Как выкупить землю у государства

Содержание

Как купить землю у государства под ИЖС или бизнес

Как выкупить землю у государства

Приобрести участок можно не только у частного лица. Большая часть земельного фонда принадлежит государству, которое часто передает наделы гражданам за цену в разы ниже рыночной. Но чтобы получить в собственность участок придется пройти через достаточно сложную процедуру. Как купить землю у государства? Рассмотрим основные способы.

Без проведения торгов

Самый простой способ оформить во владение надел – это предварительно заключить соглашение об аренде с государством или муниципалитетом. Получив на руки готовый документ следует приступить к выполнению определенных условий  и получить преимущественное право на выкуп земли:

  • начать использование по установленному государством назначению. Если надел выделен под ИЖС, значит нужно возвести на нем здание. Или хотя бы начать строительные работы, например, возвести фундамент под дом. Грамотно оформленный объект незавершенного строительства также станет основанием для выкупа земель без инициирования торгов.
  • если арендуются земли сельхозназначения в деревне, то приобретение без торгов становится возможным по прошествии 3 лет с момента заключения договора на пользование. При этом важно соблюдать условия соглашения и проводить на участке соответствующие назначению сельхозработы.

Бесплатная консультация юриста по покупке участка>>

Выкупить земли сельского поселения проще, если стать главой КФХ. Об этом сообщает пп.8 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ. Администрация района обычно идет навстречу проявляющим подобную инициативу гражданам и процедура получения надела значительно упрощается. К тому же в сельской местности участки обычно продаются по низкой стоимости – 5-10% от кадастровой.

Как получить землю бесплатно для строительства дома >>

Участие в аукционе

А вот под строительство дома в городе участки получить достаточно сложно. Да и заплатить за них придется больше: сколько стоит земля напрямую зависит от региона. В Московской области и Подмосковье цена сильно отличается от установленной в Крыму.

Размер вложений при покупке определяется по кадастровой стоимости. Согласно 3 пункту статьи 39.4 ЗК РФ цена на участок не может превышать указанное в реестре значение.

Точную стоимость на определенный надел, включенный в кадастр, можно узнать у администрации города или на сайте Росреестра.

Порядок организации аукционов четко урегулирован в ЗК РФ. Статьи 39.11-39.13 нормативного акта регулирует деятельность администрации области, района или иных органов государственной и муниципальной власти по организации торгов. К тому же гражданин имеет право самостоятельно инициировать подобное мероприятие.

Выбираем участок земли

Прежде чем подавать заявку на участие в торгах, следует определиться, где купить надел. Поможет определить свободные от права собственности и различных обременений территории карта на официальном сайте РосРеестра. Открываем ресурс, выбираем понравившийся участок. И, чтобы узнать, можно ли приобрести надел, щелкаем на нем, через меню “Услуги” заходим на информационную страницу.

Интересующие сведения находятся в разделе “Право” и “Ограничение”. Если в графах таблицы имеется запись, например, “Ипотека” или “собственность”, о покупке можно забыть. В случае, когда участок свободен, нужно проверять, открыты ли на указанную землю торги. И помнить: инициировать аукцион можно и самостоятельно.

Но как можно купить землю, которая не состоит на кадастровом учете? Для этого придется провести ряд процедур для регистрации участка.

Заказываем схему расположения

Несформированный надел не может выступать предметом торга на аукционе. Как правило, по инициативе местной администрации ежегодно проводятся работы по освоению территорий. Однако если есть желание приобрести землю немедленно, можно инициировать процедуру самостоятельно. Но стоит помнить: оплачивается процедура формирования участка земли гражданином самостоятельно.

Начать следует с формирования схем земельного участка. Куда обратиться за оформлением? Есть несколько способов заказать документ:

  • лично в кадастровом бюро, получившем лицензию на проведение земляных работ
  • через специальную форму онлайн-заявки на сайте кадастровых фирм

Некоторые организации предоставляют услугу доставки документа на электронную почту. То есть для получения схемы расположения ЗУ не обязательно посещать офис кадастрового бюро. Но следует проследить, чтобы готовый документ соответствовал образцу, принятому МинЭкономразвития в Постановлении №762 от 22 ноября 2014 года.

Утверждаем и согласуем

После получения схемы от кадастрового инженера, нужно отправиться в местную администрацию для подачи ряда заявлений:

  1. Об утверждении подготовленной гражданином схемы надела.
  2. О подаче запроса на предварительное согласование выделения земли.

Заранее бланки скачивать через Интернет и заполнять не нужно: образцы выдадут прямо в приемной органа власти. Однако некоторые документы потребуется предоставить:

  • паспорт
  • выданную схему ЗУ или ее распечатку при получении бумаги на электронную почту

Обычно согласование занимает не более месяца. По истечении указанного времени заявитель получает письменный ответ на запрос в виде постановления. Если согласие администрации получено, можно приступать к следующему этапу.

Ставим на учет в кадастре

Чтобы инициировать аукцион в отношении выбранного земельного участка, нужно предварительно провести межевание надела с целью:

  • обозначения границ
  • определения формы
  • установления площади

Подобные работы, в соответствии с положениями ФЗ №221-ФЗ, принятым 24 июля 2007 года, также проводятся лицензированными инженерами кадастра.

Они используют для осуществления вышеуказанных действий специальную аппаратуру, предусмотренную указом МинЭкономРазвития №921, принятым 8 декабря 2015 года.

В нормативном акте также обозначены и сведения, которые обязательно включаются в готовый межевой план надела. Можно обратиться в ту же фирму, которая занималась составлением схемы расположения участка.

После проведения межевых работ и получения плана нужно зафиксировать существование участка в Росреестре. Для этого потребуется посетить офис организации или МФЦ, предоставив:

  • паспорт;
  • полученный межевой план
  • заявление о постановке на учет

Допускается отправка пакета бумаг по почте, либо посредством электронных ресурсов. Однако в подобном случае потребуется заверить подпись гражданина. Письменное заявление нужно заверить у нотариуса, а электронное – проставив специальную цифровую подпись.

После обработки запроса сведения об участке будут отображены на кадастровой карте. А подавший запрос гражданин получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации участка и присвоении ему кадастрового номера. Подготовительный этап подготовки к аукциону пройден.

Заявление о выделении

Чтобы инициировать проведение аукциона, необходимо подать заявку на выделение ЗУ в администрацию города. Бланк для заполнения выдадут на месте, но к нему потребуется прикрепить:

  1. Выписку из ЕГРН.
  2. Постановление, свидетельствующее о проведении предварительного согласования.
  3. Оформленную схему расположения надела.
  4. Паспорт заявителя.

В заявлении обязательно нужно отобразить присвоенный участку кадастровый номер.

Принятие решения о проведении аукционе в отношении надела занимает около 2 месяцев. Если администрация не видит препятствий к продаже земли, то назначается дата торгов. Она отображается в официальном извещении, публикуемом в местных газетах и на сайте муниципалитета.

Аукцион

Особенности проведения аукциона обозначены в статьях 39.12 и 39.12 ЗК РФ. Принять участие в торгах можно только после подачи соответствующей заявки. В ней, согласно статье 39.

12 ЗК РФ, регулирующей правила проведения аукциона, обязательно обозначаются банковские реквизиты участники. Это необходимо для возврата внесенного задатка в случае отмены торгов, либо поражения гражданина.

Но это далеко не весь пакет требуемых документов. Помимо этого гражданин предоставляет:

  • ксерокопию паспорта
  • чек, подтверждающий уплату первоначального взноса

Подача заявления с сопроводительной документацией производится не позднее, чем за 5 дней до назначенной даты проведения торгов.

Обязательным условием является внесение задатка. Он составляет 100% от первоначально заявленной суммы продажи участка, указанной в договоре.

Последняя в свою очередь определяется администрацией, как и размер каждого последующего шага по ее увеличению.

Но даже если торги будут оживленными, превышать установленную кадастровую стоимость цена надела не может. Об этом сообщает статья 39.12 ЗК РФ.

В общих случаях аукцион могут проводить в электронном формате. Так, например, можно приобрести землю под гараж. Но если планируется покупка участка под ИЖС или сельхозназначения, зачастую мероприятие проходит при личном присутствии зарегистрировавшихся участников. Участок получает выигравший аукцион гражданин или организация.

Окончательное оформление в собственность

Если гражданин выиграл торги, либо являлся единственным их участником, надел достается ему. В течение 10 дней после торгов он, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ получает 3 экземпляра договора купли-продажи. Но официально результаты объявляются спустя сутки после закрытия торгов.

Подписать полученные соглашение о приобретении земли нужно в течение 30 дней после его направления администрацией. Иначе победитель лишается права на покупку объекта недвижимости, и оно переходит к другому участнику. Возможно также назначение нового аукциона.

Поэтому договор купли-продажи лучше подписать сразу. Затем производится уплата обозначенной стоимости земли, которая, как правило, составляет 3-5% от кадастровой для сельских поселений, и 15-20% – для наделов, расположенных в городской черте. После этого регистрируем право собственности в Росреестре, ждем 14 дней – и становимся законным владельцем земли.

Более подробно о том, как оформить землю в собственность >>

Земля для бизнеса

Юридические лица также могут приобрести участок. Но для этого нужно соответствовать хотя бы одному из установленных условий:

  1. Использовать земли сельхозназначения в течение 3 лет на основании договора аренды. И добросовестно исполнять все пункты соглашения, в том числе касающиеся соблюдения целевого назначения участка.
  2. Имеется план комплексного освоения.
  3. Компания собирается возводить жилой комплекс.
  4. Объект, построенный на выделенном участке, будет относиться к категории социально значимых или культурных.
  5. Планируется организация КФХ.

Некоторые организации могут принимать участие в аукционе, дополнительно предоставив, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.12 ЗК РФ, подтверждение о включении в реестр малого и среднего бизнеса. Процедура же участия в аукционе практически не отличается от предусмотренной для физических лиц.

Что нельзя купить

Процесс выкупа участка предельно прозрачен. Однако на любой стадии заявитель может получить отказ, если выяснится, что земля:

  • уже находится в собственности
  • выведена из оборота
  • входит в утвержденный план развития территорий муниципалитета или государства

Некоторые участки, входящие в земельный или водный также ограничены в обороте, и получить их просто так не удастся.

Советы юристов по покупке участка под ИЖС

Как можно оформить сделку купли-продажи земельного участка под ИЖС? Заполните форму ниже и получите ответ на свой вопрос в качестве бесплатной консультации.

(15 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva

Как купить землю у государства — пошаговый алгоритм и необходимые документы

Как выкупить землю у государства

Государство выступает главным собственником земли в стране: ему принадлежит 92% всех земель.

Граждане и юридические лица имеют право на приобретение участков, составляющих государственный земельный фонд, для строительства индивидуального жилья, для ведения подсобного хозяйства, для ведения коммерческой деятельности и для реализации иных целей.

Законодательство

Глава 30 ГК описывает регламент таких сделок, а § 7 этой главы уточняет нюансы купли-продажи недвижимости. Также следует ознакомиться с главой 9 ГК, описывающей общие принципы сделок, и с главами 27-29, регламентирующими договорные отношения.

Законодательные акты, уточняющие информацию о купле-продаже земельных участков, содержатся в Земельном кодексе. Статья 37 ЗК устанавливает дополнительные условия осуществления таких сделок, требует обязательного прохождения кадастрового учета участка и запрещает продавать землю на условиях ограничения дальнейших сделок с ней.

Статьи 39.1-39.4 ЗК определяют условия и порядок продажи земли государством через проведение аукциона и в прямом порядке. Проведение аукциона по продаже регламентируется статьей 39.13 ЗК.

Стоит отметить, что законодательство разграничивает категории государственных и муниципальных земель (ст.

16-19 ЗК), но на практике приобретение земли у федеральных (региональных) органов и у муниципалитетов различается лишь уполномоченным учреждением, с которым совершается сделка, в то время как все указанные выше нормативные акты имеют одинаковую силу при покупке земли у государства и муниципалитетов.

Условия

Земля должна быть зарегистрирована в Росреестре и иметь кадастровый паспорт. В обратном случае необходимо подать заявку на проведение межевания и технических работ с целью включения участка в реестр и составления документации на него.

Важным условием получения разрешения на покупку участка является отсутствие на нем зданий (в том числе тех, строительство которых не завершено), принадлежащих другим гражданам или организациям.

Исключением является право сервитута на здание — при его наличии у других граждан покупка земли возможна.

В продаже участка будет отказано, если он зарезервирован государством или муниципалитетом для своих нужд (строительство зданий, размещение инфраструктурных объектов, военные нужды и т. д).

Продажа включенных в реестр участков осуществляется через аукцион или через непосредственное заключение договора купли-продажи.

Каждый из способов реализуется в определенных условиях.

Предоставление земли без проведения торгов проходит в следующих случаях (ст. 39.3 ЗК):

  • При выкупе участков, арендованных для комплексного освоения, за исключением случаев аренды для строительства жилья экономического класса.
  • При выкупе участков, предоставленных некоммерческим организациям для индивидуального жилищного строительства (кроме участков, составляющих общее имущество).
  • Участки, на которых находятся здания, продаются собственникам этих зданий без торгов.
  • При продаже земли юридическим лицам, имеющим на нее право бессрочного пользования.
  • При истечении срока аренды сельскохозяйственных земель, если они были предоставлены гражданам или организациям на срок, превышающий 3 года, и при надлежащем использовании вверенной земли арендаторами.
  • Для ИЖС, ведения подсобного хозяйства и дачного строительства при предварительном согласовании предоставления участка (ст. 39.15).

Порядок действий

В большинстве случаев покупка земли без проведения торгов начинается с подачи заявления на предварительное согласование собственности.

В нем необходимо указать:

  • Личные данные заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации. Если заявление подается юридическим лицом, то указываются его наименование и регистрационные данные.
  • Кадастровый номер участка.
  • Перечисление оснований, дающих право на покупку земли без торгов. Основания подкрепляются ссылками на нормативные акты.
  • Целевое назначение участка.
  • Данные для связи со стороной заявителя.

К заявлению прикладываются:

  • Документы, подтверждающие наличие оснований на покупку земли без торгов. Копия паспорта.
  • Справка, содержащая сведения о результатах оценки имущества.
  • Схема расположения участка, если он еще не образован и не проведено межевание.

Заявление с прилагаемыми документами отправляется в региональную администрацию.

При одобрении предварительного согласования гражданин может составить заявление о предоставлении земли.

Заявления рассматриваются в течение не более 30 дней. Если принимается решение о предоставлении участка гражданину или организации, то можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Договор имеет стандартную форму и содержит следующие данные:

  • Данные о сторонах продавца и покупателя;
  • Данные об участке (адрес, кадастровый номер, площадь);
  • Цена договора;
  • Подтверждение отсутствия обременений;
  • Дата перехода права собственности по договору (т. е дата вступления его в силу);
  • Дополнительные условия;
  • Дата составления, подписи сторон.

Переход права собственности по договору регистрируется в Росреестре, для чего следует подать заявку, приложив к ней копию договора и техническую документацию на участок.

Регистрация проходит в течение 10 дней.

В конце составляется передаточный акт, где стороны указывают на отсутствие претензий к наличному состоянию участка и подтверждают внесение оплаты в соответствии с установленным в договоре регламентом.

Проведение торгов

Приобретение участка через аукцион начинается с того, что уполномоченный орган принимает решение о его проведении.

Сведения об аукционе, о дате, месте проведения и о предмете аукциона публикуются в интернете не менее чем за месяц до проведения торгов. В течение этого времени заявки на участие могут подать все желающие, необходимо лишь внести залог, возвращаемый проигравшим сторонам после завершения торгов.

Начальная цена утверждается в соответствии с рыночной ценой участка или в соответствии с кадастровой ценой, если последняя кадастровая оценка была проведена не ранее чем за пять лет до решения о проведении торгов.

«Шаг аукциона» равен трем процентам от начальной цены.

Торги считаются состоявшимися, если начальная цена перекрывается как минимум один раз. Конечной ценой участка становится та, которая объявляется после троекратного объявления.

С победителем торгов заключается договор по указанному выше алгоритму с тем отличием, что в договоре необходимо сделать отсылку к результатам аукциона, а при подаче документов на государственную регистрацию следует приложить копию результирующего документа по проведенным торгам.

Нюансы

Процедура приобретения земли от подачи заявки на проведение учета и межевания участка до вступления в силу договора купли-продажи может занять относительно большой срок. Имущественные сделки с государством всегда отличались своей затянутостью, что связано со строгостью учета казенных земель.

Передаточный акт является обязательным документом при купле-продаже земли, но можно перенести его функции на договор, то есть оговорить в нем те моменты, которые оговариваются в данном акте.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/pokupka-zemli-u-gosudarstva.html

Как выкупить участок земли для ИЖС в 2020 году

Как выкупить землю у государства

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп земли в собственность у государства возможен при условии соблюдения определенных предписаний, основанных на статьях Земельного Кодекса РФ. Процедура не отличается простотой, требует внимания, и выполнения множества правил. На основании положительного ответа со стороны государственных органов и после решения всех нюансов, происходит оформление сделки.

Общая информация о выкупе земли для ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство предполагает застройку какого-либо участка земли зданиями определенного назначения, в частности, для проживания владельца надела. Одним из вариантов получения площади для подобных целей является выкуп надела в собственность.

Всего существует 2 варианта приобретения территории:

  1. выкуп у государственных и муниципальных органов;
  2. покупка у частного лица.

Последний вариант несет некоторые риски – не всегда продавцы-частники отличаются внимательностью, нередко игнорируя важнейшие нюансы, по причине чего сделки могут повлечь за собой множество проблем и взаимных претензий.

Тогда как выкуп земли у государства предполагает определенные гарантии, поскольку органы власти попросту не допустят передачи площади во владение без юридически грамотного оформления момента продажии соблюдения всех правил.

Основанием для выкупа земельной площади под строительство у государственных органов являются статьи Земельного Кодекса РФ, где четко указано кто имеет право на приобретение надела в собственность, а также освещается порядок проведения процедуры. В данном случае выкупить участок земли у государства может любой гражданин Российской Федерации.

Особенности процедуры

Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.

Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.

Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.

Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.

Способы выкупа земли у государства

На основании действующего законодательства предусмотрено несколько вариантов приобретения земли у государства в собственность. Каждый способ предполагает определенные особенности и правила.

Приобретение надела без участия в торгах

Данный вариант выкупа земель предполагает подачу гражданином заявления в органы администрации относительно приобретения земли в собственность. Уполномоченные лица подбирают участок согласно пожеланиям заинтересованного лица и после оформления всех документов изакрепления сделки подписями сторон, земельная площадь переходит в собственность последнего.

Также способ актуален для отдельных категорий граждан, пользующихся льготами. К таковым относятся:

  • малообеспеченные граждане;
  • инвалиды и участники войн;
  • нуждающиеся;
  • многодетные семьи.

Заявления граждан, входящих в указанные группы, рассматриваются в первую очередь. Если же льготник подает заявку на участие в торгах, то, скорее всего,территория будет передана именно ему на основании первоочередного права на приобретение земельного надела.

Порядок процедуры и документы

Что касается порядка действий при подаче заявки на выкуп земель у государства, процедура проходит в несколько этапов:

  1. Составление заявления с просьбой о выкупе земельного надела.
  2. Подача бланка заявки и пакета документов в органы администрации по местонахождению интересующего участка.
  3. Заключение с покупателем соглашения о купле участка в случае положительного ответа со стороны государственной структуры либо по итогам торгов.
  4. Регистрация права собственности на вновь купленный участок в органах Росреестра. В качестве обоснования в данном случае выступает договор купли-продажи.

Что касается бланка заявления, сведения, указанные в нем будут различаться в зависимости от способа выкупа земли.

В случае если участок подобран самостоятельно в документе потребуется обозначить точные данные о наделе – адрес, размеры.

Если же заявление содержит просьбу о покупке надела, подбор которого осуществит уполномоченный орган, следует прописать пожелания относительно месторасположения и размеров такового.

Независимо от способа выкупа территории в заявлении в обязательном порядке указывается цель, с которой приобретается участок. В данном случае – постройка индивидуального жилого строения.

Подача заявления обязательно сопровождается предоставлением копии паспорта заинтересованного лица, письменного согласия на выплату авансовой доли за участок, а также кадастрового паспорта и документов о процедуре межевания, если надел подбирался самостоятельно.

Аванс

Согласно установленному порядку договор выкупа земельного надела не может быть заключен без наличия оплаченной суммы аванса. Таковой устанавливается государством, но при этом не может превышать пятую часть от общей цены конкретной земельной площади.

Здесь стоит уточнить, что авансовая сумма выплачивается будущим владельцем после утверждения органами администрации согласия на продажу участка. В этом случае составляется договор оплаты в свободной форме. После прочтения, бумага подписывается сторонами, а будущий владелец вносит указанную сумму.

Отказ в выкупе земли

 В целом отказ в покупке земельного надела у государства считается явлением редким. Подобное чаще всего происходит по следующим причинам:

  • отсутствие кадастрового номера и документов на участок;
  • месторасположение надела на территории, не предназначенной для строительства;
  • земельная площадь находится в частной собственности;
  • предоставленные бумаги содержат сведения, не соответствующие действительности.

Отказ администрации должен быть обоснован документально и представлен в виде соответствующего акта с печатью и подписью уполномоченного лица. В зависимости от причин, потенциальный владелец земли может либо устранить недочеты, либо обратиться в судебные органы за оспариванием подобного решения.

Покупка земельного надела у государства, несомненно, является востребованной, но, тем не менее, весьма трудоемкой процедурой. Несмотря на то, что порядок сделки оговорен в Земельном Кодексе, на деле выкуп участка вовсе не так прост.

Многочисленные нюансы, начиная от подбора территории и заканчивая оформлением документов, могут значительно затянуть процесс, а в худшем случае привести к отказу со стороны государственных органов.

По этой причине рекомендовано тщательно изучить информацию по вопросу, а лучше всего получить подробную консультацию специалиста. 

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-vykupit-uchastok-zemli-u-gosudarstva-dlya-izhs

Как выкупить землю у государства?

Как выкупить землю у государства

Граждане и юридические лица, имеющие недвижимость на государственных или муниципальных земельных участках, обладают исключительным правом на их приватизацию, то есть приобретение в собственность на основании договора купли-продажи.

Но как осуществить это право на практике? Сколько приватизация требует средств? Каких документов? В первую очередь это зависит от того, прошел интересующий вас участок кадастровый учет или нет, присутствуют ли на нем строения других собственников или нет, а также от некоторых других обстоятельств.


С ЧЕГО НАЧАТЬ?
В первую очередь необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, приложив к нему кадастровый паспорт (в РФ по закону объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет).

В течение месяца местные власти обязаны принять решение о выкупе участка, подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением заключить договор. Зачастую сроки выкупа земельных участков затягиваются в связи с тем, что сами участки были сформированы с неточностями.

Например, обнаруживается, что в границы участка входят объекты улично-дорожной сети. Его оформление в собственность в таком виде невозможно, и необходимо проводить “переформирование”.

Как правило, такие ситуации возникают из-за того, что в свое время не были проведены геодезические работы, а, следовательно, границы участка изначально были определены весьма условно. Еще одна проблема связана с неточностями в самих геодезических документах, в таких случаях необходимо вносить изменения как в геодезические документы, так и в кадастровый план.

Оформление сделок купли-продажи государственного и муниципального имущества регулируется положениями статьи 32 Земельного кодекса РФ. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.


КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ – ПРЕЖДЕ ВСЕГО

Чтобы выкупить земельный участок, он должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. Если государственный кадастровый учет участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, местные власти в месячный срок утверждают и выдают схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Делается это также на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения исполнительного органа государственной власти. При этом лицо, обратившееся с заявлением, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых и геодезических работ, стоимость которых зависит в том числе и от размеров участка. С 1 марта 2010 года внесены некоторые изменения в процедуру оформления прав на недвижимость. Теперь заявление о регистрации прав и иные документы, необходимые для госрегистрации, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок, необходимо было поставить предварительно его на кадастровый учет, то есть заявитель должен был дважды обращаться в Росреестр. С 1 марта 2010 года достаточно только одного обращения. Если заявление о регистрации прав и иные документы для регистрации представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимости, в книге учета документов указывается дата внесения в кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте после завершения кадастрового учета недвижимости. Также предусмотрена возможность представления документов для регистрации прав по почте – с объявленной ценностью при пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В настоящее время новая система тестируется, а к концу года, как ожидается, заработает полноценно.


КОГДА УЧАСТОК ОДИН, А ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ – ДВА И БОЛЬШЕ

Нередки случаи, когда на одном и том же земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие различным организациям или лицам, обладающим исключительным правом на приватизацию этого участка, а сама земля находится в так назывемой неразграниченной государственной собственности. Госрегистрацию в таком случае отличает несколько принципиальных моментов. Примером может послужить одно из дел, рассматривавшееся Президиумом ВАС РФ. Суть спора заключалась в том, что территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Москве (управление Росимущества) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы (регистрационную службу) с заявлением о государственной регистрации права РФ на земельный участок в результате разграничения государственной собственности на землю. Основанием для возникновения права собственности, по представлению Росимущества, являлось наличие на данном участке объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации. Регистрационная служба отказала Росимуществу в госрегистрации, так как на спорном участке находились объекты недвижимости, которые принадлежали не только РФ, но и ее субъекту, а также частным лицам (на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, собственники находящейся на неразграниченном участке недвижимости обладают исключительным правом на его приватизацию). В свою очередь Росимущество обжаловало данный отказ в суде. Суд первой инстанции первоначально удовлетворил заявление Росимущества, однако суд кассационной инстанции отменил его решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что право собственности на земельный участок не может принадлежать только Российской Федерации, поскольку на данном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие субъекту РФ и физическим лицам. Далее суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления. Судами было установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, вследствие чего из него был выделен другой участок. Итоговым выводом стало судебное решение о том, что регистрация права федеральной собственности в данном случае недопустима, поскольку нарушает права собственников недвижимости, расположенной на земельном участке. Таким образом, по вопросу о том, влечет ли государственная регистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок в результате разграничения государственной собственности нарушение прав собственников объектов недвижимости, находящихся на этом участке, отсутствует единообразие в толковании и применении норм земельного законодательства. С одной стороны, данная регистрация нарушает права собственников объектов недвижимости, расположенной на земельном участке, и поэтому недопустима. Но существует и противоположная позиция, в соответствии с которой собственники объектов недвижимости могут реализовать свои права на соответствующую часть земельного участка, обратившись к его собственнику – государству. Также некоторые суды придерживаются мнения, что право публично-правового образования на земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, является первичным и не может затрагивать интересы физических и юридических лиц. В результате Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в случае госрегистрации права собственности публично-правового образования в результате разграничения государственной собственности на землю собственники недвижимости, находящейся на участке, не лишаются права на этот участок.

ЛЬГОТЫ ПО ВЫКУПУ

Для некоторых граждан и юридических лиц предусмотрены особые цены выкупа вплоть до 1 января 2012 года. Данное положение действует в отношении: – коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; – коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; – граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. Указанные лица вправе выкупить участок по цене в пределах 20% кадастровой стоимости участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек и 2,5% кадастровой стоимости участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами РФ цены участка применяется наибольшая для местности цена. Для установления кадастровой стоимости участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). При определении рыночной стоимости участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Следует, однако, помнить, что с 1 января 2012 года выкуп земельных участков собственниками находящейся на них недвижимости, а также переоформление в собственность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет осуществляться по 100% кадастровой стоимости. Остальные собственники недвижимости, расположенной на участках государственной или муниципальной собственности, приобретают участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ. В населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (в Москве и Санкт-Петербурге – за 45% кадастровой стоимости участка); от 500 тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. 7,5% и 25,5% кадастровой стоимости участка (в случае установления максимальной цены выкупа); до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов – в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. 4,5 и 15 % кадастровой стоимости участка.

ВЫКУП УЧАСТКА ПОД РАЗРУШЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Часто у собственников недвижимости, которая по каким-то причинам была разрушена, возникает вопрос, могут ли они воспользоваться правом выкупа земельного участка. В соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой, собственник здания, строения, сооружения вправе выкупить участок с целью эксплуатации таких объектов. Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то собственник такой недвижимости сохраняет за собой ранее предоставленный правовой титул на землю (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды), на которой расположен указанный объект в целях его восстановления. После этого собственник может воспользоваться исключительным правом приватизации участка. Условия сохранения прав за арендаторами земельных участков в случае разрушения объекта недвижимости определяются договором аренды земельных участков.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

При приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственники могут быть ограничены в реализации своих прав. Так, Земельным кодексом предусмотрены случаи запрета передачи земли в частную собственность. В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли, ограниченные в обороте и земли, чье отчуждение запрещено. Также невозможно приобрести в собственность земельный участок, если недвижимость находится в водоохраной зоне. Другим примером ограничения прав на землю при приватизации является беститульное владение земельными участками. Многие собственники недвижимости не имеют прав на расположенные под ними земельные участки, при так называемом фактическом пользовании земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Ограничением права собственника, приобретающего в собственность земельный участок, находящийся в государственной собственности, является сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу. В городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек власти могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию недвижимости (зданий, строений, сооружений). Порядок установления и снятия запрета на строительство и реконструкцию субъекты РФ определяют самостоятельно.

Такие запреты не распространяются на реконструкцию объектов капитального строительства, которая не приведет к изменению вида разрешенного использования участка. В этом случае собственник участка вправе подать заявление о снятии запрета на строительство в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения платы за снятие такого запрета.

Размер платы за снятие запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости участка.

Источник: РИА НОВОСТИ

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kak_vykupit_zemlju_u_gosudarstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.