Как выставить дом на продажу

Содержание

Как быстро продать дом в деревне: что делать, чтобы заключить выгодную сделку, как привлечь потенциального покупателя

Как выставить дом на продажу

Продажа частного дома — сложный процесс, для которого придется собрать огромное количество документов и провести множество проверок.

При этом выполнение всех процедур вовсе не означает, что недвижимость удастся продать, ведь спрос на подобное имущество относительно низок.

Как быстро продать дом без длительного поиска клиентов — этим вопросом задаются собственники, решившие избавиться от имущества.

Причины отсутствия спроса

Урбанизация России — главная причина, почему не продается дом в сельской местности. Современная молодежь стремится уехать не в деревню, а в крупный город, где имеется работа и перспектива прилично зарабатывать.

Кто может быть потенциальным покупателем частного дома:

  • взрослые граждане в возрасте от 50 лет,
  • молодые специалисты, которые едут работать в деревню по льготам,
  • будущие фермеры, решившие открыть бизнес в поселке.

Прочие люди редко покупают недвижимость вне города в качестве постоянного места жительства, используя ее лишь как дачу.

Как привлечь покупателей

Привлечения покупателей — самый сложный и кропотливый момент при продаже недвижимости. Важно использовать все доступные источники, на которых можно размещать объявления о реализации дома. Площадки можно разделить на два типа: бесплатные и платные.

Бесплатные источники, на которые следует обратить внимание:

  • интернет-площадки по типу «,Авито», или «,Юла»,,
  • специализированные форумы со свободной регистрации,
  • объявления, размещенные в подъездах или на улице,
  • «,сарафанное радио»,.

При размещении объявления акцент стоит делать на интернет-площадках, где количество пользователей превышает 100 тысяч человек.

Платные ресурсы:

  • реклама на различных площадках вроде телевидения или радио,
  • платное размещение объявления на придорожных билбордах.

В настоящее время сложно сказать, какой из источников привлечения эффективнее. Интернет дает инструменты, которые позволят автоматически найти потенциального покупателя. В то же время телевизор смотрят люди в возрасте, поэтому шанс заинтересовать их покупкой гораздо выше.

Когда лучше выставлять на продажу

Риелторские компании ведут открытую статистику сезонности продажи недвижимости. Может показаться, что время года не оказывает влияния на продажу, однако это не так.

Анализ рынка показывает следующее:

  1. Зимой самый низкий спрос на недвижимость. Все дело в больших январских праздниках, на время которых люди тратят не только большое количество времени, но и сбережений. Чтобы продать дом в это время года, придется оформить значительную скидку.
  2. Лето — это время отпусков. Продать жилье в период с май по июль крайне сложно, ведь люди тратят деньги на отдых, и их волнуют более насущные проблемы.
  3. Весной имеется стабильный спрос на жилую площадь.
  4. Осень — идеальное время для реализации помещения. Пик спроса появляется с августа по конец сентября. В этот период продается наибольшее количество квартир и домов.

Осенний всплеск легко объяснить тем, что люди, вернувшись с отпусков, стремятся приобрести и обустроить дом до наступления холодов.

Алгоритм действий

Последовательность действий для продажи недвижимости включает в себя множество пунктов, среди которых выделяется корректная оценка стоимости жилья и подготовка документов.

Определение реальной стоимости

В большинстве случаев собственники дома самостоятельно оценивают свою недвижимость, основываясь исключительно на субъективных факторах. Такой подход возможен, однако обычный владелец не сможет определить реальную цену своего жилья.

Факторы, влияющие на цену:

  • расположение жилья,
  • наличие развитой инфраструктуры для комфортной жизни,
  • общее состояние частного дома,
  • присутствие на территории дополнительных пристроек.

Стоимость можно завысить или занизить, однако для определения реальной цены рекомендуется обратиться к специалистам по недвижимости.

Компания-оценщик должна:

  • иметь статус саморегулируемой организации (СРО) и сертификат,
  • обладать страховым полисом гражданской ответственности,
  • иметь приличную репутацию.

Если решено продать дом через договор ипотечного займа, то банк может самостоятельно предоставить оценщика.

Предпродажная подготовка

Предпродажная подготовка — один из самых ключевых этапов реализации частного дома. Процедура включает в себя несколько действий, направленных на создание благоприятной атмосферы для передачи жилья.

Процесс включает в себя два этапа:

  1. Первое впечатление — залог успешной продажи. Если верить статистике, то 80 % решений об отказе потенциальные покупатели принимают в первые минуты осмотра дома, поэтому стоит привести в порядок фасад и внешний вид сооружения.
  2. Грамотная презентация. Если территория жилья большая, то стоит составить план, в котором будет описан порядок осмотра: преимущества стоит представить в наиболее выгодном свете, а небольшие недостатки завуалировать.

Результат зависит и непосредственно от самого владельца. Правильная подача и вкупе с приятным внешним видом быстрее склонят мнение покупателя в сторону приобретения.

Проверка безопасности

Безопасность — естественная человеческая потребность, поэтому дом необходимо проверить на все установленные строительные нормы. Провести проверку можно либо самостоятельно, либо осуществить запрос в местную администрацию. Она выделит инженера, закрепленного за участком, и он тщательно изучит объект.

Реклама

Один из эффективных способов привлечения клиентов — это реклама. Существует множество методов рассказать обществу о предмете продажи, но наиболее эффективных два: интернет и телевидение.

Особенности рекламы в интернете:

  • попадание целевую аудиторию за счет таргетинга, то есть объявление показывается только тем, кто интересуется покупкой,
  • невысокая стоимость и прозрачность — деньги списываются только тогда, когда пользователь нажал на баннер,
  • глобальность — объявления будут показаны по всему миру и в любое время.

Единственный недостаток постинга в сети заключается в том, что для настройки показа нужны специальные знания, связанные с рекламными сетями. Впрочем, с этим может помочь специалист.

Особенности рекламы на телевидении:

  • реклама охватит более широкую, но не всегда заинтересованную аудиторию,
  • стоимость объявления будет зависеть от канала, на котором оно будет демонстрироваться,
  • количество объявлений строго ограничено.

Не стоит забывать о бумажных объявлениях, которые можно развесить на специальные доски или разместить на придорожных баннерах. Их эффективность относительно низкая, но они могут стать дополнительным инструментом для привлечения внимания.

Способы составления объявлений

Правильно составленное объявление гарантирует привлечения внимания. Для создания хорошего баннера нет необходимости обращаться к специалистам, достаточно следовать традиционным правилам.

На что нужно обратить внимание при составлении объявления:

  • люди любят конкретику, поэтому цифры и факты — неотъемлемый атрибут баннера,
  • чтобы привлечь внимание пользователя или просто прохожего, рекомендуется использовать цветные объявления,
  • картинки привлекают внимание и дают возможность представить, о чем идет речь.

В тексте необходимо отразить наиболее важные моменты: расстояние до города, наличие газа и центрального водоснабжения, степень благоустройства дома. Баня, гараж, теплицы и другие нужные постройки могут стать важным фактором для принятия решения о покупке, поэтому о них необходимо обязательно упомянуть.

Креативный подход

Желающих продать недвижимость миллионы, поэтому риск, что объявление затеряется в огромной массе похожих, очень велик. Чтобы привлечь внимание потенциального покупателя, придется подключить свои творческие способности.

Обыденным «,продается дом», никого не удивить, а вот заголовки типа «,дом с иголочки»,, «,мечта площадью 100 квадратных метров»,, «,ваш новый семейный очаг», заставляют как минимум задержать на них взгляд. Если сам текст написан не менее интересно, без ошибок и опечаток, и снабжен качественными фотографиями, шансы на продажу значительно вырастут.

Подготовка документов

Подготовка пакета документов, необходимого для продажи дома — длительный и сложный процесс. Многие справки придется ждать несколько недель, поэтому их стоит начать оформлять с самого начала.

Список документов:

  • паспорт владельца,
  • документы, устанавливающие право собственности на дом и земельный участок,
  • кадастровый паспорт,
  • справка из домовой книги,
  • технические документы на объект.

Подобный список характерен для стандартной процедуры продажи. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные справки. Например, при наличии несовершеннолетних детей, обычно требуется разрешение на их выписку из жилья у органов опеки.

Правила общения с покупателями

Многое для продажи может сделать непосредственно сам владелец. При правильном общении можно добиться расположения клиента, что значительно увеличит шансы на покупку.

Рекомендации при общении с покупателем:

  • при рассказе о доме не стоит преувеличивать его достоинства, лучше честно рассказать о недостатках,
  • необходимо быть вежливым, но не перегибать планку — общение должно быть естественным,
  • если покупатель захотел снизить цену, то желательно прийти к компромиссу или отказать в продаже,
  • в случае отказа от покупки не стоит расстраиваться, необходимо учесть ошибки и ждать нового клиента.

Разговор с покупателем всегда можно передать в руки профессионалов. В таком случае шанс продать дом повышается примерно на 30 %.

Привлечение риелтора

Риелтор — это специалист, выполняющий роль посредника между продавцом и покупателем недвижимости. Задача профессионала заключается в том, чтобы провести сделку максимально быстро и надежно. При этом многие агентства готовы помочь собственникам найти покупателя.

Преимущества работы с риелтором:

  • организация сделки и контроль ее проведения,
  • сбор и проверка документов,
  • консультация и подготовка по бумагам,
  • помощь в передаче или получении авансов,
  • определение ключевых условий сделки,
  • организация процедуры осмотра и показов жилья.

Главный недостаток риелторских агентств — высокая стоимость услуг. Она во многом зависит от региона, но чаще всего является не фиксированной, а процентной. Средний размер оплаты услуг профессионала составляет от 2 до 5 процентов от размера сделки.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрации сделки — это обязательный процесс, без которого официальное завершение невозможно. Оформить соглашение можно двумя способами: через многофункциональный центр или Росреестр. В первом случае процедура занимает гораздо больше времени.

Для регистрации сделки необходимо представить следующие документы:

  • паспорт,
  • договор купли-продажи дома,
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • правоустанавливающие документы,
  • свидетельство о государственной регистрации собственности,
  • при наличии: свидетельство об официальном заключении брака,
  • согласие органов опеки о выписке несовершеннолетнего ребенка из жилья.

Заявление об оформлении выдается на месте. Гражданин должен заполнить все пункты и приложить указанные документы.

Налоги

Особенность налога на продажу заключается в том, что выплаты совершаются только при условии владения объектом недвижимости менее 3 или 5 лет.

Обязанность уплаты налогов:

  1. Если гражданин купил дом до 2016 года или получил его по наследству, то минимальный срок владения объектом составляет 3 года. После его завершения собственник будет освобожден от дополнительных взысканий.
  2. Если жилье было куплено после 2016, то минимальный срок составит 5 лет.

В соответствии с законодательством налог будет взиматься с суммы, которая передается от покупателя продавцу. При приобретении дома действует единая формула: разность стоимости объекта при его покупке и последующей продаже. Например, если недвижимость была приобретена за 2 млн, а реализована за 2,3, то размер налога составит 300 тысяч рублей.

За какое время реально продать

Если объявления были расклеены, а рекламные посты размещены на всех доступных площадках, это значительно ускоряет процесс. В среднем, чтобы продать дом по выгодной цене, придется совершить от 10 до 20 показов — это приблизительно 2—6 месяцев.

Советы и рекомендации

Продажа недвижимости — это индивидуальный процесс. Многое зависит непосредственно от территории и расположения объекта. Большую роль играют тенденции. Например, сегодня молодежь не стремится жить в частных домах, а селится в многоэтажках.

Несколько рекомендаций по продаже:

  • лучше озвучивать реальную стоимость дома, а не завышать ее,
  • не стоит быть слишком настойчивым при разговорах с покупателями,
  • дом и его территория должны выглядеть ухоженно,
  • не стоит сосредотачиваться на одной площадке для рекламы, лучше задействовать все.

Главный совет — это терпение. Иногда собственники несколько лет не могут продать дом. В таком случае рекомендуется снизить цену или обратиться за помощью к специалистам.

Поможет ли магия

Если вместо конкретных действий собственник начнет читать заклинания и молитвы, то шансы на успех стремятся к нулю. При продаже главное — это искать потенциальных клиентов и работать над внешним видом здания. К магии же стоит обращаться только как к вспомогательному средству.

Как продать дом быстро и выгодно, рассказывается в следующем видеоролике.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-byistro-i-vyigodno-prodat-dom-v-derevne-sekretyi-uspeshnoy-sdelki

Как правильно продать дом самостоятельно – какие документы понадобятся, показ дома покупателям, подготовка объявления

Как выставить дом на продажу

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Как правильно и быстро продать свой дом без посредников?

Квартиры, дома, иная недвижимость постоянно покупается и продается. Иногда при совершении таких сделок прибегают к помощи риэлтерских фирм или иных посредников.

Однако их услуги стоят недешево, а нести дополнительные расходы никому не хочется. Поэтому для многих актуален вопрос, как правильно продать дом самому. О нюансах процедуры расскажем далее.

Как продать дом?

Как правильно продавать дом самому? Многие полагают, что быстро и правильно можно продавать недвижимость только с помощью риэлторов. Однако хорошо подготовившись и продумав все мелочи, можно совершить удачную сделку и самостоятельно.

С чего начать продажу дома? Продажа своего дома без посредников дело непростое, но вполне осуществимое. Для того чтобы добиться быстрого желаемого результата придется подумать о нескольких моментах.

  1. Требуется подготовить всю нужную для предстоящей сделки документацию. Если покупатель найдется, а документы не будут подготовлены, то оформление сделки может затянуться.
  2. Следует позаботиться о внешнем виде продаваемого объекта. Ведь самую важную роль играет именно первое впечатление покупателя о вашей недвижимости.
  3. Нужно продумать, как и куда подавать объявления о его продаже. Правильная реклама товара положительным образом влияет на количество покупателей и скорость продажи. При этом важно не только завлечь покупателей объявлением, но и представить строение в выгодном свете при личной встрече и осмотре.

Что нужно учесть при продаже?

Если хочется продать дом быстро и выгодно, то важно учитывать не только юридические, но и психологические аспекты. Юридическая чистота предстоящей сделки, готовность всех нужных бумаг для сделки для покупателей, конечно, важна. Ждать, пока продавец соберет все нужные бумаги, готовы далеко не все покупатели.

Кроме того, потенциальным будущим владельцам дома требуется изучить документы заранее, чтобы удостовериться в законности прав продавца на совершении сделки.

Однако самым важным для покупателей все же является внешний вид и характеристики самого дома. Поэтому им следует уделить особое внимание. Уже на подходе к строению у покупателя должно формироваться приятное впечатление о нем. Поэтому позаботиться стоит и о прилегающей к нему территории.

Нужно постараться взглянуть на свои владения со стороны, выявить слабые стороны или недостатки и устранить их до прихода покупателей.

С умом нужно также подавать объявления о продаже своего дома и общаться непосредственно с покупателями. Для этого важно самому располагать полной информацией о своем доме, включая материалы постройки, имеющиеся коммуникации, год постройки и т. д. Не лишним будет разрекламировать и место, в котором недвижимость располагается.

Можно говорить о его удачном расположении, природных красотах, интересных фактах из истории данной местности.

Важно адекватно оценить свое имущество, предложив за него выгодную для себя и привлекательную для покупателей цену. При этом указать можно немного больше, чтобы потом была возможность скинуть. Готовность продавца торговаться привлекает покупателей.

Какие документы понадобятся при продаже?

Как быстро продать частный дом с земельным участком?

Как оформить куплю-продажу дома? Для предстоящей продажи следует заранее собрать нужные документы и подготовить их копии. Удобнее, если они будут храниться все вместе в отдельной папке. К числу требуемых для сделки бумаг относятся:

  1. Договоры на приобретение недвижимости, бумаги о его наследовании или иные документы, подтверждающие принадлежность дома.
  2. Документы о правах на землю, на которой расположено строение.
  3. Свидетельства о регистрации прав на указанные объекты.
  4. Техпаспорт.
  5. Кадастровые паспорта на постройку и участок под ним.
  6. Сведения о зарегистрированных в доме лицах.
  7. Сведения об отсутствии долгов за дом.

Могут понадобиться и дополнительные бумаги. Если дом относится к общей супружеской собственности, то понадобится согласие от второй половины. При проживании в доме детей может потребоваться участие органов опеки.

Как представить дом покупателям?

Осмотр строения потенциальными покупателями очень важный момент. От того впечатления, которое произведен на них дом и его хозяин, зависит успех сделки.

Поэтому важно, чтобы сам дом снаружи и внутри, территория вокруг него были приведены в порядок. Презентацию своего строения стоит начинать еще на подходе к нему.

Нужно обязательно указать на достоинства его месторасположения, его уникальность, красоту, удобство. В общем, нужно найти плюсы и обратить на них внимание.

Затем стоит показать территорию около дома. Для покупателей может иметь значение ее ухоженность, наличие колодца с водой, бани и иных хозяйственных построек, беседок, зон отдыха, детской площадки, гаража для машины.

Описывая сам дом, следует говорить о таких важных моментах, как наличие нужных коммуникаций, хорошей освещенности, свежем ремонте, прочности и безопасности материалов, наличии всех необходимых удобств.

Если в недвижимости имеются какие-либо недочеты не стоит акцентировать на них внимание. Для того чтобы покупателю понравился дом, в нем должно быть чисто, уютно и светло.

Стоит избегать захламления, нагромождения вещей, затрудняющих проход по дому. Испортить впечатление может любая мелочь вроде грязных занавесок, жирных пятен на стенах, неприятного запаха, тусклого света.

Продавец должен быть вежлив, не слишком навязчив, прост в общении, готов ответить на все вопросы покупателей. Покупатель должен почувствовать, что жить в этом доме ему будет не только приятно, но и комфортно

Как правильно подготовить объявление?

Как выставить дом на продажу?

Для удачной и быстрой продажи дома не менее важно правильно составить объявление о его продаже. Для начала стоит определиться с местом размещения сведений о своем строении.

Сегодня лучше делать это на популярных интернет сайтах, однако крупными печатными изданиями города тоже пренебрегать не стоит.

Объявление должно привлекать покупателей, вызывать у них желание увидеть описываемый объект. Важную роль играет заголовок объявления. Он должен отражать, что продается.

Сам текст должен быть кратким, но емким. Писать лучше по делу без лишних эпитетов, не несущих смысловой нагрузки. Для покупателя гораздо важнее информация о площади дома, его состоянии, наличии удобств, расположении, наличии инфраструктуры, чем слова «прекрасный» «чудесный» и «хороший».

Слишком детализировать информацию о доме не стоит, но можно указать на следующие моменты:

  • продажа собственником без посредников;
  • недавний ремонт;
  • наличие всех коммуникаций и удобств;
  • наличие территории с детской площадкой, баней, гаражом и т. д.;
  • близость школ, садов, метро, центра, парков и т. д.

В объявлении должна присутствовать стандартная информация о площади, этажности, материале дома, наличии балкона, санузла, коммуникаций, цене, контактах продавца. Однако можно указать и на отличительные особенности своего дома.

Советы по продаже дома

Подготавливать дом к продаже стоит весьма тщательно. В этом вопросе важна каждая мелочь. Нужно подготовить документы, сам дом и прилегающую территорию, подать толковое объявление, правильно провести осмотр.

Для связи с покупателями лучше оставлять несколько номеров телефона, адрес электронной почты. При этом всегда быть доступным для связи, не забывать вовремя заряжать телефон, проверять почту.

В телефонном разговоре нужно постараться побудить покупателя приехать на осмотр дома. Продавец также должен производить приятное впечатление. Важен и его внешний вид, и манера общения, и обладание полной информацией о характеристиках строения.

В самостоятельной продаже дома нет ничего страшного. Это даже поможет сэкономить деньги, избежав выплат посредникам.

Если хорошо подготовиться и уделить внимание всем деталям, то возможно осуществить сделку быстро и выгодно. Главное, собрать заранее все документы, привести в порядок дом и территорию около него, подать грамотное объявление, устроить хорошую презентацию покупателям.

Мнение юриста-эксперта:

Продажа дома самостоятельно не такая уж и сложная задача. Для ее осуществления нужно запастись терпением и тщательно подготовиться.

При опубликовании объявления о продаже на ведущих сайта вашего населенного пункта можно сфотографировать особо живописные уголки прилегающего к дому ландшафта, такие как пруд, лесопарковая зона, какие-либо достопримечательности.

Фотографируя уголки своего сада можно акцентировать внимание на заборе, колодце, садовых элементах, которые после переезда останутся в пользовании нового хозяина.

Для демонстрации дома по возможности лучше вывезти крупную мебель. Свободное пространство и более светлое помещение всегда привлекают покупателей.

При просмотре документов на жилье покупатель всегда обращает внимание на наличие оригиналов документов.Их можно продемонстрировать потенциально заинтересованным лицам. Естественно, оригиналы без совершения сделки не передаются, для принятия решения покупателю нужно предусмотреть комплект копий документов.

При анализе документов заинтересованные лица обращают внимание, оформлен ли земельный участок под домом, определены ли его границы.

Согласно земельного законодательства участок продается одновременно с расположенным на нём домом, естественно, все некапитальные постройки отойдут новому хозяину.

Такой комплекс объектов именуется домовладение. При наличии всех собранных документов и достижения договоренности за оформлением договора сторонам лучше обратиться к нотариусу.

Советы о том как быстро, легко и выгодно продать недвижимость вы можете послушать в данном видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

23 Дек 2017      kasjanenko         411      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-pravilno-prodat-dom.html

В продажу поступили

Как выставить дом на продажу

Обычно покупатели ждут осени, надеясь к концу сезона купить дачу подешевле. Правда, в погоне за дешевизной можно столкнуться с неожиданными сюрпризами и в итоге переплатить.

Как правило, осенью начинается поиск дома для круглогодичного проживания, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков и занимаются решением жилищного вопроса, — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. — Более того, многие специально занимаются поиском дома в плохую погоду, чтобы оценить, к примеру, работу коммунальных служб или увидеть возможные протечки на чердаке дома, которые невозможно выявить в ясные дни.

Выбирая загородный дом, специалист рекомендует остановиться на объектах, поставленных на кадастровый учёт. По словам Виктории Кирюхиной, часто продавцы специально этого не делают, чтобы не платить налоги. К тому же многие дома по факту являются самостроем без разрешительных документов.

Поставить такие объекты на кадастровый учёт зачастую невозможно из-за нарушений строительных требований, например по этажности. Причём такие нелегальные постройки встречаются даже в элитном сегменте. Покупатель в этом случае заключает договор на покупку только земельного участка, стоимость которого также включает в себя цену дома.

В итоге при такой сделке есть риск остаться вовсе без дома. Если здание будет признано самостроем, то будет выдано судебное предписание о его сносе.

Если же покупать дачу планируется в ипотеку, провести сделку по описанной схеме просто не получится. В таком случае для оценки залоговой стоимости участка на объект приезжает эксперт-оценщик, который указывает в документах незарегистрированную постройку.

Препятствием для ипотечной сделки на загородный дом становятся и вовсе не зависящие от покупателя факторы: близость трассы, ЛЭП и даже наличие животноводческой фермы. Также многие банки вовсе не рассматривают объекты на удалении от МКАД от 50 км, считая их неликвидными.

Таким образом, если вы собираетесь покупать дом на заёмные средства, вы будете ограничены банковскими требованиями к потенциальному объекту, объясняет Виктория Кирюхина.

К продаже дачи нужно заранее подготовить всё необходимое. Проверить и подготовить пакет документов, в который должны войти:

  • документ о правах на собственность, выставленную на продажу;
  • кадастровая документация на участок и расположенные на нём постройки;
  • справки об отсутствии долгов (электричество, паевые, налоги и пр.);
  • выписка об отсутствии обременения (выдаётся в Росреестре);
  • письменное согласие на продажу от совладельцев участка.

Выставив товар в выгодном свете, можно ускорить процесс поиска покупателя. Внешний вид и состояние дома играют большую роль в том, как быстро произойдёт сделка.

Кроме красивых фотографий любимой дачи неплохо сделать в ней косметический ремонт, провести генеральную уборку, проверить исправность электропроводки, поправить забор, подровнять кустарники на участке. Осенью любые недостатки дачной собственности будут особенно бросаться в глаза. Например, с началом дождей станут видны протечки кровли. В итоге покупатель может уйти или попросить большую скидку.

Чем хуже погода, тем лучше для начала смотрин будущего загородного жилья, считает эксперт по строительству Вероника Вершинина.

Во время сильных осадков можно сразу оценить, как ведёт себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда.

Кроме того, для покупателя не будет тайной то, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома и как быстро уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места: текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале.

В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло, — говорит Вероника Вершинина.

Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьёзные недостатки.

Одна из схем обмана на загородном рынке — показ одной дачи, а продажа… другой. Такое происходит уже при подписании договора купли-продажи, когда в документе указывается другой кадастровый номер. Особенно это актуально, когда дача на участке не зарегистрирована, то есть по документам вы покупаете только землю, — объясняет Виктория Кирюхина.

По словам эксперта по строительству Вероники Вершининой, чтобы не попасться на удочку мошенников, перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нём дом.

Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом.

С января 1998 года по июнь 2016-го таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Необходимо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу, отметила Вероника Вершинина. Если сделка будет проходить по доверенности, то нужно проверить её на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе, напоминает эксперт по строительству.

Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, то сначала он должен приватизировать дачу.

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учёта, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось.

Участок важно найти на кадастровой карте (https://публичная-кадастровая-карта.рф/). Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежёван, всё в порядке.

Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание, отметила специалист.

Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придётся вам. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за “потерянные” метры будет очень сложно, — говорит Вероника Вершинина.

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешённого использования “для дачного строительства” или “для садоводства”, разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, риск признания построенного дома самовольным строением исключён. Однако бывают ситуации, когда дачный дом построен на участке с видом разрешённого использования, например “для огородничества”, или на участке сельскохозяйственного назначения “для ведения личного подсобного хозяйства”. Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо. Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риска признания его самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

Источник: https://life.ru/p/1342272

Как оформить продажу дома с земельным участком — пошаговая процедура

Как выставить дом на продажу

Процедура купли-продажи дома с земельным участком достаточно сложная из-за сложности самого объекта сделки.

Именно по этой причине необходимо тщательно готовить все документы, которые будут сопровождать заключаемое соглашение.

Особое внимание следует уделять тем документам, которые будут выступать в качестве доказательства законности заключаемого договора.

Законодательство

Все вопросы, касающиеся совершения сделок по купле-продаже любых видов недвижимого имущества, регулируются Главой 30 Гражданского Кодекса.

Именно в этой части данного нормативного акта содержатся основные положения не только по правилам заключения договора купли-продажи, но и по алгоритму расторжения сделок в том случае, если по каким-то причинам она не устраивает стороны-участницы.

Вопросы формирования договора как основного документа, который будет играть ключевую роль в оформлении свидетельства о праве собственности для нового владельца недвижимости, необходимо рассматривать в контексте глав 27-29 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Если для регулирования вопросов купли-продажи дома или любого другого недвижимого имущества, используемого в качестве жилья, обращаться к другим нормативным актам нет необходимости, то для осуществления сделок с землей в качестве недвижимого имущества необходимо прибегнуть к положениям Земельного Кодекса, а именно к статьям, регулирующим вопросы оборота земель.

Как подготовить участок к продаже?

Говоря о вопросе подготовки участка к продаже, необходимо понимать, что речь идет не о физическом приведении земельного надела в должное состояние, а о правильном юридическом оформлении всех необходимых документов.

Первым этапом в подготовке участка к совершению сделки по купле-продаже недвижимого имущества будет являться размещение соответствующего объявления либо в печатных средствах массовой информации, имеющих право на печать таких объявлений, либо на интернет-ресурсах, также получивших право на размещение таких объявлений.

Так, в предпродажную подготовку на этом этапе будут входить:

  • Проверка и, при необходимости, приведение в надлежащее состояние всех документов, подтверждающих право собственности на продаваемое недвижимое имущество (при этом к таким документам будут относиться не только свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок, но и те бумаги, которые смогут подтвердить законность перехода права собственности от одного владельца к другому);
  • Ликвидация всех возможных задолженностей для исключения вариантов наложения обременений или отказа в регистрации заключаемой сделки (например, в случае наличия задолженностей по налоговым платежам или по взносам в рамках садоводческо-некоммерческого товарищества);
  • Проверка наличия прав третьих лиц на конкретный участок (например, если в отношении такого земельного надела была осуществлена сделка по продаже его доли, а продавец не поставил остальных собственников в известность о своих действиях, с осуществлением новой сделки могут возникнуть определённые сложности, так как для заключения нового договора купли-продажи будет необходимо получение согласия всех собственников. Еще одним вариантом может быть наличие заключенного ранее договора аренды, который был продлен на новый срок, однако стороны не были уведомлены друг другом о том, что такой договор был продлён. В этом случае необходимо проверить факт пролонгации договора аренды с целью исключения возможных сложностей в совершении сделки).

Кроме такой подготовки продаваемый участок также необходимо будет подготовить к продаже путем оформления всех дополнительных документов, например, согласия супруга на осуществление сделки, а также получения разрешительных документов от всех тех органов, в компетенции которых находится защита интересов тех или иных сторон, хотя бы косвенно принимающих участие в сделке (например, речь может идти об органах опеки и попечительства, если в процессе сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица).

Какие документы надо готовить?

Говоря о документальной предпродажной подготовке, необходимо отметить, что речь в этом случае будет идти о проверке правильности оформления всех необходимых документов, а также о изготовлении недостающих бумаг, которые смогут подтвердить факт законности заключаемого соглашения.

К таким документам будут относиться:

  1. Все те бумаги, которые смогут подтвердить право собственности продавца на реализуемый участок. При этом, ограничиваться свидетельством о праве собственности на участок и договором купли-продажи или дарения, которые будут подтверждать законность перехода права собственности на конкретный надел к продавцу, не следует. Здесь понадобятся также и ордер на получение земельного участка (если речь идет о наделах, расположенных в рамках каких-либо объединений собственников земельных участков), и садоводческая книжка (в конкретном случае не только в качестве подтверждения права владельца распоряжаться своим имуществом, но и может рассматриваться в качестве доказательства добросовестности исполнения продавцом своих обязательств в рамках созданного объединения собственников).
  2. Вторым пакетом документов, которые необходимо будет подготовить продавцу для признания совершаемой сделки законной, будет перечень кадастровых и межевых документов, которые обязаны доказать не только постановку на кадастровый учёт с присвоением соответствующего индивидуального номера продаваемому участку, но и осуществление всех необходимых межевых мероприятий с целью полноценного определения границ надела, а также с целью формирования целостной картины физических и кадастровых характеристик участка. В этот пакет будут входить кадастровый паспорт на участок, выписка из кадастрового плана района (целью его предоставления является обозначение границ участка и его территориальное расположение в рамках конкретного района), акт межевания (с фиксацией географических координат определенных в соответствии проведёнными мероприятиям границ конкретного надела).
  3. Еще одной категорией документов, которые продавцу придется подготовить, будут разрешительные бумаги на совершение сделки. И здесь ошибочно считать, что все ограничится только согласием супруга и органов опеки и попечительства. Их подготовить придётся в любом случае, независимо от того, в каком состоянии находится участок. Однако еще потребуются и разрешения от банков и иных кредитных организаций, если речь идет об участке, ранее находившемся в залоге (например, если он был приобретен путем использования ипотечного земельного кредитования). Кроме того, если участок ранее приобретался у администрации путем заключения договора аренды с правом последующего выкупа, необходимо будет получить в администрации заключение, согласно которому продавец все свои обязательства выполнил перед муниципальным образованием или субъектом и имеет право на продажу ранее приобретённого имущества.

После того, как все необходимые документы вот подготовлены и ввзимопроверены, смогут приступать к заключению договора купли-продажи.

Предварительный договор

Это обусловлено тем, что законодательно каких-то требований к формированию такого документа нет. Кроме того, предварительный договор лишь в некоторых случаях будет иметь юридическую силу и может оказать влияние на совершение сделки.

Случаи, когда предварительный договор обязателен и будет иметь юридическую силу, перечислены в Гражданском Кодексе РФ. К таким случаям относятся:

Обязательное внесение авансового платежа при осуществлении сделки (такой платеж будет входить в расчёт основной стоимости участка и может быть использован в качестве гарантии заключения основного договора для продавца).

При заключении предварительного договора по такому основанию в его тексте обязательно должно быть указано условие возвратности аванса в случае наступления обстоятельств, из-за которых сделка не может быть заключена.

Еще одним случаем, когда заключение предварительного договора будет обязательным, становится ситуация, когда покупатель вносит задаток при совершении сделки.

Он также будет входить в расчёт основной стоимости участка и дома, однако назначение такого платежа заключается в том, чтобы выступать гарантией для продавца о совершении сделки.

Именно по этой причине задаток будет являться невозвратным платежом.

Ещё одним случаем, когда заключение предварительного договора необходимо, станет сделка, осуществляемая с использованием заемных средств, а также средств материнского капитала.

В этом случае в тексте такого соглашения будет отражена информация о том, что договор заключается в целях предоставления достоверной информации в соответствующие органы, а также в целях подтверждения сторонами своих намерений.

Текст такого предварительного договора, подписанный обеими сторонами, передаётся либо в Пенсионный Фонд (если речь идёт об использовании материнского капитала), либо в соответствующие кредитные организации (для принятия решения о предоставлении заёмных средств на покупку земли и дома будущим собственником).

В остальных случаях решение о заключении предварительного договора принимают непосредственно стороны-участницы.

Непосредственное осуществление сделки

Непосредственное осуществление сделки подразумевает под собой осуществление действий в несколько этапов, по результатам которых будет произведено оформление перехода права собственности от одного владельца имущества к другому.

Таких этапов всего предусмотрено четыре:

  • Оценка недвижимого имущества, выставленного на продажу. На этом этапе происходит определение корректной стоимости земельного участка и дома, расположенного на нем, по которой впоследствии все будет продаваться. Оценка здесь может осуществляться либо продавцом самостоятельно, либо с привлечением независимого оценщика. Во втором случае шанс получить адекватно сформированную цену гораздо выше, так как процедура определения стоимости в этом случае будет включать в себя не только определение конкретных ценообразующих характеристик выставленного на продажу имущества, но и анализ существующих предложений в аналогичном сегменте рынка с целью определения отношения выставленного участка к конкретной ценовой категории.
  • Вторым этапом будет проверка всех предоставляемых документов. Осуществляться она должна обеими сторонами-участницами, так как только после осуществления этого этапа может происходить подписание договора. Это обусловлено необходимостью формирования полной доказательной базы относительно законности совершаемой сделки, так как если какие-то документы у одной из сторон вызовут сомнения, вторая сторона будет обязана либо ответить на возникшие вопросы до подписания договора, либо подготовить дополнительные документы, подтверждающие законность участия ее в подписываемом соглашении.
  • На третьем этапе происходит непосредственно подписание текста договора купли-продажи. В том случае, если дополнительно используется предварительный договор, тот сначала происходит его подписание и последующая регистрация, если это необходимо для вступления документа в законную силу. Только после того, как все необходимые действия с предварительным договором были выполнены, наступает момент подписания основного соглашения.
  • Последний этап будет заключаться в переоформление права собственности с одного владельца недвижимости на другого. Такое переоформление возможно в том случае, если по итогам проверки не только подписанного договора, но и всех предоставленных сторонами документов сотрудниками Росреестра нетвыявлено никаких ошибок, и сделка признана полностью законной.

Что касается расходов на оформление соглашения (включая подготовку всех необходимых документов), то их величина может колебаться от двух тысяч рублей (если речь идёт о сделке между физическими лицами, при подготовке к которой не пришлось готовить никаких дополнительных документов, так как они все были подготовлены заранее) до 45 тысяч (если возникла необходимость в проведении всех межевых мероприятий, а также в получении снова всех кадастровых документов).

Размер государственной пошлины за переоформление права собственности между участникам сделки также будет разниться в зависимости от того, кто является участниками – физические или юридические лица. Для физических сумма будет равняться двум тысячам рублей (для каждого из участников), для юридических — двадцать две тысячи (также для каждого участника).

Какие особенности следует учесть?

Так как купля-продажа земли с домом — сделка достаточно сложная, при ее подготовке следует учесть ряд особенностей:

  1. При совершении сделки по доверенности в пакет документов, необходимых для ее совершения, продавец должен будет предоставить оригинал и заверенную копию доверительного документа с целью подтверждения своих полномочий. Кроме того, покупатель должен помнить, что доверитель может отозвать своё решение в любой момент времени, в том числе и на этапе подписания итогового договора.
  2. Если говорить о купле-продаже доли имущества, то продавцу необходимо помнить о том, что при принятии решения о совершении такой сделки он первоначально должен уведомить о своём решении других совладельцев, и только в случае их отказа (который должен быть оформлен документально) может приступить к поиску покупателей на стороне.
  3. Если на продажу выставлен участок, который ранее сдавался в аренду, относительно него должен быть получен отказ от арендатора от его права преимущественного выкупа такого участка.

Вопросы налогообложения

Как и любая сделка, купля-продажа недвижимого имущества подлежит налогообложению в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Однако у таких сделок есть свои особенности в налогообложении. Так, например, к таким сделкам применяется режим льготного налогообложения, если земля была получена в безвозмездное пользование, а продажа собственником осуществляется путём установления цены в зависимости от кадастровой стоимости.

Еще одной особенностью будет использование режима налогового вычета, который может быть применён в том случае, если стороны-участницы делают ежегодные налоговые отчисления в бюджет.

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества представляют собой достаточно сложные юридически значимые действия, которые состоят из нескольких этапов.

В том случае, если речь идёт о продаже одновременно нескольких объектов (например, дома и земли), то здесь необходимо помнить о том, что такие сделки будут осуществляться с двойной подготовкой (для каждого объекта отдельно), а также будут проверяться вдвойне сложнее.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha/kak-oformljaetsja.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.