Как забрать пай у арендатора

Содержание

Земельный пай аренда

Как забрать пай у арендатора

Земельный пай представляет собой право собственности на долю в земельном участке. Он определяется в процентном соотношении, то есть не имеет четких границ как земельное владение. В нашей стране это понятие появилось в 1991 г с принятием Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» №86.

Работники реорганизованных сельскохозяйственных предприятий могли единовременно воспользоваться правом предоставления доли на безвозмездной основе. Такую возможность получили и пенсионеры, ранее работавшие на указанных предприятиях. Согласно закону, земельный надел могли получить и учителя, работники культуры и медики, проживавшие в сельской местности. Для получения пая необходимо:

  • оплатить кадастровые работы;
  • своевременно оплачивать налог на землю;
  • воспользоваться правом на приватизацию, в противном случае лицо не включается в число пайщиков.

Отметим, что земельный пай может быть использован только для сельскохозяйственных целей.

Сегодня все вопросы, связанные с земельным паем, регулирует Федеральный Закон № 101 «О земельных паях сельскохозяйственного назначения» и Земельный кодекс.

Подобная собственность открывает перед владельцем ряд перспектив:

  • получение дохода в денежной или натуральной форме;
  • реализация пая;
  • обмен на другую недвижимость;
  • предоставление в аренду по договору;
  • передача в доверительное управление;
  • оформление в качестве залога или части уставного капитала.

Аренда и покупка

Земельный пай может быть сдан в аренду при соблюдении ряда условий.

Поскольку речь идет о доле, а не о конкретном участке, для оформления договора потребуется выделить точные границы владения. После выделения участок земли может быть сдан в аренду при наличии всех документов, гарантии своевременности выплат и согласии пайщиков.

Обычно арендатор приобретает право пользования землей в ходе специальных земельных торгов. Для оформления договора аренды потребуются следующие документы:

  • паспорт арендатора;
  • выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ;
  • заявление;
  • собственно договор аренды;
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки;
  • бумага, подтверждающая право собственности продавца;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) собственника на проведение операций с паем;
  • подтверждение отправки уведомления другим дольщикам.

Срок аренды может составлять:

  • от 3 до 49 лет для земель сельскохозяйственного назначения;
  • до одного года при аренде у государства;
  • до трех лет для аренды сенокоса и пастбища.

Арендная плата может определяться:

  • как фиксированная сумма;
  • в форме услуги;
  • в имущественной форме;
  • в виде процента от произведенного землей.

Договор аренды может быть расторгнут в случае невыполнения договоренностей, при обнаружении недостатков участка арендатором, или при ограничении доступа собственнику к арендуемому им участку.

Приобрести пай земли в собственность может юридическое или физическое лицо при наличии предложения на рынке. Для приобретения пая заключается договор купли-продажи, при этом участок земли также должен быть выделен.

Если предложение выглядит интересным, перед приобретением собственности учитываются рекомендации:

  • осмотреть участок, чтобы убедиться, что земля используется строго по назначению;
  • проверить документы владельца, подтверждающие его права в отношении выбранного объекта недвижимости;
  • проконтролировать отсутствие обременений;
  • удостовериться в согласии местных органов власти на отчуждение участка;
  • составить договор, проконсультировавшись у специалиста;
  • заключить сделку и произвести оплату;
  • оформить права нового владельца.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

Продажа и дарение

Собственник имеет право распоряжаться паем земли по своему усмотрению. При желании подарить или продать собственность реализуется похожая последовательность действий.

Преимущественное право покупки имеют участники кооператива или предприятия, функционирующего на его базе, а так же местная администрация. Предложение должно содержать пункты:

  • цену;
  • характеристики участка;
  • порядок взаиморасчетов контрагентов.

Предложение рассматривается в течение месяца, после чего, в случае отсутствия интереса, продажа может быть осуществлена любому лицу. Собственнику аналогичного пая земли можно продать долю без выделения участка и не уведомляя остальных пайщиков. Владелец в обязательном порядке должен учитывать преимущественное право покупки, в противном случае сделка может быть оспорена.

Для заключения сделки купли-продажи потребуются бумаги:

  • свидетельство о регистрации прав собственности;
  • основание для владения;
  • кадастровая выписка;
  • согласие супруга (супруги) на реализацию участка;
  • согласие муниципалитета и других собственников;
  • выписка из ЕГРП.

При продаже земли собственник может оформить рассрочку или передать участок в качестве уставного капитала кроме непосредственно сделки купли-продажи.

Процедура дарения подразумевает действия, аналогичные продаже пая, за исключением самого договора. Собственность переходит к новому владельцу по договору дарения согласно статье 572 ГК РФ.

Лицо, получившее пай в собственность, обязано уплатить налог в размере 13% рыночной стоимости участка, за исключением членов семьи и близких родственников собственника.

Права собственности нового владельца должны быть зарегистрированы в Росреестре. Для этого понадобятся:

  • паспорта участников сделки;
  • договор дарения;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • может понадобиться справка об отсутствии обременения;
  • согласие супруга или супруги;

Перед подачей документов уплачивается госпошлина, которая составляет 350 рублей для земельного участка и 100 рублей для доли. Документы будут готовы через 10 рабочих дней после обращения.

Процедура выделения пая

Любые юридически значимые действия с недвижимостью подобного рода подразумевают выделение пая. Поскольку пай представляет собой только право на часть участка, возникает необходимость уточнения этой части. Выделение позволяет зафиксировать границы участка и его местоположение на местности. Проводится определенная последовательность действий:

  1. Кадастровый инженер, к которому обращается пайщик, составляет проект межевания.
  2. В местных СМИ публикуется информация о возможности ознакомления с проектом другими пайщиками. На ознакомление отводиться 30 дней.
  3. При отсутствии возражений в указанный срок, проект можно считать согласованным. Согласие пайщиков подтверждается протоколом собрания.
  4. Землеустроительное дело и проект межевания проходят процедуру проверки в местном земельном комитете, после чего участку присваивается учетный номер и выдается кадастровый план.
  5. Право собственности пайщика регистрируется в Росреестре после предоставления всех документов и заявления в установленной форме. Также необходимо уплатить пошлину, сумма которой колеблется от 200 до 1000 рублей.

Стоимость пая

Для целей покупки и продажи стоимость земли может быть определена исходя из ее денежного выражения, указанного в кадастре. С этой же целью используется и рыночная стоимость участка. В целом, на величину стоимости оказывают влияние следующие факторы:

  • месторасположение участка;
  • плодородность земли;
  • площадь владения;
  • удаленность объектов инфраструктуры;
  • состояние участка

Во многом цена определяется договоренностью между сторонами сделки, как и в случае с иным товаром. Для определения цены можно обратиться и в специальную организацию, занимающуюся оценкой стоимости недвижимости.

Варианты распоряжения

Без выделения доли возможны следующие варианты распоряжения:

  • внести пай в уставный капитал организации, занимающейся сельским хозяйством;
  • отказаться от собственности;
  • продать, подарить или передать в доверительное управление землю другому пайщику или сельскохозяйственной организации, использующей долевую собственность;
  • использовать для собственных сельскохозяйственных нужд.

После выделения участка, его можно продать или подарить стороннему физическому или юридическому лицу.

Как забрать земельный пай у арендатора?

Источник: https://prioritetspb.ru/2018/04/zemelnyj-paj-arenda/

Споры по земельному паю

Как забрать пай у арендатора

   Невзирая на то, что земельная реформа длится уже почти 30 лет, приватизация земельных участков является наиважнейшей и проблематичной ее частью.

   Российская Федерация обладает значительным земельным фондом, но очень часто это национальное достояние и используется нерационально. Ниже подробнее рассмотрим основные проблемы, связанные с земельными долями (паями).

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по земельном делам г. Екатеринбург поможет отсудить земельный пай, проведет его оформление: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кому положен земельный пай?

    Практически во всех реорганизуемых колхозах и совхозах СССР были установлены имущественные и земельные паи.

   Земельная доля (земельный пай) – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ).

Право на получение земельной доли бесплатно в собственность имели:

  1. работники и пенсионеры колхозов, совхозов, сельскохозяйственных предприятий;
  2. люди, трудящиеся в социальной сфере сельской местности (образования, здравоохранения, общественного питания, культуры);
  3. временно отсутствующие сотрудники (военнослужащие, стипендиаты);
  4. сотрудники, уволенные по причине сокращения численности работников после 1.01.1992 года.

   Размер земельного пая определялся в натуральной и стоимостной форме, независимо от трудового стажа.

   Указанным членам сельхозорганизации выдавался документ — свидетельство о праве на земельную долю.

Как оформить земельный пай в собственность?

   Порядок выдела земельной доли начинается с общего собрания сособственников, на котором решается вопрос о том, в каком месте на земельном участке необходимо выделить массив. Далее из этого общего массива выделяют земельные участки в частную собственность.

  1. Для того чтобы на выделенную долю оформить право  собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
  2. По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
  3. Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
  4. Затем оформляется кадастровый паспорт  — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
  5. В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в  Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

   В случае если Вы получили земельный пай в наследство и необходимо оформить его в  собственное имущество стоит иметь в виду некоторые особенности.

   Для того, чтобы нотариус выдал документ, с помощью которого можно будет оформить в собственность участок по истечении 6 месяцев после открытия наследственного дела, необходимо:

  • в случае если нет завещания, инициировать экспертизу оценки стоимости земельного участка
  • узнать информацию о наличии обременений (арест, залог) на земельную долю. Если они есть – добиться освобождения доли от них
  • в налоговом органе получить информацию об отсутствии задолженностей по оплате имущественного налога

ПОЛЕЗНО: смотрите видео про оформление наследства, подробнее по ссылке

Аренда земельных паев

   В настоящее время в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено заключение договора аренды земельного пая, так как земельная доля не является объектом аренды.

   Объектом договора аренды земель сельхозназначения может быть только поставленный на кадастровый учет конкретный земельный участок.

Как отсудить земельный пай?

   В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

   Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

   При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за  правовой помощью к профессиональному юристу.

Могут ли забрать земельный пай?

   Законом предусмотрены случаи, когда возможно принудительное изъятие земельного участка из земель сельхозназначения:

  • если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
  • если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
  • при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов

   Также изъятие земельного пая возможно службой судебных приставов, если собственник является должником по исполнительному производству.

Как восстановить документы на земельный пай?

   В случае если отсутствуют документы на земельный пай, можно заказать в Росреестре выписку на имя владельца пая.

Если такая информация в реестре зарегистрирована, то можно здесь получить дубликат о праве собственности на земельный пай.

Если же такие данные отсутствуют, то информацию о выданном свидетельстве можно найти: в совхозе, архиве сельской администрации, земельном отделе органа местного самоуправления.

   Если указанными способами не удалось найти необходимые документы, то можно обратиться в суд с целью их восстановления.

Что можно сделать с земельным паем?

   Собственник земельного пая вправе по своему усмотрению и в соответствии с установленными законом способами распорядиться им:

  1. оформить в счет доли земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, создания фермерского предприятия, расширения своего подсобного хозяйства;
  2. подарить или передать в доверительное управление другому члену сельхозорганизации, или самой организации;
  3. продать. Продажа земельной доли возможна с выделением участка и без. Если участок не выделять, то продать долю можно только другому члену этого же сельского хозяйства или крестьянского предприятия, при этом извещать остальных членов нет необходимости. Сделки по отчуждению земельных долей могут быть совершены в простой письменной форме;
  4. отказаться о права собственности на долю;
  5. вложить долю в уставной капитал крестьянской организации, которая использует земельный участок, входящий в долевую собственность;
  6. без выделения доли, собственник вправе завещать земельный пай.

   Член долевой собственности может распорядиться любым другим способом своей земельной долей, но после того, как выделит земельный участок в счет своего пая.

   В любом случае всех нюансов не описать в рамках материала, каждая ситуация индивидуально, вот почему так выгодно обратиться к нашему адвокату по земельному праву г. Екатеринбург и задать свой вопрос о возможных вариантах решения проблемы. Звоните уже сегодня, чтобы записаться на консультацию!!!

Отзыв о нашем земельном адвокате

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Отзыв по гражданским делам

Отзыв по банкротству физических лиц

Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/spory-po-zemelnomu-payu/

Расторжение договора аренды земельного пая: особенности и порядок

Как забрать пай у арендатора

Одним из юридически возможных оснований для пользования землей является аренда. Передавая таким образом имущественные права, собственнику необходимо знать о порядке расторжения соглашения. Расскажем в статье, как расторгнуть договор аренды земельного пая и какие особенности имеет эта сделка.

Аренда земельного пая

Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.

Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.

Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.

Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.

В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.

Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.

После согласования границ необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для осуществления процедуры государственной регистрации прав на надел. Внесение соответствующей записи сопровождается нанесением объекта на публичную кадастровую карту.

По итогам выделения участка сотрудник Росреестра или МФЦ выдает собственнику выписку из ЕГРН, копия которой прикладывается в дальнейшем к договору аренды. Сам договор может быть оформлен только письменно. Экземпляров два – по одному для каждой стороны сделки.

Установленной законодательно формы договора аренды не предусмотрено. Однако в нем нужно прописать:

  • данные сторон;
  • идентификационные сведения об участке;
  • права и обязанности сторон;
  • срок аренды;
  • порядок внесения арендной платы;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок пролонгации сделки.

Многие граждане напрасно пренебрегают описанием порядка расторжения. Несоблюдение правил аренды земельного участка – далеко не редкость. К примеру, арендатор может:

  • использовать надел не по целевому назначению;
  • нарушать экологические нормы;
  • задерживать выплату арендных платежей и т.д.

Максимально возможный срок аренды земли сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Поэтому арендодателю следует учесть все возможные ситуации.

Минимального срока законом не предусмотрено. Однако следует учесть, что при заключении соглашения на период более года, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Расторжение договора аренды земельного пая

Расторгнуть договор аренды земельного пая можно по согласованию сторон или по решению суда. Рассмотрим каждый способ подробнее.

Добровольный порядок

Когда срок договора аренды подходит к завершению, сделка расторгается. Однако может случиться так, что стороны арендных отношений испытывают желание прекратить действие договора досрочно.

Для этого потребуется оформить дополнительное соглашение о расторжении.

В тексте документа прописывается причина окончания отношений и указание на отсутствие у арендатора и арендодателя претензий друг к другу.

Если основной договор регистрировался в Росреестре, потребуется зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему. В противном случае документ не вступит в законную силу и прекращения прав не произойдет.

Гораздо чаще возникает необходимость одностороннего расторжения договора аренды до истечения срока. К примеру, может сложиться ситуация, в которой арендатор прекратит выплату арендной платы или нанесет ущерб участку земли.

В этом случае арендодателю необходимо постараться договориться с арендатором в досудебном порядке. Возможно, произошло недоразумение, и вопрос будет урегулирован мирным путем. К помощи суда следует обращаться в самую последнюю очередь, когда никакие попытки достижения соглашения не увенчиваются успехом.

Уведомить арендатора о желании расторгнуть договор аренды можно двумя способами:

  1. Почтой. Направляется заказное письмо с уведомлением о получении адресатом.
  2. Лично. Составленная претензия вручается нарушителю в присутствии трех свидетелей под личную подпись на экземпляре собственника.

В дальнейшем события могут развиваться по-разному. Сторона, нарушившая условия договора аренды, может согласиться с обоснованностью претензий и предъявляемых требований. Тогда нарушитель обязуется исправить все нарушения в разумные сроки. Такое обязательство подтверждается в письменной форме.

Другой вариант – нарушитель выразил свое несогласие с претензией и выдвинул встречные требования и уведомление о нарушениях условий договора. Если они обоснованы – необходимо урегулировать все недочеты или постараться договориться о расторжении соглашения.

Может случиться так, что арендатор согласен на расторжение договора, но не согласен с обозначенной в претензии суммой ущерба. Тут либо придется договариваться, либо привлекать для оценки суммы ущерба независимого оценщика, либо обращаться в суд.

Когда нарушитель всячески избегает общения и систематически нарушает условия договора, единственный способ расторжения арендных отношений – обращение в судебные органы.

Судебный порядок

Для обращения в суд арендодатель должен подготовить доказательную базу иска. Это могут быть:

  • показания свидетелей;
  • документы и справки;
  • заключения независимых экспертов;
  • фото- и видеосъемка.

Необходимо подтвердить, что действия нарушителя были неправомерны, а арендодатель сделал все возможное для урегулирования конфликта без привлечения судебных органов.

Исковое заявление с пакетом документов и доказательств необходимо предоставить в районный суд по месту расположения предмета иска, то есть, земельного надела.

В тексте искового заявления кратко излагается суть претензии к ответчику и требования к суду. Если говорить о расторжении  договора аренды, то следует прописать, какие пункты соглашения были нарушены, период действия арендных отношений, список прилагаемых бумаг, подтверждающих изложенное в иске.

Суд рассмотрит прилагаемые документы и все обстоятельства, имеющие отношение к делу. Если судом будет решено, что требование о расторжении обосновано, арендные отношения прекратятся в одностороннем порядке. Судебное решение вступает в законную силу по истечению 10 дней с даты его принятия.

Решение суда является основанием для расторжения отношений и регистрации этого факта в Росреестре.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как расторгнуть договор аренды земельного пая. Будьте готовы, что при несогласии второй стороны, потребуется потратить много времени для прекращения арендных правоотношений.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/rastorgnut-dogovor-arendy-zemelnogo-paya/

Как забрать земельный пай у арендатора

Как забрать пай у арендатора

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Право распоряжаться земельными ресурсами основывается на владении собственником или передается на основании договоров аренды. Заключая такие соглашения необходимо знать о возможностях и способах их расторжения, так как арендатор не всегда готов им следовать.

Пай — это право на долю участия в коллективной собственности финансового, производственного, сельскохозяйственного объекта, которое подразумевает наличие возможности выделить его из общего владения на основании учредительных документов и в размере, пропорциональном размеру участия.

Например, член совхоза по итогам уборки имеет право на ту часть урожая, которая пропорциональна его доле владения, зафиксированном в коллективном договоре. Понятием земельный пай определяется доля участия гражданина в коллективном хозяйстве.

Жителей сельской местности, работников колхозов и совхозов, сельских работников социальной сферы во время упразднения Советского Союза наделили возможностью пользования землей сельскохозяйственного назначения на правах собственности в порядке и рамках долевого участия.

При этом дольщики не знали на какую конкретно землю они получили право собственности. Теперь владельцем или арендатором земли может стать любой желающий гражданин России. Для этого ему потребуется купить или оформить договор аренды на соответствующий участок.

Чтобы использовать земельный участок на законных основаниях необходимо в рамках законодательства РФ документально подтвердить это право. Владелец доли в коллективном хозяйстве может выделить его из общедолевого участка и распорядиться им как пожелает. Для этого необходимо провести процедуру определения местоположения и межевания пая.

Договор аренды земельного пая

Для использования земли в сельскохозяйственной отрасли необходимы большие ресурсы, много техники, квалифицированные работники. Очень немногие владельцы паев, которые получили их в результате земельной реформы 1990 — 1992 годов, могут себе это позволить.

Поэтому, в большинстве своем, эти земельные наделы передаются ими в аренду. Арендаторам выгоднее заключать договора на крупные участки или коллективные наделы, так как их оформление гораздо проще.

Предметом заключения договора по действующим правилам не может быть невыделанный пай. Для этого необходимо подать заявление в правление кооператива или совместного хозяйства с объявлением требования о выделении доли и начале межевания.

При этом должны быть уведомлены все дольщики и владельцы всех приграничных участков. Далее вносится запись в государственном кадастре о регистрации прав на участок.

При заключении договора необходимо требовать документы, удостоверяющие постановку земли на кадастровый учет, будь то выписка из реестра или свидетельство о регистрации. Составить договор необходимо в письменном виде в двух экземплярах.

На данный момент нет утвержденного единого бланка договора, поэтому в нем следует указать самое подробное описание объекта аренды, оговорить обязанности сторон.

Особенно важно самым тщательным образом расписать условия расторжения соглашения, так как часто встречается несоблюдения правил аренды, использование земли не по назначению, сокрытие фактов нарушения экологических норм, отсутствие противопожарной защиты, задержка арендной платы.

Сельхозугодья могут быть арендованы на срок не более 49 лет. Минимальный срок на это не зафиксирован, но такие договоры всегда очень длительные. Все договора аренды сроком более одного года подлежат государственной регистрации.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  1. Реквизиты сторон.
  2. Подробное описание предмета договора.
  3. Условия и цели использования предмета договора.
  4. Правила и размер оплаты.
  5. Перечисление приложенных к договору документов.

Досрочное расторжение аренды земельного пая

Если срок аренды по договору подошел к концу, то он считается выполненным и утратившим силу.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Может случиться так, что один или оба участника договора одновременно испытывают необходимость прекратить договорные отношения и готовы заключить соглашение о их добровольном расторжении.

В том случае составляется письменное соглашение, в котором указывается причина и сроки его исполнения, отсутствие у сторон претензий. Если потребовалась досрочно расторгнуть или прекратить действие договора стороны, заключают дополнительное соглашение, повторяющее по форме основной договор.

Очень важно чтобы он был оформлен надлежащим образом, так как это поможет избежать неоднозначной трактовки обязательств участников.

Арендатор может оказаться недобросовестным и не выполнять взятые обязательства, задерживать или не вносить платежи, наносить ущерб арендуемому участку, эксплуатировать его не по назначению. В этом случае речь идет о необходимости досрочного одностороннего расторжения договора. Необходимо связаться с нарушителем и попробовать договориться.

Бывает что спор вызывает недоразумение и попытка решить все миром может избавить от судебно разбирательства. Кроме того суд трактует попытку мирного решения проблемы в пользу предпринявшего её. Только исчерпав все способы к примирению нужно обращаться к помощи суда.

Результатом обращения может стать следующее:

  1. Виновная сторона приняла и согласилась с требованиями, готова в кратчайшие сроки исправить все свои нарушения и письменно подтверждает обязательства в этом.
  2. Вторая сторона не согласилась и предъявила встречную претензию.

  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор, но не согласна выплачивать сумму ущерба, обозначенного в претензии.
  4. Оппонент избегает общения и уходит от выплат или выполнения условий соглашения.

Источник: https://si-center.ru/info/kak-zabrat-zemelnyj-paj-u-arendatora/

Земельный пай в собственности: что можно с ним делать, права владельца

Как забрать пай у арендатора

Последние изменения: Январь 2020

Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом.

  Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.

Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.

Правовые особенности

Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.

Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.

Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.

В дальнейшем, регистрация права на земельный пай и получение свидетельства на собственность позволит распорядиться землей, подарить, сдать в аренду и т.д. При планировании распорядительных действий учитывают, что землей пользуются исключительно в рамках разрешенного вида деятельности, т.е. для сельского хозяйства.

Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:

  • оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости;
  • передача в дар;
  • наследование;
  • сдача в аренду.

Популярным способом получения пассивного дохода от владения паем служит передача его для землепользования заинтересованному лицу-арендатору. Плата по договору аренды фиксируется в качестве дохода в виде денежных средств или в натуральном выражении (частью урожая или произведенной продукцией).

Перспективы аренды

Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.

Решая вопрос об оправданности и выгоде от аренды, необходимо помнить, за что могут отобрать пай на землю.  Имущественное право в размере пая может быть изъято властями как невостребованное, без оплаты какой-либо компенсации дольщику, если будет установлено, что отведенная часть земли никак им не используется. Данный факт увеличивает ценность аренды.

В силу ограниченного права использования (как сельхозугодия), популярным вариантом аренды остается передача его физлицу или организации для ведения сельскохозяйственной деятельности, исключая строительство жилья и иных объектов недвижимости.

При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:

  1. Поставить на кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт.
  2. Согласовать условия аренды на общем собрании пайщиков (решение фиксируется в протоколе).
  3. Соблюдать установленные рамки максимальной длительности аренды (организация пастбищ или сенокоса – 3-летний период, в остальных случаях срок устанавливается по достижении договоренности сторон, но не дольше 49 лет).
  4. Положения договора могут предусматривать возможность получения приоритетного права на выкуп.

Большая часть паев в настоящее время аккумулируется в руках собственников крупных предприятий агропромышленного комплекса. Тем не менее, нередки случаи передачи наделов в руки мелких фермерских хозяйств, расположенных на той же территории, к которой относится местоположение пая.

Перспективы аренды позволяют арендодателю:

  • Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет.
  • Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы).
  • Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.

Сложности продажи земельного пая

Так как на законодательном уровне предусмотрено право изъятия неиспользуемого пая, либо при несоответствии вида пользования разрешенному, а также ограничении права купли-продажи определенным кругом лиц и организаций, цена пая, по сравнению с обычным участком в собственности, снижена.

Самый выгодный вариант распоряжения своей долей –  ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.

Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.

Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение.

Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству.

Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.

Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.

Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:

  • Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц.
  • Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях.
  • При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать.
  • Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.

Выделение доли

Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).

Выдел происходит двумя способами:

  1. Индивидуально, когда определяется земельная собственность «в натуре» для одного человека. Соответственно, участок получает кадастровый номер, регистрируется в базе за конкретным хозяином на четко определенной территории.
  2. Через групповой выдел, когда объединяются заинтересованные пайщики и создают единый участок, доля из которого будет принадлежать на правах долевой собственности. В пользу данного выделения говорит возможности эффективного распоряжения созданным наделом, доли которого далее будет проще дооформить в единоличную собственность.

Выделение пая позволит в дальнейшем завершить процесс перевода в частную собственность, определить имущественное право владельца физически, самостоятельно контролировать в дальнейшем процесс оптимального его использования. Выделенная доля продается быстрее и выгоднее, не ограничивая собственника в выборе покупателя, цены, обмене на другую недвижимость. Выделенный пай передается по наследству или в дар.

К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает  быстрое распоряжение.

В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/zemelnyiy-pay-v-sobstvennosti-chto-mozhno-s-nim-delat/

Рынок земли: как собственнику пая разорвать договор аренды с фермером – Я и закон

Как забрать пай у арендатора

После запуска рынка земли собственники паев могут разорвать договора аренды с фермерами через суд.

Многие договора аренды между фермерами и собственниками паев заключались на многие годы. Если владельцы земли захотят продать свои участки после запуска рынка земли, то прогнать арендаторов с насиженных мест будет нелегко. Но это вполне возможно, говорят юристы.

Напомним, 13 ноября 2019 года в первом чтении был принят законопроект № 2178-10, которым в Украине вводится рынок земли. Ожидается, что заработает он с 1 октября следующего года.

Как расторгнуть договор аренды

Максимально возможный срок заключения договоров аренды земель действительно ограничен 49 годами, но многие заключали договора и на более короткий срок с условием автоматического продления.

Согласно действующего гражданского законодательства Украины, досрочное расторжение договора возможно при существовании одного из нижеприведенных условий:

  • наличие обоюдного согласия сторон на расторжение договора;
  • наличие в договоре положений о возможности досрочного расторжения по инициативе одной из сторон;
  • наличие существенного нарушения одной из сторон условий договора.

Иначе говоря, если в договоре аренды земли не предусмотрено положений о возможности его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, со стороны арендатора отсутствуют нарушения условий договора и арендатор не согласен досрочно расторгнуть такой договор, то у арендодателя практически отсутствуют шансы по своей инициативе расторгнуть договор аренды земли.

Расторжение договоров аренды земли, как правило, проводится по взаимному согласию сторон. Но если одна из сторон откажется, тогда расторгнуть договор можно будет через суд.

«В большинстве договоров одностороннее расторжение договоров аренды запрещено, и только в редких случаях были предусмотрены индивидуальные условия, при которых допускается его расторжение в одностороннем порядке», — отметил в беседе с UBR.ua адвокат, управляющий партнер ЮК «Альянс правовых сил» Виталий Собкович.

Для расторжения договора в судебном порядке нужны веские основания, такие как:

  • нецелевое использование земли;
  • нарушение норм экологической безопасности;
  • несвоевременная оплата арендной платы.

Без оснований и без нарушения норм договора арендатором этот договор аренды досрочно прекратить не получится, говорят юристы.

Собственник меняется, а арендатор нет

При этом, арендодатель не лишен права продать свой земельный участок даже при наличии действующего договора аренды. Иной вопрос — согласится ли кто-то купить такой земельный участок.

«Согласно последней судебной практике Верховного суда, даже при продаже земельного участка третьему лицу договор аренды с предыдущим собственником сохраняет свое действие. В таком случае меняется лишь арендодатель со старого собственника на покупателя земельного участка.

Однако, если в договоре прямо предусмотрено приостановление действия договора аренды земли с момента продажи земельного участка, новый собственник имеет возможность расторгнуть такой договор в судебном порядке», — рассказал UBR.ua адвокат ЮФ Riyako&Partners Николай Максимов.

В случае приобретения земельного участка фермером, который его арендует, договор аренды автоматически прекратиться из-за объединения в одном лице собственника и арендатора.

Если же собственник земельного участка не пожелает его продавать, то, соответственно, договор аренды будет действовать дальше до окончания его срока.

Заключение долгосрочных договоров аренды не было ориентировано на возможную продажу земель и предоставляло гарантии арендаторам в виде определенности условий аренды и невозможности одностороннего досрочного расторжения договоров.

Обязаны сначала предложить фермеру

Согласно закону «Об аренде земли», арендатор земельного участка имеет приоритетное право покупки такого участка по стоимости, за которую он продается. Поэтому продажа такой земли без письменного предложения о покупке арендатором несомненно приведет к успешному обжалованию такой сделки.

«В случае отказа арендатора от приобретения земли, договор аренды после продажи земли третьему лицу будет дальше действовать до окончания его срока, что несомненно повлияет на ликвидность земельных участков, находящихся в долгосрочной аренде, либо же повлечет за собой массу исков о расторжении договоров аренды», — говорит Виталий Собкович.

В случае, если фермер захочет выкупить арендуемый им участок, то такой выкуп может быть произведен исключительно при наличии согласия собственника земельного участка.

Если собственника устраивает аренда, то договор аренды земли продолжит свое действие независимо от желаний арендатора.

«На сегодняшний день значительное количество договоров аренды земли заключено на продолжительный срок.

В случае, если арендатор и арендодатель придут к согласию по продаже такого земельного участка, то расторгнуть такой договор не будет особо проблематично.

Достаточно будет подписать дополнительное соглашение к договору аренды о его расторжении», — резюмировал Николай Максимов, пишет ubr.ua.

Источник: https://yaizakon.com.ua/rynok-zemli-kak-sobstvenniku-paya-razorvat-dogovor-arendy-s-fermerom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.