Как можно купить дом

Содержание

Как купить загородный дом?

Как можно купить дом

Еще несколько лет назад загородный дом рассматривался как роскошь, привилегия для состоятельных людей и вариант исключительно для отдыха. Сегодня загородный дом — это полноценная недвижимость, где можно жить летом или круглый год. А при желании — сдавать в аренду. Главные плюсы загородной жизни — близость к природе и возможность иметь более просторное жилье удобной для вас планировки.

Но, решив купить загородный дом, вы уже, безусловно, взвесили все «за» и «против» и можете приступать непосредственно к процессу выбора.

Действие 1

Вероятно, вы уже определились с конкретной суммой, которую готовы вложить. Теперь нужно понять, какая именно покупка для вас будет наиболее выгодна.

В первую очередь, решите, для чего вам нужен загородный дом: там будет жить только один хозяин (вы — покупатель), большая семья с детьми, или дом будет сдаваться в аренду? Это будет дом для отдыха? Вы будете приезжать туда круглый год, только летом или по выходным? Помните, что четко поставленная цель — залог вашего успеха.

Один из ключевых критериев, который сказывается на цене, — это возможность сезонного или постоянного проживания в доме.

Важно заранее продумать все возможные технические параметры вашего дома: его площадь и площадь земельного участка, количество этажей и комнат, качество помещений и инженерных коммуникаций.

Есть еще один принципиальный момент: вы хотите купить исключительно готовый дом, чтобы сразу иметь возможность в него въехать, или готовы достраивать коттедж по своему усмотрению? Возможно, вы решите вкладывать свои силы, время и деньги в строительство нового дома (тогда вам нужно покупать земельный участок).

Продумайте, что еще для вас может быть важно:

  •  экология района, наличие рядом лесов и водоемов
  •  транспортная доступность (возможность добраться как общественным, так и личным транспортом)
  •  наличие и качество инженерных сетей (электричество, водоснабжение и канализация, газоснабжение)
  •  социальная инфраструктура (магазины, возможность получения медицинской помощи, спортивные и детские учреждения)

Все эти — основные и второстепенные — критерии сказываются на стоимости дома.

Второй этап (после того, как вы определились со своими пожеланиями) — изучение окружающей действительности. Аналитика рынка недвижимости подскажет вам, в каком районе хорошая экология, где есть проблемы с дорогами или детскими садами, какие строительные материалы и технологии стоит использовать.

Свежие новости помогут узнать, какие проблемы могут возникнуть в том или ином коттеджном поселке, какие планы по строительству дорог и коммуникаций могут впоследствии ухудшить или улучшить качество вашей жизни.

Таким образом, вы сможете выбрать расположение вашего будущего дома — сузить круг поиска до определенных районов или конкретных населенных пунктов.

Теперь, когда вы уже знаете «какой это дом» и «где он будет находиться», пора узнать последний момент — «сколько это будет стоить?».

В Интернете много объявлений по запросу «купить загородный дом» или «купить коттедж». Вы можете воспользоваться как стандартным поисковиком, так и поиском по конкретной базе объявлений: выберите среди них те, что подходят под ваши требования, и оцените диапазон цен.

Рис. Поиск по базе предложений «Купить дом/коттедж на примере портала ГдеЭтотДом.РУ

Если ваши пожелания и имеющийся бюджет не совпадают с рынком, придется скорректировать критерии — либо в пользу цены, либо в пользу качества и расположения дома.

Действие 2

Когда требования сформулированы, нужно решить: готовы ли вы совершить сделку самостоятельно или вам потребуется помощь риэлтора?

Загородный рынок — один из самых сложных, при покупке или продаже недвижимости необходимо учитывать массу нюансов.

К тому же, в силу своей специфичности, покупка загородного дома может стать экономически рискованной — действуя самостоятельно, вы можете купить некачественный дом или стать жертвой мошенников.

Сотрудник агентства недвижимости или частный риэлтор помогут вам разобраться в ситуации, подобрать варианты с учетом ваших пожеланий, договориться о просмотрах и съездить с вами, подготовить документы и оформить сделку.

Вы можете обратиться к знакомому риэлтору, воспользоваться рекомендацией друзей, либо найти риэлтора в Интернете. Основное требование к нему — специализация именно на загородном рынке. Также важно, чтобы профессионал хорошо знал именно те районы, где вы решили купить дом.

Рис. Поиск риэлтора среди специалистов рынка недвижимости на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Но услуги риэлтора, как и любой труд, имеют свою цену. Платить вам придется вне зависимости от результата (то есть именно факта покупки дома), поиск предложений и просмотры — это тоже сделанная работа. Определитесь, что вам дороже: деньги или время? Если вы хотите сэкономить, на некоторых этапах можно действовать самостоятельно.

Также стоит учесть, что продавец дома, вероятнее всего, воспользуется помощью профессионалов, которые в итоге и проведут самые сложные этапы сделки: подготовку документов и оформление договора купли-продажи. Но тут нужно быть осмотрительным: этот риэлтор будет действовать, в первую очередь, в интересах продавца.

В любом случае, запаситесь терпением. Практика показывает: независимо от того, действуете вы через агентство или самостоятельно, покупка загородной недвижимости — далеко не самый быстрый процесс.

Действие 3

Оптимальный вариант — это просмотр существующих специализированных баз объявлений в Интернете.

У вас будет возможность отсортировать предложения не только по площади дома и его местоположению (район и направление), но и по удаленности от крупного населенного пункта, количеству этажей и площади участка.

Также многие каталоги объявлений предлагают подборку по типу загородных домов: вы можете выбрать не только отдельный коттедж, но и квартиру в таунхаусе или дуплексе.

Если вы определились не только с районом, но и с конкретным населенным пунктом (одним или несколькими), то имеет смысл искать информацию на сайтах этих поселков или форумах местных жителей. Там же вы можете поместить объявление о покупке, указав в нем все необходимые требования.

На период поиска недвижимости советуем вам оформить отдельный номер телефона, который вы будете использовать только для общения с продавцами, риелторами и указывать в объявлениях о покупке. Это позволит сортировать все звонки, не потерять нужные контакты, а также избавит вас от лишних звонков после приобретения загородного дома.

Действие 4

Если время года позволяет, отправиться на первый осмотр загородной недвижимости лучше в час-пик (поздней осенью и зимой это правило не работает: слишком поздно светает и рано темнеет).

Не важно, едете ли вы на собственном автомобиле или на общественном транспорте, главное — добираться в общем потоке. Так вы максимально объективно оцените предельное время, которое будет отнимать дорога.

Лучше, чтобы риэлтор или хозяин дома ждали вас прямо на месте: так вы изучите все плюсы и минусы пути самостоятельно. Удобный маршрут и хорошее окружение — существенный довод «за» покупку загородного объекта.

Как осматривать готовый коттедж?

Для начала обойдите вокруг дома. Оцените стыки отмостки фундамента или цокольного этажа, обратите внимание на конструкцию и расположение водостоков. Если в доме есть подвал, осмотрите его особенно тщательно.

Прекрасно, если выбор коттеджа пришелся на раннюю весну: если в подвале неправильно выполнена гидроизоляция, все огрехи (следы протечек или лужи) вы тут же заметите.

Или почувствуете на ощупь, если потрогаете стены.

Именно по причине проблемных подвалов по весне часть загородных домов на время снимается с продажи и появляется вновь не ранее, чем просохнут стены.

Поэтому, если вы осматриваете дом летом или зимой, не поленитесь покопаться в архиве публикаций объявлений о его продаже. Возможно, там кроется подсказка о «мокрых» проблемах коттеджа.

Помните: хорошее состояние фундамента, который не подмывают дожди, — гарантия того, что дом построен на века.

Если в доме несколько этажей, уделите особое внимание лестницам. Лестница — удовольствие не дешевое, к тому же «съедает» много полезной площади.

Поэтому проектировщики и дизайнеры, пытаясь оптимизировать пространство, зачастую подъемы между этажами делают узкими, крутыми, с резкими изгибами, а порой даже без перилл.

Удобно ли будет по ней ходить? Безопасно ли? Сумеете ли по такой лестнице поднять мебель? Это особенно важно, если в доме будет жить маленький ребёнок или пожилой человек.

Считается, что ширина хорошей лестницы не менее 1,2 м, высота ступенек не более 15 см, а крутизна не больше 30°.

Посетите техническое помещение, в котором установлено отопительное и водонагревательное оборудование. Запишите названия всех агрегатов — позже можно будет проконсультироваться со специалистами и уточнить, насколько оно надежно и подходит ли для дома такой площади из данного строительного материала.

А теперь попросите хозяев включить абсолютно все электрические приборы, имеющиеся в доме. Если эксперимент удался, за качество проводки и входную мощность электричества можно не переживать.

Что же касается общего состояния дома, надежности и корректности его конструкции, удачного применения строительных материалов и правильности утепления, то их оценку лучше доверить специалистам. Непрофессионал едва ли сумеет разобраться в обилии строительных тонкостей.

Как осматривать строящийся загородный дом?

Стадия строительства дома — прекрасная возможность оценить не только внешнюю оболочку строения, его отделку и планировку, но и его внутреннюю «начинку». Правила осмотра одинаковы как для домов в организованно строящихся коттеджных поселках, так и для индивидуально возводимых коттеджей.

Помните: климатические особенности России требуют утеплять практически все дома (исключения — коттеджи из мощного оцилиндрованного бревна, клееного бруса, если его толщина превышает 200 мм, а также газопенобетона). Если это возможно, загляните вглубь стены.

Утеплитель должен быть плотно прикреплен к внутренней поверхности — иначе в доме будет прохладно. Поинтересуйтесь, какой конкретно утеплитель используется.

Некоторые материалы могут давать усадку, поэтому проблемы с поддержанием комфортной температуры могут возникнуть не сразу, а через несколько лет.

В подвале и в чердачном помещении обратите внимание на гаро- и гидроизоляцию. Если она выполняется неправильно, слой утеплителя отсыреет и потеряет свои свойства. Не говоря уже о том, что в помещениях будет слишком влажно, а фундамент начнет постепенно разрушаться.

Если вы присматриваетесь к деревянному дому, перед поездкой на объект попробуйте раздобыть особый прибор — влагомер. В правильно высушенном дереве влаги должно быть не более 20% (в клееном бурсе — до 16%). В противном случае дом даст усадку, стены покроются трещинами, окна и двери перекосятся.

Поинтересуйтесь также источником водоснабжения, конструктивными особенностями канализации, электрической мощностью и особенностями подключения к магистральному газу — если, конечно, эти опции продаются «в комплекте» с домом.

Помните: даже если дом приглянулся, по возможности, спешить с покупкой не стоит. На всякий случай посетите стройплощадку еще раз, через 3 — 4 недели и взгляните на произошедшие с коттеджем изменения. По-прежнему все устраивает? Тогда можно заключать сделку.

Действие 5

Есть два важных момента, которые стоит учесть перед началом оформления сделки:

  1. 1 Пригласите для оценки независимого специалиста, которому доверяете. Это обязательная мера предосторожности, если ранее вы действовали полностью самостоятельно. Но даже если вы выбирали дом с помощью опытного риэлтора, экспертное мнение специалиста поможет избежать неприятных ситуаций.
  2. 2 Проверьте все документы: как с домом, так и с участком, на котором он построен, может быть связано множество юридических тонкостей.
    Владелец дома (или лицо, его представляющее) обязан предоставить вам все оформленные документы:
    •  свидетельство о государственной регистрации права жилого дома
    •  свидетельство о государственной регистрации права собственности земельного участка
    •  договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство
    •  разрешение на строительство индивидуального жилого дома, государственный акт на право собственности на землю
    •  кадастровый паспорт жилого дома и кадастровый паспорт земельного участка
    •  выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц в данном доме
    •  согласие на продажу дома всех зарегистрированных в нем людей
    •  справка об отсутствии задолженности по налогам
    •  выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая отсутствие обременений, запрещений и арестов.

Действие 6

Сделка по продаже загородного жилья проходит в несколько этапов. Сначала заключается договор купли-продажи, в котором указываются права и обязанности покупателя и продавца, штрафные санкции, сроки освобождения дома.

Далее идет государственная регистрация: продавец подает заявление в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Помните, что оформление госрегистрации прав занимает около 30 дней.

Право собственности на дом покупатель приобретает после получения свидетельства о регистрации прав.

После оформления всех документов в Росреестре покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

Уже после оформления всех документов происходит передача денег. Однако не стоит думать, что до этого момента вся сумма будет находиться у вас на руках (что даст вам, например, возможность передумать).

Наиболее частой практикой является использование банковской ячейки — покупатель закладывает в нее деньги на этапе подписания договора, а продавец сможет забрать деньги после того, как предъявит документы, подтверждающие госрегистрацию права передачи жилья покупателю. Так гарантируется соблюдение интересов обеих сторон.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/54-kak-kupit-dom/

Как правильно купить земельный участок с домом в собственность?

Как можно купить дом

Риски при покупке недвижимости удваиваются, когда производится покупка дома с земельным участком (ЗУ), поскольку в этом случае продаются и покупаются два объекта недвижимости.

При совершении купли и продажи существуют риски. Эти риски удваиваются, когда производится покупка дома с земельным участком (ЗУ), поскольку в этом случае продаются и покупаются два объекта недвижимости.

Законодательство

При покупке жилого дома с земельным участком необходимо учитывать различные статьи законодательства.

В частности, вопросам такой сделки посвящены статьи 273,549- 556 ГК, ст.35 ЗК, закон №122-ФЗ, а также ряд статей НК.

Как купить дом с участком в собственность?

Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

  1. Оценка объектов продажи.
  2. Подготовка документов.
  3. Составление предварительного договора.
  4. Подписание основного договора.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация.
  7. Оплата НДФЛ.

Оценка объекта продажи

Порядок покупки земли и дома включает в себя этап оценки недвижимости. На этом этапе продавцу необходимо оценить стоимость дома с землей. Эту стоимость он может определить самостоятельно по аналогии с подобными объектами, которые продаются.

Более точную стоимость этого дома с земельным участком можно узнать с помощью оценщиков-профессионалов. Оценщики могут определить стоимость участка с домом на основании анализа рынка данной недвижимости.

При этом на стоимость недвижимости могут влиять такие факторы:

  • площадь ЗУ и площадь дома;
  • наличие водопровода, света, канализации;
  • строительный материал дома;
  • возраст дома;
  • наличие на участке дополнительных сооружений;
  • качество земли.

Подготовка документов

В первую очередь продавцу необходимо проанализировать наличие правоустанавливающих документов. То есть документов, на основании которых он является собственником данной недвижимости.

Иногда такое свидетельство отсутствует по объективной причине. Например, право собственности на ЗУ с домом перешло владельцу до создания системы регистрации. В этом случае продавцу необходимо обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать его в качестве собственника.

При этом он должен представить соответствующие документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.) на приобретаемую землю под домом и на саму постройку.

Для того чтобы купить участок, потребуется пакет документов:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Технический паспорт на дом.
  • Паспорт на землю.
  • Заверенные у нотариуса согласия всех жильцов на выписку из дома.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Справка из налоговой службы.

При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга, а также разрешение органов опеки.

Предварительный договор

Как правило, при заключении сделки купли-продажи обе стороны хотят иметь какие-то гарантии. Такие гарантии обеспечиваются с помощью предварительного договора. Этот договор поможет избежать отмены сделки, повышения цены за ЗУ с домом, обеспечит сроки выполнения договоренностей.

Этот договор обычно включает:

  • предмет договора;
  • цену договора;
  • порядок расчета;
  • обязанности сторон и их права;
  • даты выполнения договора;
  • особые условия, связанные с внесением задатка и мерами по выполнению пунктов договора.

Основной договор

Основание проведения сделки купли-продажи — это наличие подписанного сторонами договора. При желании сторон этот договор может быть заверен у нотариуса. Но эта процедура не является обязательной.

Существенными параметрами договора продажи являются предмет и цена объекта, что отражено в ГК (ст.554, 555) и в ЗК (ст. 37). При этом в договоре отражаются следующие категории:

  • Наименование.
  • Дата и место заключения.
  • Перечень всех объектов.
  • Характерные признаки объектов (расположение, назначение или категория, площадь, регистрационный номер в ЕГРП).
  • Сумма сделки (общая и по отдельному объекту).
  • Дополнительные условия, в состав которых входят сроки, гарантии, оплата расходов и т.п.
  • Фактическая передача участка с домом рекомендуется производить по отдельному акту передачи. В этом случае в договоре это отмечается дополнительно.

Оплата

Передача денег может производиться как по безналичному расчету, так и наличными средствами.

Расчет наличными лучше производить при свидетелях. Это может быть риелтор, нотариус или работник банка, в котором используется ячейка депозитария. При этом в банке всегда есть возможность проверить подлинность денег. По окончанию передачи денег покупателю желательно получить от продавца расписку в получении этих денег.

После расчета стороны подписывают договор и приемочный акт.

Регистрация

Для того чтобы сделка купли-продажи стала законной необходимо в отделении Росреестра произвести регистрацию перехода права собственности на ЗУ с домом покупателю.

При этом необходимы такие документы:

  • заявление;
  • договор;
  • паспорта участников сделки. При участии в процессе полномочного представителя стороны должна быть представлена нотариально заверенная доверенность с необходимыми полномочиями;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • квитанция по уплате госпошлины.

Документы на регистрацию перехода права собственности могут быть поданы лично заявителем или его представителем, по почте или через интернет.

Госрегистрация должна быть произведена в течение 10 дней (ст. 13, закон № 122-ФЗ). По итогам регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРП. Она может быть передана также в электронном виде.

Оплата налогов

Если продавец ЗУ с домом владел этой собственностью менее 3 лет, то с дохода от продажи ему надо будет заплатить НДФЛ, который составляет 13%. При этом он может иметь налоговый вычет ( ≤ 1 млн. руб). Вместо получения вычета продавец может уменьшить величину своих налогооблагаемых доходов на сумму своих затрат по приобретению ЗУ с домом.

Покупатель также может получить вычет (ст.220 НК) в размере затрат (≤ 2 млн. руб.) С момента регистрации он становится собственником проданного ЗУ с домом и с этого момента будет обязан платить соответствующие налоги.

Важные моменты

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma

Где взять деньги на покупку дома — ТОП действенных вариантов

Как можно купить дом

Люди часто стоят перед вопросом, где взять деньги на покупку дома и реализовать давнюю мечту о собственном жилище в черте города или за его пределами. В отличие от квартиры, стоимость такого жилья выше, что требует больших стараний и поиска действенных вариантов.

Как собрать денег на дом — пошаговая инструкция

Для реализации цели по покупке собственного жилья действуем следующим образом:

  1. Определяемся с необходимой суммой. Перед тем как собрать денег на дом, важно просчитать будущие затраты на его покупку или строительство. Для последнего варианта составляем смету с учетом текущей стоимости стройматериалов, земельного участка и услуг уполномоченных органов (при оформлении земельного участка). Стоимость коттеджа составляет от 10 000 долларов и выше в зависимости от площади, этажности, региона расположения, материала, земельного участка и других факторов.
  2. Рассчитываем прибыль. Определяем семейный доход, в который входят все виды прибыли, в том числе дополнительный заработок. При возможности находим дополнительную работу для увеличения полученной суммы.
  3. Учитываем расходы. Важно прикинуть размер затрат, характерных для семейства. Наличие списка позволяет наглядно увидеть текущие расходы и исключить ненужные статьи. К примеру, частые походы в ресторан или кино можно заменить сытным ужином дома или просмотром фильма на телевизоре.
  4. Открываем депозит. Перед тем как накопить на дом, получаем кредитную карту или заключаем депозитный договор с банком. Это необходимо, чтобы на отдельном счету накапливать свободные деньги и исключить их случайную трату. Освободившиеся суммы сразу направляются на «пластик» или вклад. Дополнительный плюс такого способа — приумножение уже имеющихся средств.
  5.  Придерживаемся плана. Важно сразу забыть о «свободных» деньгах. Это неприкосновенный запас, который пойдет на покупку дома и не может быть потрачен.
  6. Используем дополнительные способы. Чтобы ускорить накопление требуемой суммы и покупку коттеджа, обращаемся к знакомым и близким за помощью, продаем ценные вещи (если таковые имеются) или обращаемся на краудфандинговую площадку (об этом ниже).

Кредит на дом — где взять денег

При небольшой зарплате сбор денег на дом вряд ли принесет результаты. Здесь можно использовать альтернативный метод — оформить кредит в одном из банковских учреждений. Сегодня многие финансовые организации выдают займы на приобретение коттеджей.

Для получения кредита на дом к клиентам выдвигается ряд требований — наличие гражданства, позитивная кредитная история, трудовой стаж и возраст от 21 до 60 лет. Банковское учреждение оценивает возможность внести первоначальный платеж, а также саму работу (важно, чтобы риск ее потери был минимален).

При оценке дома банковское учреждение изучает процент износа, материал здания, инфраструктуру и наличие коммуникаций. При высокой ликвидности здания (возможности его продажи в случае просрочки по займу) банк выдаст кредит. Главное условие — обязательное страхование рисков и трудоспособности. Страхуется титул, вероятность утраты и повреждения имущества.

Для получения кредита на дом требуется выбрать подходящее здание, изучить варианты кредитования, собрать бумаги и добиться одобрения в выбранном банковском учреждении. Сегодня такие займы выдает Дельта Кредит (8,25%), ТКБ (8,7%), Тинькофф (8,99%) и другие банки.

Как купить дом, если нет денег — Интернет в помощь

При наличии финансовых затруднений требуемую сумму можно накопить, собрать или заработать. Выделяется дополнительный (альтернативный) вариант — попросить денежной помощи у других людей. Это ответ на вопрос, как купить дом без денег и возможности их собрать.

Алгоритм такой:

  • Подбираем краудфандинговую площадку (пример, sbordeneg.com).
  • Регистрируемся и создаем страницу сбора денег на дом. В ней указываем важность покупки, цели, причины финансовых затруднений. Указываем шаги, которые были проделаны для решения поставленной задачи.
  • Распространяем ссылку на страницу через соцсети, друзей, форумы.
  • Получаем перечисления и благодарим каждого, кто перевел деньги (если такая возможность имеется).

Зная, как купить дом, если нет денег, легко реализовать давнюю мечту и стать владельцем шикарного коттеджа. Главное верить в свои силы и быть уверенным в доброте людей.

Источник: https://sbordeneg.com/blog/257-gde-vzyat-den-gi-na-pokupku-doma-effektivnye-pravi.html

Инструкция по покупке дома без посредников

Как можно купить дом

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.