Земельный участок под коммерцию

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Земельный участок под коммерцию

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен.

Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.

Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы.

Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.



Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.



Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать.

Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи.

Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

Нюансы аренды земли у государства под бизнес

Земельный участок под коммерцию

Для формирования инфраструктуры бизнеса часто нужны участки земли.

Их покупка не всегда оправдана – нет свободных средств для вложения, планируется только временное использование. Как же быть в таком случае?

Решение – взять в аренду землю у государства, муниципального управления. Детали процедуры обсуждаем в статье.

Требования к арендатору и условия использования участка

Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.

Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.

Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:

  • Использование недр. Обязательно проведение рекультивации.
  • Расположение на границе береговой полосы. Обеспечение свободного прохода к водоему.
  • Освоение территории. Снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
  • Если участок частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.

Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.

Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:

  • Строительство и реконструкция зданий – 3-9 лет.
  • Размещение линейных объектов – до 49 лет.
  • Комплексное освоение территории юридическим лицом – 3-5 лет.
  • Завершение строительства – до 3 лет. Условие – юридическое лицо приобрело права на этот объект.
  • Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии.

Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.

Любое нарушение договора станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.

Узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте. Она размещена на сайте Федеральной Кадастровой Палаты, которая входит в структуру Росреестра. Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешенного использования земельных наделов – приложение к приказу Минэкономразвития №540.

Главы ЗК с описанием земельных участков для коммерческой деятельности по назначению:

  • 14 – сельскохозяйственные.
  • 15 – населенных пунктов.
  • 16 – промышленности, энергетики, связи.
  • 18 – лесного и водного фонда.

Помимо кадастровой карты узнать о свободных наделах можно в городских и поселковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах. Но они не должны противоречить общегосударственным.

Узнать о возможности найма участка у государства можно по кадастровой карте. В графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.

Как взять: порядок оформления

Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:

  1. Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
  2. Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
  3. Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
  4. Проверить базовую арендную плату.
  5. Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
  6. Подписать договор с государственными представителями.

Подача заявления

Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
  • От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
  • В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
  • Категория земель, цели использования.
  • Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
  • Есть ли обременение надела.
  • Прописать желание дальнейшего выкупа.
  • Возможные льготы.

Заявление можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаются копия с «мокрой» печатью и датой принятия.

Дополнительно потребуются:

  • Копии уставных документов, заверенные нотариально.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический план строений, если они имеются на участке.
  • Акт об оценочной стоимости.

Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.

Аукцион

Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.

Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.

Порядок проведения торгов:

  1. Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
  2. В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
  3. Каждому выдаются табличка с номером.
  4. Обычно шаг цены составляет 3%.

Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.

Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения.

Найм без торгов

В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.

Примеры оснований для заключения договора без торгов:

  • Указы Правительства или Президента РФ.
  • Реализация инвестиционных проектов.
  • Обязательства по завершению строительства объектов.
  • Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
  • Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.

Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.

Невозможность участия в торгах можно оспорить, если доказать нарушение регламента органами местного управления в суде.

Заключение договора

Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.

В документе отображаются общие положения:

  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • условия досрочного прекращения.

Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.

После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:

  • Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
  • Оригинал договора аренды.
  • Копии уставных документов арендатора.

Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.

Стоимость процедуры

Для расчета стоимости аренды руководствуются Постановлением Правительства №582. Учитывается потенциальная доходность участка, его кадастровая стоимость, назначение. Местная администрация может применять ставки арендной платы для определенных видов наделов, находящихся в федеральной собственности.

Альтернатива – расчет фиксированной годовой платы. Для этого применяется такая формула:

А=КС*к, где:

  • А – арендная плата;
  • КС – кадастровая стоимость;
  • к – особый коэффициент.

Последний зависит от вида деятельности.

Для предпринимателей применяется два вида коэффициента:

  • 0,02 – добыча полезных ископаемых.
  • 0,015 – другие виды предпринимательской деятельности.

Организаторы аукциона могут назначить задаток для всех участников. Его размер обычно составляет не менее 20% от начальной ставки аренды. Его нужно внести до начала торгов, предварительно заключив соглашение. В случае проигрыша сумма будет возвращена.

Дополнительные расходы:

Это основные виды расходов, кроме них может потребоваться услуга специалистов по оспариванию или формированию актуальной кадастровой стоимости. Она влияет на арендную плату.

Специализированные юридические компании могут взять на себя полное оформление договора аренды. Цены на их услуги зависят от характеристики земельного надела, целевого назначения.

Если получен отказ?

Местные органы самоуправления могут отказать в аренде конкретного земельного участка.

Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.

Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:

  1. Досудебное разбирательство. В местную администрацию составляет письменная претензия о незаконности отказа в аренде земли под бизнес. Иногда споры урегулируются в таком порядке.
  2. Формирование доказательной базы. Необходимы протоколы заседаний комиссии по торгам, письменный отказ в аренде, переписка в рамках досудебного урегулирования.
  3. Иск в суд. Главное – обосновать в исковом заявлении неправомерность отказа, приложить к нему доказательства.
  4. Участие в судебных разбирательствах. Для этого рекомендуется нанять профильного адвоката. Он может формировать официальные запросы в государственные органы, коммерческие организации.

Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.

Досудебное урегулирование – удобный способ решения конфликтных вопросов с органами муниципальной власти. Важно правильно составить первую претензию и придерживаться «буквы закона» во всех последующих переписках.

  1. Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
  2. Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
  3. Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.

Полезная информация по теме в видео:

Заключение

При желании аренды земли у государства под бизнес рекомендуется учитывать вышеуказанные факторы. При решении споров рекомендуется воспользоваться услугами профильных юристов. Эти дополнительные траты повышают вероятность аренды земельного участка у государства под бизнес.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/u-gosudarstva/pod-biznes

Земельные участки под коммерцию. Как купить у государства?

Земельный участок под коммерцию

Помощь Земельного юриста

Помощь по выбору и приобретению земельных участков из государственной собственности через процедуру аренды и приватизации, с экономией до 70% от рыночной стоимости.

Когда нужен недорогой земельный участок под коммерцию, помощь в выборе и заключении договора Госаренды с правом выкупа вам окажут юристы нашей компании.

Мы предлагаем полный комплекс мероприятий, начиная с подбора подходящей территории, проведения межевания и постановки на учет, заканчивая сопровождением сделки и регистрацией договора аренды.

Затем земельные эксперты компании заключат соглашение о выкупе и оформят землю в собственность. И все это в сжатые сроки при соблюдении законодательства.

Выбор подходящего для коммерции участка из государственной собственности

Для начала надо понимать, из чего придется выбирать. А потому, следует запросить список всех муниципальных участков. Поставленные на кадастровый учет земли отображаются на карте Росреестра.

Их собственниками обычно выступают либо государство, либо местный муниципалитет.

Если же выбранный участок еще не сформирован, процедура усложнится подготовкой схемы расположения надела и ее последующим утверждением, а также межевыми работами.

Когда на руках имеется перечень муниципальных земель, действовать надо следующим образом:

  • нужно выяснить, какие участки принадлежат администрации населенного пункта, а какие относятся к государственной собственности (от этого зависит, куда впоследствии будет направляться прошение о предоставлении надела);
  • получив выписку из ЕГРН с информацией о территории (кадастровые номера, площадь и прочее), можно переходить к выбору подходящего по всем показателям надела;
  • при помощи номеров участков на кадастровой карте необходимо найти свободные земли, отвечающие требованиям закона и будущего арендатора;
  • затем надо получить сведения из ЕГРП о выбранной земле, узнав, кто является собственником, имеются ли какие-либо ограничения и т.д.;
  • на финальном этапе следует побывать на участке лично, проверив его состояние и наличие линейных объектов или иной недвижимости.

Так надо искать земельный участок под коммерцию, а помощь в выборе и заключении договора Госаренды с правом выкупа окажут наши специалисты.

Оформление договора аренды на земельный участок под коммерцию

На практике выделяют два способа оформления аренды на выбранную землю: организация торгов или упрощенная схема. В первом случае порядок действий следующий:

  1. Необходимо подобрать максимально подходящий по характеристикам участок, как описано выше;
  2. Подать в местную администрацию ходатайство с информацией о компании и выбранной земле, попросив передать ее для ведения бизнеса;
  3. О дате и месте проведения торгов публикуют сведения в СМИ, сообщив о Вашем намерении получить в аренду землю;
  4. Если участок подбирался из числа территорий, уже выставленных на аукцион, надо подавать заявление в комитет, регулирующий проведение торгов;
  5. На аукционе побеждает претендент с максимальной предложенной оплатой за аренду, которую и заносят в протокол торгов, а затем в соглашение об аренде.

В этом же договоре указывают информацию о возможности последующего выкупа надела. Однако можно пойти вторым путем, по так называемой упрощенной схеме.

  • Участок выбирается будущим арендатором из числа несформированных либо поставленных на кадастровый учет земель.
  • Затем нужно подготовить схему расположения такого надела, утвердить ее в администрации и подать прошение на передачу его в пользование за арендную плату.
  • Если участок уже поставлен на учет, межевание и подготовку схемы проводить не надо. Сразу подается ходатайство о предоставлении земли без торгов.
  • Прошение будут рассматривать в течение тридцати дней, изучая наличие ограничений или ошибки при выборе надела.
  • На финальном этапе подписывается договор аренды, где указывают основные условия сделки.

И в первом и во втором случае данное соглашение надо зарегистрировать в Росреестре. По истечении определенного времени, и при условии, что арендатор начал использовать землю по назначению, построив объект недвижимости, оформленный в собственность, допускается выкуп территории. Юристы компании окажут помощь на каждом этапе согласования и выбора участка.

Экономия от приобретения земельного участка через Госаренду составляет от 40% до 70% от его рыночной стоимости

Ознакомьтесь с нашими услугами по аренде земли у государства с правом выкупа.

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Источник: https://geoburo.ru/arenda/zemelnyj-uchastok-pod-kommerciyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.