Земли населенных пунктов можно ли строить дом

Важное условие выбора при покупке земельного участка / Sibdom.ru

Земли населенных пунктов можно ли строить дом

Важность внимательного изучения документов при покупке земельного участка переоценить сложно. Сможете ли вы в дальнейшем оформить собственность на построенный на нем дом и получить регистрацию, определяется именно на этом этапе и зависит от того, что указано в документах на землю.

  Для того чтобы на участке можно было построить, а затем оформить в собственность дом, он должен отвечать определенным критериям.

«Будущего собственника земельного участка в документах на землю должны интересовать три пункта, — рассказывает директор агентства инвентаризации и оценки собственности «ВЕРТИКАЛЬ» Елена Васьковская.

 — Во первых, категория земель (раздел 8 кадаст­рового паспорта земельного участка): жилые дома можно строить на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения.

Во вторых, вид разрешенного использования: участок может быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства (раздел 9 кадастрового паспорта).

Третье, на что должен обратить внимание покупатель, — графа, в которой сказано, проходил ли земельный участок межевание, определены ли его границы или их нет (раздел 16 кадастрового паспорта). Вся эта информация содержится в кадастровом паспорте на земельный участок.

Хотя построить дом собственник может как на размежеванном, так и на неразмежеванном земельном участке (если право собственности на землю было ранее зарегистрировано), он должен понимать, что покупка неразмежеванной земли несет определенный риск, связанный с тем, что с 2016 года проводить сделки с немежеванными земельными участками будет невозможно, возможны споры с соседями по поводу границы земельного участка. Неразмежеванный земельный участок, как правило, строит дешевле, поэтому у такой покупки есть и свои плюсы. В связи с тем, что при межевании уточняются границы и площадь земельного участка, человек может оказаться владельцем участка, который может быть как больше, так и меньше, чем фактически указано в свидетельстве о праве собственности у бывшего собственника».

Назначение земли и разрешенное использование

Все участки, на которых возможно построить жилой дом, могут иметь следующие виды разрешенного использования: участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), земля для ведения личного подсобного хозяйства и участки для ведения садоводства, дачного хозяйства (строительства).

Участки под ИЖС

Самые дорогие по цене участки. Разница в цене между участком для ИЖС и земельным наделом, предназначенным для дачного строительства, в некоторых случаях может доходить до 50 %.

Участок для ИЖС разрешается использовать только для строительства отдельно стоящего жилого дома не выше трех этажей.

В доме, построенном на таком участке, не возникнет проблем с постоянной регистрацией по месту жительства.

Участки для ЛПХ

Участок для ведения личного подсобного хозяйства подходит для размещения жилого дома только в том случае, если располагается на земле населенных пунктов (приусадебный земельный участок).

Между участком, выделенным для ЛПХ на земле населенного пункта, и землей, предназначенной для ИЖС, практически не существует разницы, на нем также может быть построен отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей, в доме, построенном на такой земле, также возможна регистрация по месту жительства.

Отличие между ними заключается в том, что на участке для ЛПХ кроме строительства дома можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.

Единственное исключение — участок для ведения ЛПХ, находящийся за чертой населенных пунктов, то есть находящийся на землях сельскохозяйственного назначения, предназначается только для сельхозпроизводства, строить жилой дом на нем нельзя.

Оформление построенного дома на земле ИЖС и ЛПХ

До марта 2015 года действует упрощенная схема оформления в собственность объектов, построенных на участках для ИЖС.

До этого момента для оформления в собственность дома не нужно получать разрешения на строительство, заказывать разработку проекта в специализированной организации и собирать согласования в надзорных органах. Достаточно подготовки технического плана.

Составлением этого документа, содержащего описание построенного здания, занимаются кадастровые инженеры, объекту присваивается адрес, после чего жилой дом ставится на государственный кадастровый учет и проводится государственная регистрация права в Росреестре.

Дачная земля

Для строительства жилого дома подходит и участок для ведения садоводства, дачного хозяйства (строительства). Такой земельный надел может размещаться как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения.

 Отличие этой категории участков от земли, выделенной для ИЖС, заключается в том, что на участке, предназначенном для ИЖС, все вопросы, связанные с содержанием территории, должны решаться при участии муниципалитета.

Собственникам дачных участков, расположенных за пределами населенного пункта, заниматься этим придется самостоятельно: решать вопросы магистрального водоснабжения и водоотведения, освещения улиц, обеспечивать к поселку зимний проезд будут сами владельцы домов.

Решение вопроса с пропиской будет зависеть от того, где именно находится участок.

 «На сегодняшний день без проблем возможно получить регистрационный учет на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства и дачного строительства, — рассказывает Елена Васьковская.

 — При оформлении документов нужно получить адресацию данного земельного участка и жилого дома в МУП «Центр Недвижимости». Если мы говорим о такой категории участков, как земли сельхозназначения для ведения садоводства и дачного строительства, в этом случае вопрос до конца не разрешен.

Несмотря на то, что существует решение Конституционного суда, который признал отказ в регистрационном учете на территории садоводческого товарищества противоречащим Конституции, на практике с получением регистрации на дачной земле могут возникнуть трудности.

Владельцы такого участка, как правило, могут получить прописку в доме по суду».

Оформление дома на дачном участке

В отличие от регистрации жилого дома на участке для ИЖС, для упрощенного оформления которого существует ограничение по срокам, для земель населенных пунктов и земель сельхозназначения с видом разрешенного использования для ведения садоводства и дачного строительства такого ограничения не предусмотрено, и после марта 2015 года владельцы построенных объектов вправе оформить право собственности на них в упрощенном порядке.

Для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования для дачного строительства, документом, подтверждающим существование постройки, станет декларация.

Декларацию, которая содержит описание объекта, может заполнить сам владелец участка. В документе он должен будет указать местоположение (адрес) объекта, его назначение, площадь, количество этажей (в том числе подземных), год возведения, материалы наружных стен объекта недвижимого имущества.

«Нередко собственники при составлении декларации включают в площадь дома и площадь холодных пристроев — террас, которая не должна учитываться при определении площади дома, — говорит Елена Васьковская.

 — Поэтому мы рекомендуем собственникам при оформлении дома обратиться к специалистам: определить границы объекта недвижимости и правильно рассчитать его площадь. Кадастровые инженеры, как правило, помогают собственникам правильно заполнить декларацию для регистрации права собственности.

После получения свидетельства собственнику необходимо изготовить технический план на внесение изменений в данные государственного кадастрового учета в части определения координат, адреса и других характеристик объекта.

По желанию собственников объектам, расположенным на земле населенных пунктов, может быть присвоен адрес.

Если дом должным образом оформлен, на него получен полноценный кадастровый паспорт, в котором отображено местоположение объекта на земельном участке, у собственников не возникнет проблем при страховании объекта, при наступлении страхового случая страховая компания не может отказать в выплате».

Межевание участка

В процессе межевания уточняются границы земельного участка, определяется его площадь и местоположение на кадастровом плане территории. Кадастровыми инженерами составляется межевой план участка, который направляется в Кадастровую палату, после чего собственник получает кадастровый паспорт с установленными границами участка.

Межевание позволяет не только получить четкое представление о границах участка, но и совершенно законно увеличить площадь участка (в том случае, если межевание земельного участка ранее не проводилось, а также если фактическое землепользование осуществлялось в больших размерах, чем указано в правоустанавливающем документе).

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1380/

Какие разрешения не нужны собственнику земли, чтобы построить дом

Земли населенных пунктов можно ли строить дом

На защиту прав жительницы Краснодара встал Верховный суд РФ, когда пересмотрел результаты ее спора с местными чиновниками.

Гражданка собралась построить дом на своем собственном участке, но в таком разрешении ей было отказано. Упорная собственница все равно начала строить дом. Дом чиновники назвали в иске “самовольной постройкой” и попросили снести.

Районный суд в таком решении чиновникам отказал, но краевой с коллегами не согласился, решив, что дом надо снести. В Верховный суд РФ обратилась ответчица.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что требования гражданки справедливы.

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Спор начался с иска краснодарских чиновников с просьбой снести построенный без разрешения дом.

Но на требования чиновников ответчица подала встречный иск, в котором заявила, что она собственница участка, а построенный на нем дом не нарушает целевого использования земли, не нарушает ничьи права, не создает угрозу жизни окружающих и отвечает всем санитарным, строительным и противопожарным нормам. Поэтому оснований сносить дом она не видит, а просит признать за ней право собственности на дом. В иске гражданка подчеркнула, что разрешение на строительство она просила, но ей его не дали.

Прикубанский районный суд иск чиновников и встречный иск хозяйки дома рассмотрел и решил отказать обоим.

Краснодарский краевой суд с решением райсуда не согласился. И, отменив его, принял новое решение, согласившись с требованием чиновников.

Но Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ такой вердикт не устроил. И он объяснил, какие нарушения были допущены при рассмотрении этого спора. Участок нашей героини был в ее собственности, имел кадастровый номер. Категория участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилых домов.

Администрация одного из округов Краснодара отказалась дать собственнице земли разрешение на строительство дома. Была выездная проверка соблюдения земельного законодательства администрацией города. Проверка показала, что на участке нашей героини без разрешения на строительство возводится жилой дом.

Комиссия составила протокол о привлечении гражданки к административной ответственности.

По заключению судебной экспертизы построенный объект является жилым домом и соответствует строительным и экологическим нормам, а также требованиям пожарной безопасности. И еще там было сказано, что правила землепользования и застройки “на спорном объекте незавершенного строительства не нарушены”.

Районный суд, отказывая чиновникам, исходил из того, что гражданка построила дом на своем участке и не нарушила никаких норм, правил, законов. Отказывая застройщице во встречном иске, райсуд подчеркнул: разрешения на строительство не было, но дама не предпринимала мер для легализации постройки.

В РФ установят правила доступа в квартиры для проверки перепланировкиКраевой суд, когда отменил решение районного суда и принимал новое решение, сказал, что хозяйка участка не представила доказательств, что оспаривала отказ местных чиновников разрешить стройку. Поэтому “возводимое строение обладает признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу лицом, осуществившим ее и за его счет”. Именно с этим выводом и не согласился Верховный суд РФ.

Он начал с 222-й статьи Гражданского кодекса, в которой разъясняется, что такое “самовольная постройка”. Под таким названием понимается здание или сооружение, построенное на участке, для строительства не предоставленном, и возведенное без разрешений в нарушение норм и правил.

В той же статье сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но лишь в том случае, если в собственности находится участок, на котором “создана постройка”.

Но для признания права собственности на дом без разрешения должны быть соблюдены несколько условий.

Первое – если на землю, на которой стоит постройка, у застройщика есть права. Второе – если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, “установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки”. Третье – если сохранение постройки не нарушает права и интересы других людей и не создает угрозу жизни.

В каких регионах РФ квартиры дорожают быстрее всего

Было совместное постановление Пленумов Верховного и Арбитражного судов (N10/22 от 29 апреля 2010 г.), на котором говорилось о спорах по правам собственности.

На пленумах было заявлено следующее: при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при возведении “существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан”.

И главная мысль – отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В материалах пленумов подчеркивается: необходимо учитывать, предпринимал ли создатель незаконной постройки “надлежащие меры” к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

А еще суды должны выяснить, правомерно ли чиновники отказывали гражданину в разрешении или вводе в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком незаконной постройки было отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а гражданин пытался это сделать.

В нашем случае суд установил, что гражданка строила дом на своей земле и не нарушила никакие нормы и правила, а ее дом не создавал никому угрозу.

Верховный суд подчеркнул: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный объект строительства.

Эти обстоятельства апелляцией учтены не были. Это в итоге и повлекло вынесение судом незаконного решения.

Юридическая консультация

На земельном участке расположены хозблок и сарай, соединенные открытой верандой – до 50 кв. м, все без фундамента. Налоговая и комитет по имуществу квалифицируют данные постройки как объекты капитального строительства. Относятся ли данные строения к недвижимому имуществу, подлежащему обязательной регистрации?

Лариса, Химки

Согласно Градостроительному кодексу РФ объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка, а некапитальные строения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения характеристик. Таким образом, критерием отнесения объекта к капитальному/некапитальному являются его конструктивные особенности, а именно наличие фундамента, несущих и ограждающих конструкций.

При наличии спора с государственными органами об отнесении объекта к капитальному и постановке на соответствующий учет возможно проведение экспертизы, на разрешение которой можно поставить вопросы о неразрывной связи между строением и землей, а также о возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению строения. Как разъясняют налоговики, такие постройки, как хозблоки, навесы, некапитальные строения, не являются объектом налогообложения .

Больше информации по актуальным вопросам – в рубрике “Юридическая консультация”.

Источник: https://rg.ru/2019/09/10/kakie-razresheniia-ne-nuzhny-sobstvenniku-zemli-chtoby-postroit-dom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.