Земли поселений
Содержание
- 1 Что такое земли поселений?
- 1.1 Определение и основные термины
- 1.2 Регламент использования земель поселений
- 1.3 Состав и назначение земель поселений
- 1.4 Правовой режим
- 1.5 Виды законной эксплуатации и застройки
- 1.6 Отличие земель поселений от других территорий
- 1.7 Перевод других территорий в земли поселения
- 1.8 Перевод сельскохозяйственного участка в земли поселений
- 1.9 Перевод участка лесфонда в земли поселений
- 1.10 Заключение
- 2 Чем отличаются земли поселений от земель населенных пунктов – Дело юриста
- 2.1 Что такое населенный пункт и поселение
- 2.2 Для справки: немного о территориальном устройстве РФ
- 2.3 Что такое земли населенных пунктов
- 2.4 Правовой порядок изменения границ населенного пункта
- 2.5 Как делятся на зоны земли населенных пунктов
- 2.6 Правила зонирования земель населенных пунктов
- 2.7 Чем отличаются земли сельхозназначения от сельскохозяйственных зон
- 2.8 Перевод земли из категории ЗНП в другую и обратный перевод
Что такое земли поселений?
Демографический рост населения увеличивает потребность в строительстве жилья и создания новой инфраструктуры для комфорта проживания.
Такое положение вещей рассматривается государством заранее. Для этих целей пустые территории преобразуются в города и населенные пункты.
На федеральном уровне устанавливаются параметры участков, подлежащих застройке под поселения. Эти категории земель определяются в законодательстве термином «земли поселений».
Правовые особенности, связанные с использованием таких земельных участков, затрагивают многие слои населения. Земли поселений — что это значит, что можно на них строить, как правильно использовать?
Знание ответов на эти вопросы позволит будущему землевладельцу рационально и юридически грамотно решить многие проблемы.
Определение и основные термины
Для начала определимся, что такое земли поселений. Для этого обратимся к закону. Точное определение термина дано в статье 83 Земельного кодекса РФ.
Земли поселений представляют собой территорию, отдаленную от других земель, которая уже используется или готовится для застройки и формирования сельской или городской инфраструктуры.
Площадь земель поселений разбивается на зоны в соответствии с принятым проектом, который утверждается органами местного самоуправления и учитывает правила пользования землей и застройкой.
Полномочия по эксплуатации земель поселений остаются за государственными структурами. Если людям или окружающей среде грозит вред, местные органы власти могут принимать свои решения относительно дальнейшей судьбы таких земельных участков.
Регламент использования земель поселений
Чаще всего такие земли предназначены под застройку. Долгое время не существовало частной собственности на землю. Границы территории в крупных населенных пунктах отображались на графических планах. Это считалось индивидуальной жилищной застройкой. Формировались условные границы.
Использование земель поселений производится в соответствии с нормативно-правовыми актами, обозначенными в Земельном кодексе РФ.
У каждой территории предусмотрены собственные условия эксплуатации, установленные с учетом ее локации и вида разрешенного использования. Для каждой из зон вводится единый регламент и устанавливается правовой порядок. На эти факторы и ориентируются при строительстве и эксплуатации зданий.
Условия регламента нарушаются в следующих ситуациях:
- если площадь земельного участка не отвечает общепризнанным нормам;
- территория эксплуатируется не по назначению и не по согласованию с территориальной областью.
Время, которое отводится на ликвидацию несоответствий, не ограничивается нормативами. В процессе исправления ситуации участок можно использовать, но только в том случае, если эта эксплуатация не навредит жизни, здоровью других людей, не причинит урон историческим постройкам и окружающей среде.
Состав и назначение земель поселений
Правила использования земель поселений регламентируются Земельным кодексом РФ. В статье 85 прописано требование по обозначению состава земель поселений.
Выделяются следующие территориальные зоны:
- населенные;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инфраструктурные;
- для сельскохозяйственного производства;
- рекреационные;
- остальные.
На федеральном уровне предусмотрены требования установления границ по каждой зоне. Они формируются в индивидуальном порядке, с учетом локации территории и возможности эксплуатировать прилегающие участки для конкретной деятельности по их назначению.
Назначение земель поселений состоит в том, что они являются территориальной платформой для размещения жилых, производственных, социально-культурных, офисных объектов, служащих для удовлетворения потребностей населения.
Экономическая привлекательность и ценность земельных участков зависит от ряда факторов:
- наличия сооружений;
- расположения;
- рельефа.
Экономическая ситуация наибольшим образом влияет на изменение назначения земель. Особым приоритетом пользуются сегодня жилые и офисные помещения, торговые и культурно-развлекательные заведения.
Правовой режим
Особенности правового регулирования состояния земель поселений регламентируются статьями 83-86 Земельного кодекса РФ. В документе содержатся все понятия, термины и правила.
Власти городов федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) могут вносить изменения в правовой режим земель поселений, в том числе и в 2020 году.
По законам землепользования и в соответствии со строительными нормами земельные участки, находящиеся в собственности или сданные в аренду, могут быть выкуплены или изъяты государством. При эксплуатации земли все владельцы и арендаторы должны считаться с Градостроительным регламентом.
Границы территорий земель поселений изменяются только на основании законов субъектов Российской Федерации. Границы для административных зон устанавливаются на уровне правительства.
Виды законной эксплуатации и застройки
Тема использования и застройки является наиболее актуальной среди граждан. В этом разделе подробно расписано, что можно строить на землях поселений.
Выделяются следующие виды эксплуатации земельных участков:
- земли поселений для ведения личного подсобного хозяйства — территории, которые используются для ведения полевого хозяйства, на них не разрешено вести строительство объектов;
- индивидуальное жилищное строительство — земли с этим назначением находятся в зоне жилых поселений, на них строятся жилые дома, формируется социальная инфраструктура, обустраиваются сети дорог и инженерные коммуникации;
- садовое некоммерческое товарищество — земли этой категории имеют высокую плодородность, расположены за чертой города, и их стоимость выше средней;
- дачное некоммерческое партнерство — эти земли не такие плодородные, как в садовых некоммерческих товариществах, но они также расположены за городом, при их покупке предусматривается членство с участием в собраниях.
Только органы местного самоуправления решают, можно ли строить дом на этих категориях земель.
Отличие земель поселений от других территорий
Чтобы разобраться, земли поселений и земли населенных пунктов — это одно и то же, необходимо знать различия между категориями этих территорий.
По содержанию отличий у них нет. Земли населенных пунктов — это название земель поселений. Определение впервые было закреплено в Земельном кодексе.
В более старых документах чаще встречается термин «земли населенных пунктов». Но на законности документации этот фактор не сказывается.
Если рассматривать земли поселений и ИЖС, то в чем разница между ними? Дело в том, что индивидуальное жилищное строительство является одним из видов разрешенного землепользования поселенческих территорий. В соответствии с п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ строительство зданий допускается на участках, которые находятся в составе жилых зон.
Сооружение объектов осуществляется по проектам и согласно СНиП. На таких территориях разрешено вести подсобное хозяйство, а в построенном доме разрешена регистрация. Но недвижимость должна соответствовать всем нормам — пожарным, санитарным, строительным.
На участке под ИЖС разрешено строить домой высотой не более 3 этажей для проживания не более 1 семьи.Недопустимо использование данного сооружения в качестве гостиницы, общежития или для других общественных нужд. На прилегающей к дому земле можно выращивать культурные растения для личного употребления.
Перевод других территорий в земли поселения
Отдельные виды участков разрешено переводить в категорию земель поселений. Чаще всего такими участками являются земли запаса и зоны сельскохозяйственного назначения. Реже могут быть земли водного и лесного фонда.
Определяющим параметром для перевода является ценность участка: от его стоимости зависит возможность перевода. Если надел на 50 и более процентов выше среднего ценника земельных участков этого муниципалитета, его нельзя перевести в другую категорию.
Категория земель поселений меняется на основании заявлений физических лиц и организаций. Если реализуется план по расширению населенного пункта, инициировать процедуру может государственный орган власти.
Перевод сельскохозяйственного участка в земли поселений
Земельные участки сельскохозяйственного назначения после их преобразования в участки под ИЖС, включаются в фонд земель поселений. На них начинают распространяться нормы градостроительного законодательства. Перед тем, как земли сельхозназначения перевести в земли поселений, необходимо подать соответствующее обращение в местный орган самоуправления.
В заявлении указываются следующие сведения:
- наименование подразделения органа МС, в ведении которого находится земельный участок;
- правовое основание использования участка;
- порядковый номер кадастрового учета;
- действующая целевая категория земли и желаемая;
- основание для изменения правового статуса;
- ссылки на нормы законодательства, разрешающие это сделать.
Подача ходатайства сопровождается сбором следующих документов:
- выписки из ЕГРН;
- кадастровой документации;
- заключения экологической экспертизы.
Необходимость в предоставлении последнего документа (экологической экспертизы) обусловлена тем, что земли, которые заняты лесными насаждениями, охраняемые плодородные участки, сложно переводятся в участки под индивидуальную застройку.
Уполномоченный орган местного самоуправления рассматривает заявки в течение 60 дней. Срок может быть продлен еще на 1 месяц, если земля находится в ведении субъекта РФ.
Если в отношении заявителя было принято положительное решение, составляется акт о смене целевого назначения. В течение 2 недель документ высылается заинтересованному лицу. Второй экземпляр передается в территориальный орган Росреестра.
Первоначальные правоустанавливающие документы считаются действительными. Переоформлять их в связи со сменой категории земельного участка не требуется.
Перевод участка лесфонда в земли поселений
Перевести защитный лес в землю поселений можно в следующих целях:
- для организации природных территорий, которые находятся под охраной;
- установления/изменения черты населенных пунктов;
- расположения объектов муниципального или государственного значения при отсутствии других вариантов размещения;
- создания экономических или туристско-рекреационных зон.
Цели перевода резервного и эксплуатационного леса не ограничены. Важно учитывать, что изменение границ лесопарковых и зеленых зон не должно приводить к уменьшению их площади.
Перевод земель из лесного фонда в земли поселений регламентируется Лесным и Земельным кодексом РФ, некоторыми другими нормативно-правовыми актами. Процедура согласовывается на несколько уровнях — с органами самоуправления, Рослесхозом, исполнительной властью, контролирующими инстанциями.
Порядок перевода земель лесного фонда — длительная процедура, сопровождающаяся не только согласованиями на разных уровнях. Требуется подать соответствующее заявление в орган исполнительной власти с указанием основания для изменения формы пользования участка.
Также необходимо подготовить и утвердить акт выбора и акт натурного исследования участка. В обязательном порядке проводится экологическая экспертиза. После издается итоговое распоряжение относительно перевода земель лесфонда в земли поселений.
Заключение
Перед покупкой земельного участка следует основательно изучить его предназначение и особенности разрешенной эксплуатации. Земли поселений относятся к особой категории земель, и у них есть свой правовой статус.
Существует порядок подачи заявления и сбора документов. Процедура разрешения на покупку и использование участка является прерогативой местной исполнительной власти.
Источник: http://expert-home.net/zemli-poselenij-chto-eto-znachit/
Чем отличаются земли поселений от земель населенных пунктов – Дело юриста
Построить свой собственный дом можно отнюдь не на всякой земле, а на специально предназначенной для этих целей.
По своему виду использования земли поделены на семь категорий: промышленного, оборонного, сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда, земли населенных пунктов, особо охраняемых территорий.
Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖД) и садового жилого домика могут использоваться земли двух разных категорий:
- возведение ИЖД возможно исключительно на землях населенных пунктов (ЗНП);
- строительство садовых домов, хозяйственных строений разрешено, помимо ЗНП, также на землях сельскохозяйственного значения.
Земли ЗНП используются не только для строительство домов для населения.
На них возводятся также промышленные, деловые, оборонные, инженерные, рекреационные и иные объекты (рекреационный — значит связанный со здоровьем, отдыхом, занятиями туризмом и спортом).
Разберемся в правовом статусе земель для поселений, а также с тем, чем чреват для собственников и пользователей участка перевод земли из одной категории в другую.
Что такое населенный пункт и поселение
Под населенным пунктом (НП) понимается поселение людей в границах одного, обозначенного на картах, генеральных, планировочных, кадастровых и иных планах, земельного участка.
Населенным пунктом является город, ПГТ (поселок городского типа), село, станица, хутор и т.д. Параллельно с “населенным пунктом” применяется и термин “поселение”: он аналогичен первому, но более широк, так как поселением может быть совокупность нескольких населенных пунктов.
Для справки: немного о территориальном устройстве РФ
- Несколько НП могут образовать разновидность муниципального образования (МО) — городской округ, особенностью которого является сосредоточение небольших НП вокруг крупного города.
- Округа, республики, края, области, города фед. значения образуют субъект РФ — самую крупную территориальную единицу.
- В свою очередь крупные города и муниципальные образования могут делиться на более мелкие единицы — районы.
- В состав муниципальных районов входят города, села и межселенная территория.
- Города федерального значения (их всего три) имеют свои МО (муниципальный, городской округа/город и поселки — Москва, Санкт-Петербург; МО и город — Севастополь).
Что такое земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов (ЗНП) — это территория, предназначенная для строительства объектов в черте одного или нескольких НП и развития их инфраструктуры (ст. 83 ЗК РФ). Поэтому-то и строятся в ЗНП, не только жилые, а и прочие объекты, без которых жизнь населения была бы затруднительна.
Границы населенных пунктов и поселений сложились исторически, но они непрерывно меняются, так как одни НП растут и расширяют свои пределы, другие наоборот уменьшаются и исчезают вовсе.
Основной принцип определения границ НП — они не должны пересекать другие границы НП и МО (муниципальных образований), а также пределы земельных участков физических и юридических лиц. Недопустимо и наложение границ одного населенного пункта на другой и на земельные участки.
Правовой порядок изменения границ населенного пункта
Земельный кодекс в ст. 84 определяет правила изменения границ НП:
Граница населенного пункта считается измененной, если утверждены либо изменены:
- границы поселения или округа в пределах МО на генеральном плане;
- границы сельского НП, расположенного между поселения на территориальном плане района МО;
- границы городов фед. значения (Москвы, С‑Петербурга, Севастополя) — по решению Совета Федерации Фед. собрания РФ.
Изменение границ может привести к включению земельных участков, которые ранее находились в землях сельхозназначения и иных категорий, в ЗНП. Это не прекращает права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов ЗУ. Также не изменяются права вышеуказанных субъектов при выхождении земельного участка из границ населенного пункта.
Как делятся на зоны земли населенных пунктов
Застройка населенных пунктов ведется не стихийно: разные объекты занимают свою территориальную нишу. Назначение каждого объекта регламентируется регламентом градостроительного кодекса в пределах своей зоны. Всего, согласно ст. 85 ЗК РФ, выделяется девять видов зон НП:
- жилая, предназначенная для строительства:
- жилых зданий (индивидуальных жилых домов, смешанных малоэтажных или среднеэтажных жилых построек, МКД);
- объектов социально-бытовой инфраструктуры, культуры, здравоохранения и пр.
- общественно-деловая — для стр-ва:
- административных зданий (государственных учреждений, судов);
- образовательных заведений (школ, садов, вузов, училищ);
- социальных объектов (больниц, интернатов, домов престарелых);
- прочих объектов, предназначенных для общественной пользы;
- производственная — на ней разрешено строить предприятия, в т.ч. и ЖКХ, а также складские помещения;
- инженерно-транспортная — для возведения объектов транспортной, инженерной инфраструктуры (воздушный, водный, железнодорожный транспорт, магистральные трубопроводы, объекты связи, инженерные коммуникации и т.д.);
- сельскохозяйственная — пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения для сельскохозяйственного производства;
- рекреационная (зона отдыха) — здесь разрешено:
- разбивать парки, сады, скверы;
- создавать озера, водохранилища, объекты береговой зоны;
- строить здравницы, санатории, турбазы и другие объекты для отдыха и укрепления здоровья населения;
- зона для военных объектов (воинских частей, полигонов, складов и пр.);
- особо охраняемые зоны (особо охраняемые природные территории — ООПТ, территории исторического и культурного наследия и пр.);
- иные территориальные зоны.
Правила зонирования земель населенных пунктов
В пределах каждой территориальной зоны действует свои градостроительные требования:
- земельные участки и объекты используются в соответствии с разрешенными видами использования;
- размеры и другие параметры устанавливаются регламентом градостроения;
- строительство/реконструкция объектов также проводится по градостроительным нормам;
- учитывается географическое положение участка, его история, культурная или историческая ценность;
- принимается во внимание не только объекты, находящиеся на поверхности земли в границах участка, но и все, что расположено под и над поверхностью (например, подземные туннели, артезианские скважины, надземные и подземные сооружения);
- разрешается сочетание нескольких зон и соответственно нескольких видов использования ЗУ, например, для возведения жилых домов, предприятий, рекреационных объектов и пр.
Трудно правда представить, как рядом будут мирно сосуществовать санаторий и завод по производству шин. Поэтому в территориальных комбинированных зонах должны устанавливаться свои правила, исключающие противоречия между видами использования объектов.
При несоблюдении требований ЗК РФ, ГрК РФ, других законов и нормативных правил объект признается не соответствующим градостроительному регламенту. В этом случае указывают срок устранения несоответствий, либо оставляют все как есть (п.5 ст. 85 ЗК допускает такую возможность):
Возможно бессрочное использования ЗУ и объектов, не соответствующих регламенту, если это не угрожает жизни и здоровью людей, экологии, памятникам историко-культурного наследия. В противном случае использование данных объектов запрещается.
Приватизация ЗУ общего пользования (дорог, проездов, скверов, пляжей, набережных) в землях населенных пунктов запрещена.
Чем отличаются земли сельхозназначения от сельскохозяйственных зон
Сельскохозяйственные зоны и одна из категорий земель — земли сельхозназначения — это созвучные, но разные понятия: с/х зоны находятся в пределах поселений, с/х земли — за пределами населенных пунктов.
Земли сельхозназначения реже меняют свой статус, и могут входить в фонд развития сельского хозяйства. Льготные условия (небольшой налог, выделение в срочное безвозмездное пользование) поощряет с/х деятельность граждан и юридических лиц в ведении личных подсобных и фермерских хозяйств.
Сельскохозяйственная зона складывается исторически и является чаще всего результатом роста населенного пункта: поля, зеленые насаждения существовали давно, а границы городских застроек с течением времени вплотную к ним приблизились и даже перешагнули их. Но достаточно властям разрешить вырубку деревьев, строительство домов на старом заброшенном поле — и зона автоматически меняет свое назначение.
Перевод земли из категории ЗНП в другую и обратный перевод
Причиной перевода земли и ЗУ из ЗНП в другие категории и обратного перевода (из других категорий в ЗНП) могут быть:
- изменение границ населенного пункта;
- включение ЗУ в состав земель поселений;
- исключение участка из состава ЗНП.
Кадастровые номера земельных участков направляются:
- в федеральные исполнительные органы, полномочия которых — вести кадастровый учет и проводить регистрацию земельных участков в ЕГРН;
- территориальные органы ЕГРН, для внесения изменений, согласно ст. 5 федерального закона №173 — ФЗ.
Новые сведения в государственный реестр вносятся в соответствии с ФЗ №218 “О регистрации недвижимости”.
Перевод земельного участка в иную категорию подтверждается внесением новых сведений о нем в ЕГРН.
Важно: Собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков после изменения категории земель, в состав которых они входят, менять правоустанавливающие документы не нужно.
Заключение
В заключении подведем краткие итоги вышесказанному:
- Земли населенных пунктов многофункциональны, так как должны обеспечивать возможность проживания людей в городах и селах: наличие жилого помещения, бытовые условия, работу, охрану здоровья, общественные и социальные контакты, культурный досуг, отдых, безопасность и другие факторы. Это приводит к делению земель поселений на различные зоны, со своим видом разрешенного использования земельных участков, строительства и использования объектов на них, что нужно учитывать при выборе участка под ИЖС.
- Но такое деление гибкое: оно может сочетать комбинацию нескольких зон и меняется со временем.
- Изменение границ поселений может привести к переводу земельного участка из одной категории в другую, но при этом правовой статус правообладателей земельного участка остается неизменным.
Источник: https://lawdelov.ru/chem-otlichajutsja-zemli-poselenij-ot-zemel-naselennyh-punktov.html