Земельные участки аренда купля продажа

Содержание

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Земельные участки аренда купля продажа

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Как продать арендованный земельный участок

Земельные участки аренда купля продажа

Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок. Вопреки сложившемуся мнению, это возможно. Главное знать, как правильно подготовить и оформить необходимые документы.

Особенности продажи права аренды

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам.

Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е.

продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях.

Обязательное условие при продаже права аренды это уведомление собственника земельного участка.

Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу. Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет.

Существует два способа приобретения аренды земли:

  • заключение сделки до заключения договора аренды,
  • заключение сделки после заключения договора аренды.

В первом случае можно продать право аренды участка, если оно изначально было приобретено на аукционе. Переуступка арендных прав возможна до заключения договора с собственником. Этот способ невозможен, если в аукционе был только один участник, автоматически получивший право аренды.

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав.

Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству

Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.

Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.

Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду.

Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды.

Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.

Особенности продажи здания на арендованном участке

В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:

  1. Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
  3. Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость именно юридическая характеристика.

Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью.

Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

Оформление объекта незавершенного строительства в собственность

Начать оформление объекта незавершенного строительства необходимо, обратившись в Бюро технической инвентаризации. Там оформят технический план объекта. Чтобы это сделать, нужно предоставить договор аренды земли и разрешение на возведение сооружения.

С техническим планом можно поставить объект на учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату непосредственно или через многофункциональный центр.  Постановка на учет происходит в течение десяти дней.

В качестве подтверждения выдается выписка из кадастра. Для объекта незавершенного строительства она заменяет  кадастровый паспорт. Его тоже можно получить при желании. Однако эта процедура является платной.

Окончательная регистрация здания в ЕГРП происходит в Росреестре. Согласно установленным федеральным законодательством нормам заявителю нужно предоставить:

  • заявление,
  • договор аренды на участок, на котором расположена недвижимость,
  • разрешение на строительные работы,
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком.

Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным.

Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.

Кроме того, недостроенное здание проще продать. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению. Однако стороны в любом случае должны подписать его в присутствии работника Росреестра.

Договор подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. После совершения сделки покупатель может обратиться в муниципалитет для оформления аренды на земельный участок.

В таком случае аренда предоставляется вне конкурса.

На что следует обратить особое внимание при уступке арендных прав

Во-первых, продажа права аренды земельного участка имеет существенные отличия от субаренды. В последнем случае арендатор становится посредником между собственником и субарендатором. При продаже аренды первоначальная сторона договора вовсе исключается. Обратите внимание, что в договоре аренды может быть прописана невозможность сдавать участок в субаренду.

Во-вторых, договор купли-продажи всегда носит возмездный характер. Покупатель должен предложить взамен деньги либо оказание услуг. В противном случае подобный договор может быть признан дарением. А заключение договоров дарения между юридическими лицами в РФ запрещено. Это повлечет недействительность подобного соглашения.

В-третьих, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи. Он подтверждает получение покупателем полной документации на участок.

В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.

Рассмотрев вопрос можно ли продать землю в аренде, можно сказать, что эта процедура возможна при грамотном подходе обеих сторон соглашения. Покупателю арендных прав особое внимание стоит уделить проверке добросовестности предыдущего арендатора. Это важно, поскольку имеющаяся задолженность по договору аренды переходит вместе с участком.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/mozhno-li-prodat-pravo-arendyi-zemelnogo-uchastka

Можно ли продать землю в аренде. Как купить участок земли в аренде. Особенности продажи участка в аренде

Земельные участки аренда купля продажа

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

  • В установленном законом порядке.
  • Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

  • Дом отчуждается на основании купчей.
  • Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

  • Срок действия договора не просрочен.
  • Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

  • Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
  • Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент
по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

  • Когда заканчивается срок действия договора аренды.
  • Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
  • Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
  • Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
  • Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/kak-kupit-ili-prodat-zemlyu-nahodyashchuyusya-v-arende

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Земельные участки аренда купля продажа

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: https://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Земельные участки аренда купля продажа

Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются переуступкой права аренды.

После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.

Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.

Общие понятия продажи арендованного ЗУ

Исходя из правовой нормы ст. 39.3 ЗК РФ арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.

Муниципалитеты их могут организовывать:

  1. В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
  2. В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).

Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

  1. Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
  2. Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.

Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

  1. До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
  2. В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.

В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).

В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

По инициативе владельца (арендодателя)

Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.

Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

  • если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;
  • если не просрочен срок действия договора найма земель.

В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

Порядок действий

Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

  • документы о проведенном межевании;
  • кадастровый план, в котором учтена привязка участка к местности;
  • выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
  • квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.

Куда обращаться?

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Нюансы

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

По инициативе нанимателя (арендатора)

Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.

Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.

Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо. Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.

Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.

Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.

Что требуется?

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

  1. Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство. Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.
  2. Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
  3. После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
  4. Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
  5. Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
  6. Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.

При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

  • договор аренды;
  • договор уступки;
  • согласие собственника;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Куда обращаться:

  1. Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
  2. Подать комплект собранных документов в МФЦ.
  3. Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
  4. На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

  1. Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.
  2. Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
  3. Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.
  4. Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.

Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:

Заключение

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/kak-prodat

Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

Земельные участки аренда купля продажа

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Суть проблемы

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы.

Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Источник: https://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.