Земельный участок под нежилым зданием

ВС: Собственник помещений должен уплачивать земельный налог на участок под зданием

Земельный участок под нежилым зданием

ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе решение апелляции в споре об уплате земельного налога между собственником земельного участка и покупателем нежилых помещений в здании на этом участке. 

5 декабря 2013 г. ООО «Сэйлникс» приобрело у ООО «Эдванс» нежилые помещения, расположенные в принадлежащем продавцу здании, построенном на земельном участке, также принадлежащем продавцу. Покупатель помещений зарегистрировал право собственности на них 20 декабря 2013 г.

Впоследствии общество «Эдванс» обратилось в арбитражный суд с иском к «Сэйлникс». По мнению истца, после уплаты им земельного налога за период с 28 апреля 2014 г. по 29 июня 2016 г. у ответчика возникло неосновательное обогащение. 

Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что ответчик не является плательщиком земельного налога и за ним не оформлены права на земельный участок. Также суд исходил из того, что право собственности на земельный участок закреплено за истцом и в платежных поручениях не идентифицирован период, за который вносился налоговый платеж. 

Впоследствии апелляция отменила решение суда, удовлетворив требования истца в полном объеме. Вторая инстанция сочла, что отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно.

Поэтому приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок.

При этом неважно, оговорено данное право в договоре купли-продажи недвижимости или нет; оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Апелляция также признала правомерным расчет неосновательного обогащения ответчика на основе выписок из налоговой декларации истца и его платежных поручений.

При этом вторая инстанция опиралась на соответствующие статьи ГК, ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходила из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений. 

Окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции.

Кассация пришла к выводу, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента госрегистрации в ЕГРП за покупателем права собственности на земельный участок.

По мнению третьей инстанции, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок не зарегистрирован, ответчик (покупатель) не являлся плательщиком земельного налога.

Далее общество «Эдванс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушения судом округа норм материального права. 

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением № 305-ЭС18-5945 по делу № А40-60970/2017 отменила постановление окружного суда, оставив в силе постановление апелляции. Со ссылкой на подп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ Верховный Суд напомнил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных законом).

Ссылаясь на редакцию ст.

273 ГК РФ, действовавшую на момент заключения договора купли-продажи, ВС указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Аналогичные выводы можно сделать и из ст. 552 ГК РФ.

По мнению Суда, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений с момента госрегистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Также ВС РФ указал, что при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок, при этом он сослался на п. 4 ст. 244, 273, 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Верховный Суд пришел к выводу, что суды первой инстанции и округа неправильно применили к спорным правоотношениям нормы НК РФ и не применили ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 1101 ГК РФ.

В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог.

Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» Павел Лобачев считает, что определение Суда содержит важную правовую позицию.

«Если здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то при отчуждении здания покупателю также переходит право собственности на земельный участок в силу закона (без отдельного упоминания об участке в договоре и без регистрации перехода права на него)», – отметил эксперт. 

По его мнению, это применимо и в случае отчуждения отдельных помещений в здании – покупатель приобретает право собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок.

Такой подход, считает Павел Лобачев, фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем» (подп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ), предлагая рассматривать переход права на землю при продаже помещения в качестве исключения из принципа внесения (права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента их регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ).

Павел Лобачев полагает, что покупатели зданий (и помещений) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, в том числе и платить причитающиеся налоги.

Эксперт отметил, что и ранее Верховный Суд РФ формулировал подобные выводы в Определении № 307-ЭС17-5707 от 23 ноября 2017 г., однако и после него судебная практика по данным спорам оставалась неоднозначной. «Таким образом, закрепление изложенной позиции ВС РФ, вероятно, приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу», – заключил юрист.

Руководитель практики «Недвижимость. Земля.

Строительство» АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Сергей Попов также отметил, что в рассматриваемом споре истец пошел по пути, ранее указанному ВС РФ в его Определении № 307-ЭС17-5707: «Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении». 

Эксперт отметил, что ответчик – покупатель помещений в здании, на котором расположен земельный участок, в судебном процессе не отрицал, что обязан зарегистрировать свое право на земельный участок и уплачивать земельный налог, однако не сделал этого вплоть до судебного разбирательства по каким-то своим внутренним причинам: «Возможно, у суда и создалось впечатление, что покупателем сознательно затягивался процесс оформления земли в собственность исключительно для собственной выгоды. Ведь чем дольше его право на участок было не оформлено, тем больше платил за него налог кто-то другой».

 «Исходя из позиции ответчика, он предпочел бы, чтобы продавец помещений судился не с ним, а с налоговым органом по возврату излишне уплаченного налога. Однако суд решил по-другому и использовал ранее сформированную позицию ВС РФ по взысканию излишне уплаченных продавцом денежных средств непосредственно с покупателя», – заключил Сергей Попов.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-sobstvennik-pomeshcheniy-dolzhen-uplachivat-zemelnyy-nalog-na-uchastok-pod-zdaniem/

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Земельный участок под нежилым зданием

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Право на землю

Земельный участок под нежилым зданием

В настоящее время значительную долю рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. Однако не каждый приобретатель помещения осведомлен о сопутствующим такому приобретению переходе прав на земельный участок под зданием.

В ряде случаев неоформление арендатором помещения прав на землю может повлечь взыскание собственником земельного участка платы за пользование в качестве неосновательного обогащения.

При покупке помещения отсутствие в договоре купли-продажи условия о приобретении доли в праве собственности на землю или права аренды может повлечь отказ в регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость.

Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса.

Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено.

По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ по аренде 2013 года. Однако вопросы все еще остаются.

Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно ст. 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора.

Положения п. 2 ст. 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором.

Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения. Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24.03.

2005 № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке.

Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19.08.2010 № ВАС-9730/10).

При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу п. 2 ст.

654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю.

В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды).

Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ.

Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

Права собственника помещения на земельный участок под зданием

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в п. 25 Постановления Пленума № 13 от 25.01.

2013 указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании  одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца.

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями ч. 4 ст.

35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть  выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов.

Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из ст. 16, ч. 1 ст. 17 и ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов.

При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

До 1 октября 2013 года в ст. 25.

5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из ст. 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения ст. 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа — договора купли-продажи.

Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка.

Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя.

Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова — старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group

Источник: журнал «Консультант»

Источник: http://www.rightmark-group.ru/archive/articles/56

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.