Как переуступить право аренды земельного участка

Содержание

Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году

Как переуступить право аренды земельного участка

Аренда является распространенным видом юридических отношений, связанных с землепользованием. У арендатора, временного пользователя, нет прав на продажу участка, его дарение или завещание.

Но законом предусмотрено использование права на передачу земли в аренду третьему лицу. Такая необходимость может возникать в случае, когда земля арендована на слишком длительный период, и арендатор уже не имеет возможности (или желания) заниматься какой-то деятельностью на ней.

При этом обязательно оформить все отношения договором с учетом требований законодательства.

Переуступка права аренды земельного участка является процессом разрешенным, но сложным, требующим знаний всех юридических нюансов.

Что это такое

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

  • Для оформления прав субаренды на часть участка.
  • Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
  • Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.

Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

ВНИМАНИЕ! Создавать новый договор аренды с собственником в таком случае не понадобится.

Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.

Новый арендатор

Новый пользователь получает после подписания договора на уступку не только права, но и обязанности.

  • Он должен будет вносить арендную плату, стоимость которой была определена еще с владельцем. Все должно отвечать условиям, которые указаны в первоначальном договоре. Определяется арендная плата и для муниципальной земли или государственной, сумма устанавливается местными органами власти.
  • Третье лицо после перехода ему прав аренды может использовать земли по своему усмотрению, но с учетом категории земли, разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, она может служить для выращивания различных сельхоз культур, для агробизнеса.

Виды ограничений

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

  1. Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
  2. Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
  3. Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
  4. Когда существуют обязательства в отношении земли.

Требования к оформлению сделки

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

  • Заявление.
  • Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
  • ИНН.
  • Договор и его копию по аренде.
  • Кадастровую карту на участок.
  • Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
  • План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Новый договор об аренде при переуступке прав должен полностью соответствовать по условиям договору с собственником. Также такой документ может включать какие-то дополнительные изменения, соглашения, не противоречащие первоначальной бумаге.

Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

Порядок регистрации

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Последствия

Когда производится регистрация ППА в Госреестре ЕГРН, первый арендатор утрачивает свои права на пользование участком, они, вместе с обязанностями, переходят к новому пользователю. Какие возможности появляются у него после подписания договора?

  • Если будет объявлена продажа на земельный участок на условиях выкупа, он сможет участвовать в этом процессе. Покупка будет осуществлена по регламенту Земельного и Гражданского Кодексов.
  • Новый арендатор может заниматься возведением строений, если это отвечает целевому предназначению участка.

Среди основных обязанностей – своевременная уплата аренды и использование земли только в соответствии с ее видом разрешенного использования. Арендатор должен сдать собственнику участок в положенный срок и в его первоначальном виде, не ухудшив качественных характеристик.

Выгода

Уступка прав аренды может быть выгодной обеим сторонам. Первый арендатор получает возможность передать землю, к которой он утратил интерес, третьему лицу. Вместе с землей передаются и обязанности по отношению к ней. А новый пользователь получает возможность вести хозяйственную деятельность на участке, который выгоден для него.

Не нужно составлять новый договор с собственником, достаточно соглашения с арендатором. Процедура регистрации ППА не сложная, а государственную пошлину за ее проведение можно разделить между участниками сделки.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zemlya/chto-takoe-ustupka-prava-arendyi-zemelnogo-uchastka

Переуступка прав аренды земельного участка

Как переуступить право аренды земельного участка

Граждане и организации вправе арендовать земельные участки в различных целях. Заключая подобный договор, лицо предполагает использовать землю длительное время. Но по различным причинам необходимость в аренде участка может отпасть. Тогда арендатор может пересдать землю в субаренду или передать права пользования посредством договора переуступки (цессии).

На основании такой сделки права на арендованный участок переходят от одного лица к другому. При этом прежний арендатор теряет возможность использовать землю, а новый приобретает.

Вступивший в права арендатор впоследствии должен все возникающие проблемы решать с собственником надела.

Это является одним из важных отличий цессии от субаренды, по которой новый арендатор вправе обращаться по поводу возникающих затруднений к лицу, изначально получившему участок в пользование.

Правовой статус арендованного участка

При переуступке в отличие от субаренды права пользования участком передаются в рамках первоначального договора. При этом предыдущий арендатор не будет иметь каких-либо прав на землю. В большинстве случаев переуступка участка требуется при продаже недвижимости, которая на нем расположена, новому владельцу.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Юридически эта процедура оформляется составлением соглашения о переуступке, которое прилагается к основному договору. Цессия подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку связана с обременением и переходом прав пользования недвижимого имущества.

При субаренде в первоначальные правовые отношения между арендатором и собственником включается еще одна сторона – субарендатор. При этом сделка оформляется еще одним договором аренды.

Если договор аренды заключен на длительный период, превышающий пять лет, то пользователь участка вправе не получать согласия собственника для переуступки, но обязан уведомить его в разумный срок. При длительности срока аренды менее пяти лет разрешение владельца земли для заключения цессии обязательно.

Граждане и организации могут получить земли, которые принадлежат государству или муниципалитету. В таких случаях арендодателем будет выступать государственный орган, с которым арендатор решает все возникающие вопросы и спорные ситуации.

Передача лицу земли в пользование оформляется договором аренды, который должен содержать в себе основные положения, касающиеся, в том числе, и переуступки участка в дальнейшем:

  • срок действия договора
  • условия пользования участком
  • запрет или разрешение на передачу иным лицам

Земельный кодекс не запрещает переуступку прав на арендованный участок другим пользователям. Но на практике, если в договоре прямо прописан запрет таких действий, заключить цессию будет невозможно.

Таким образом, законодательство оставляет установление возможности переуступки прав пользования земельным участком на усмотрение сторон, заключивших сделку.

Однако в ряде случаев заключить цессию невозможно, даже если арендодатель не устанавливал прямой запрет. К таким ситуациям относится:

  • наличие на участке строений, которые были возведены без получения разрешения на строительство и не узаконены в установленном порядке
  • если надел выступает предметом судебного разбирательства
  • наличие на участке ареста, наложенного в установленном порядке
  • при наличии на земле обременения в виде залога и отсутствии согласия залогодержателя
  • если предыдущий арендатор не выплатил выкупную стоимость участка

Правоотношения между арендатором и арендодателем, в том числе и возможность заключения переуступки, регулируются нормами земельного и гражданского законодательства.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Переуступка переуступки прав аренды земли оформляется письменным соглашением. Если договор составляется на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это связано с тем, что долгосрочная аренда с точки зрения законодательства рассматривается как обременение объекта недвижимости.

Для оформления переуступки сторонам требуется обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта и представить следующие документы:

    • общегражданский паспорт (необходим, если в сделке участвует физическое лицо); • выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ потребуется при участии организаций или индивидуальных предпринимателей (предоставление этого документа согласно законодательству необязательно, но значительно ускоряет процедуру); • справка ОКПД (предоставляется юридическими лицами); • договор аренды; • кадастровая карта земельного участка; • схематичное изображение участка в масштабе 1:500.

Если в результате цессии передается участок, в отношении которого заключен договор аренды сроком менее пяти лет, требуется разрешение собственника земли. В таком случае к вышеуказанному списку документов потребуется приложить согласие органа, который является владельцем участка, в письменном виде.

Соглашение о переуступке прав аренды удостоверяется нотариально при желании сторон. В документе ставятся подписи участников сделки и печати юридических лиц.

Одним из основных требований соглашения о переуступке является установка условий в рамках основного договора аренды. Дополнительные документы также подписываются, визируются и подшиваются к документу.

В тексте соглашения о переуступке обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • реквизиты участников сделки
  • дата составления соглашения
  • данные предмета договора (земельного участка)
  • сроки переуступки (этот период времени не должен превышать срок основной аренды)
  • размер арендной платы (аналогичен размеру в основном договоре)
  • условия прекращения правоотношений

Подписанное и заверенное в надлежащем порядке соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сведения о переуступке не требуется вносить в государственный реестр только при заключении сделки сроком менее чем на год и с физическим лицом.

Для государственной регистрации соглашения следует обратиться в МФЦ или ФРС с пакетом следующих документов:

  • заявление (заполняется сторонами непосредственно при обращении в компетентный орган)
  • паспорта заявителей
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо
  • правоустанавливающие бумаги на землю
  • договор о переуступке в двух экземплярах
  • письменное согласие собственника земельного надела
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица
  • копии учредительных документов, удостоверенных в надлежащем порядке (потребуются для организаций, участвующих в сделке)

В зависимости от ситуации регистратор может затребовать другие документы. К примеру, если передаются права на участок, который принадлежит категории сельскохозяйственных земель и с него планируется собирать урожай, потребуется согласование с комитетом по земельным ресурсам. Если предмет сделки находится в залоге, необходимо представить разрешение от залогодержателя.

За регистрацию переуступки в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину. При этом граждане вносят платеж в размере 2000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Процедуру переуступки прав на надел следует проводить с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. К числу основных важных нюансов относится:

  • срок переуступки (он не должен превышать период, на который установлена аренда по основному договору)
  • условия пользования участком (новый арендатор обязан соблюдать все требования касательно целевого назначения надела и видов разрешенного использования земли)
  • порядок внесения арендной платы (обязанность своевременного внесения платежей в полном объеме передается при переуступке вместе с правами на землю)

Нарушение перечисленных условий может повлечь расторжение договора.

Последствия заключения договора перенайма

После прохождения соглашения о переуступке процедуры государственной регистрации все права и обязанности касательно земельного участка переходят к новому арендатору. Использование надела при этом должно осуществляться в рамках первоначального договора.

Важным моментом является право арендодателя при возникновении оснований расторжения договора предъявить требование к первоначальному и новому арендатору.

При рассмотрении такого дела в судебном порядке в качестве ответчиков при этом будут привлечены оба арендатора.

Новый арендатор при обнаружении изъянов земельного участка вправе:

  • настаивать на их устранении средствами собственника
  • требовать компенсации своих затрат на ликвидацию изъянов надела
  • предупредить собственника участка и уменьшить размер арендных платежей на сумму расходов по устранению недостатков
  • настоять на замене надела равным по характеристикам участком
  • расторгнуть договор аренды раньше срока

Собственник участка (арендодатель) с момента начала действия переуступки вправе:

  • получить уведомление о переуступке прав аренды на земельный участок, если договором не предусмотрено обязательное получение его согласия на подобные действия
  • распоряжаться своей собственностью в рамках договора аренды
  • получать информации о состоянии земельного надела
  • расторгнуть соглашение при нарушении новым арендатором условий договора
  • получать арендные платежи в срок и в полном объеме

Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если платежи от нового арендатора не поступают более двух месяцев.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/pereustupka-arendy/pereuctupka-prav-arendy-uchastka.html

Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

Как переуступить право аренды земельного участка

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

  1. Данные участников сделки.
  2. Дата составления соглашения о переуступке.
  3. Сведения землевладении.
  4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
  5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
  6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
  • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  • Кадастровая карта земельного участка.
  • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Регистрация договора

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  • Два подписанных договора о переуступке.
  • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.

22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным.

В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ.

Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/pereustupka-prav

Переуступка права аренды земельного участка

Как переуступить право аренды земельного участка

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка.

Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pereustupka-prav-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.