь идти и что делать? По окончанию процедуры продажи следует обратиться в МФЦ, где зарегистрируют имущественные права нового собственника и внесут эти данные в записи кадастра. Перед регистрацией прав владения от вас потребуется лишь предоставление полного пакета документов, который был оговорен ранее и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Стоимость оформления

Госпошлина на продажу дома с землёй составит две тысячи рублей. Если же вы воспользовались услугами нотариуса, то они будут уплачивать в соответствии с его прайс-листом, нотариально заверенная доверенность стоит от 5000 рублей, в зависимости от суммы сделки.

Также стоит отметить, что если оформление продажи происходило благодаря риелторам из региона, то необходимо будет доплатить твёрдую сумму, пределы которой «колышутся» от 50 до 90 тыс. рублей.

К этой сумме также добавляются комиссионные за юридические услуги, которые оказали риэлторские службы.

Как правило, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе большинство риэлторских компаний не пользуются фиксированными суммами, а определяют их процентной ставкой от общей суммы сделки, примерно 0,5-1% от стоимостной оценки.

Если же поиск покупателя не увенчался успехом, то за помощью можно обратиться к юридическим компаниям. Обращения в регионах составляет в среднем около 5-7 тыс. рублей.

Заключение

Заключая договор-купли продажи земельного участка с домом, обратите внимание на все нюансы, указанные в статье. Возможно, вы уже заметили, что оформление подобного рода сделок — довольно сложный процесс, по сравнению с продажей квартиры или иной недвижимости, так как необходимо составлять предварительный и основной договор.

Так как процедура трудоёмкая, разобраться в ней самостоятельно можно, но сложно. Дабы не допустить грубых ошибок, лучше всего проконсультироваться юристом или иным специалистом в этой области.

Как правило, следует обращаться в юридические компании только в тех случаях, когда поиск покупателя затруднён или возникли серьёзные проблемы с бумагами.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Купля-продажа дома с земельным участком: как оформить

Как купить дом с участком как оформить

Сделка по купле-продаже земельного участка с находящимся на нем жилым домом имеет определенные особенности и ограничения, установленные гражданским и земельным законодательством. Поэтому при оформлении такой сделки необходимо придерживаться установленных правил.

О том, как оформить куплю-продажу жилого дома вместе с земельным участком, вы узнаете из данной статьи.

Общий порядок оформления продажи дома и земельного участка

Есть две основные особенности, которые надо иметь в виду.

  • Первая особенность: при купле-продаже жилого дома покупателю одновременно с правами собственности на дом переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.
  • Вторая особенность: если дом и земельный участок при оформлении сделки принадлежат одному лицу (продавцу), то отдельно земельный участок без продажи находящегося на нем дома продан быть не может.

При оформлении купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним необходимо выполнить ряд действий, которые перечислены ниже.

Первое, что надо сделать, это подготовить необходимые документы. Это – правоустанавливающие документы, согласие супруга, выписки из ЕГРН и другие документы.

Далее надо согласовать условия сделки по купле-продаже между покупателем и продавцом.

После согласования существенных условий сделки можно приступать к подготовке и оформлению договора купли-продажи дома с земельным участком.

В общем случае нотариального удостоверения заключенного договора не требуется. Но в некоторых случаях такое удостоверение потребуется (подробности см. ниже).

После подписания договора купли-продажи необходимым шагом будет являться государственная регистрация перехода прав собственности на дом и земельный участок, которая проводится Единым государственным реестром недвижимости (Росреестром).

Но перед обращением в Росреестр необходимо оплатить госпошлину.

Документы для оформления

Для оформления сделки купли-продажи земельного участка с жилым домом и последующей регистрации перехода прав продавец должен подготовить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. Это – документы, на основании которых он приобрел право собственности на дом и участок. К таким документам могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы;
  • свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок (в случае если эти свидетельства выданы до 15.07.2016), либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на земельный участок и дом;
  • выписка из домовой книги со сведениями о зарегистрированных в жилом доме лицах;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка (только в случае, если дом и участок приобретались в период брака, и являются общей совместной собственностью супругов).

Выше в перечне необходимых документов упомянуты выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти выписки нужны покупателю и нотариусу.

Для покупателя выписка служит свидетельством того, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности продавца и никаким образом не обременены.

Если сделка по продаже дома и земельного участка удостоверяется нотариусом (такое удостоверение требуется в некоторых, оговоренных законом, случаях), то выписка нужна для нотариуса.

Сведения в выписке из ЕГРН предоставляются продавцу этим органом в течение трех рабочих дней со дня получения запроса как в бумажной, так и в электронной форме.

В случае удостоверения сделки нотариусом он сам может запросить выписки, направив запрос в ЕГРН. Выписки в этом случае предоставляются в бумажной или электронной форме нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе не позднее следующего рабочего дня.

Составление договора

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами (продавцом и покупателем). Договор будет считаться недействительным, если не соблюдена письменная форма.

Обязательная нотариальная форма для такого договора не требуется, за исключением случаев, когда дом и участок принадлежат несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

При подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора, а также указывать все данные отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

В отношении жилого дома в договоре купли-продажи надо указать:

  • адрес местонахождения дома;
  • площадь;
  • кадастровый (инвентаризационный) номер;
  • сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности.

Относительно земельного участка нужно указать:

  • адрес земельного участка;
  • площадь земельного участка;
  • кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
  • сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.

Помимо предмета договора, существенным условием при оформлении сделки по купле-продаже дома и земельного участка является цена недвижимости. Поэтому цену надо обязательно отразить в договоре. При этом цена земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома.

Еще одним существенным условием договора является перечень лиц, проживающих в жилом доме на момент его продажи и сохраняющих право пользования домом после его передачи покупателю (такими лицами могут быть, например, арендаторы), с указанием их прав на пользование.

В договоре купли-продажи также нужно отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии.

С образцом договора купли-продажи земельного участка с жилым домом можно ознакомиться здесь.

При передаче жилого дома и земельного участка продавцом покупателю стороны могут составить и подписать передаточный акт.

Если в договоре две стороны, то надо сделать три экземпляра договора, так как один экземпляр остается в Росреестре.

Регистрация перехода прав на дом и земельный участок

После оформления и подписания договора купли-продажи дома с земельным участком необходимо зарегистрировать переход права собственности по данному договору.

Для регистрации необходимо уплатить госпошлину, а затем обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами.

К заявлению о государственной регистрации прав необходимо приложить следующие документы:

  • доверенность на представителя (если с заявлением обращается представитель);
  • договор купли-продажи земельного участка с жилым домом;
  • паспорт.

Величина госпошлины составляет 2 000 рублей. Но за регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, размер госпошлины составляет 350 рублей.

При уплате госпошлины через порталы госуслуг её величина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Росреестр после осуществления регистрации возникновения и перехода прав на земельный участок и дом формирует выписку из ЕГРН, а также ставит специальную регистрационную надпись на договоре купли-продажи.

Источник: https://lawrecom.ru/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastk/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.