Земля под постройку магазина

Продажа земли под коммерческую застройку – алгоритм проведения аукционных торгов, документы, договор купли-продажи

Земля под постройку магазина

Правожил.com > Оформление недвижимости > Оформление земли > Продажа земли под коммерческую застройку — где приобрести надел под магазин?

Земельный надел может приобретаться под личное хозяйство, строительство коттеджа, ведение фермерства и других, разрешенных законом, целей.

Но стоит учитывать, что использование земли в каждом конкретном случае имеет массу нюансов. Рассмотрим, как происходит продажа земли под коммерческую застройку.

Законодательство о продаже земли

Земля с точки зрения права – объект правоотношений, где она является разновидностью недвижимости.

Но для государства это еще и ресурсы, имеющие стратегическое значение. Поэтому свобода обращения земли жестко регулируется законодательством:

  1. Земельным кодексом.
  2. Градостроительным Кодексом.
  3. Гражданским Кодексом.

Землепользование осуществляется по следующим принципам:

  • государственная кодификация делит земли по категориям и разрешенным видам использования;
  • в определенных случаях закон позволяет изменить разрешенное использование земли или перевести из одной категории в другую;
  • также принимается во внимание территориальное зонирование местности, где предполагается коммерческая застройка.

Порядок продажи земли под коммерческую постройку

Порядок продажи коммерческой земли — что это?

Если участок приобретается у индивидуального владельца, то, скорее всего, он предназначен под ИЖС, ведение подсобного хозяйства

Земельный объект, если он не находится в частной собственности, принадлежит государству или муниципалитету.

Если на земле предполагается коммерческая застройка, то весь процесс, начиная от подбора участка, подготовки и проведения сделки и заканчивая оформлением в собственность, займет до полугода.

Потенциальному собственнику-предпринимателю придется преодолеть ряд бюрократических формальностей.

Прежде всего, это система государственных аукционов: с 2015 года муниципальные и государственные земли в большинстве случаев реализуются приобретателям через официальные торги. Это касается как аренды, так и покупки.

Алгоритм проведения аукционных торгов

Проведение аукционных торгово

Изначально торги инициируются местным органом власти. Заявить о проведение аукциона может и лицо, заинтересованное в покупке объекта. Все организационные расходы по торгам возлагаются на инициатора мероприятия.

Когда торги проводит муниципалитет, достаточно просто зарегистрировать собственное участие.

Если же о торгах ходатайствует потенциальный покупатель, последнему придется фактически выступить организатором аукциона:

  • подготовить схематичное расположение участка на местности с вызовом специалистов службы государственного кадастра;
  • зарегистрировать топографическую схему участка в контрольно-надзорных органах: на проверку соответствия схемы картографическим стандартам уйдет порядка 2-3 месяцев;
  • если участок не числится в госреестре, придется побегать с постановкой земли на кадастровый учет. Возможно, потребуется юридическое образование надела;
  • инициировать регистрацию земли за муниципалитетом или государством;
  • обратиться официально в местную администрацию с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации;
  • только теперь можно затребовать технические условия подключения строений, расположенных на земельном участке, к системам коммуникаций.

И вновь запасаемся терпением на почти 2 месяца. Столько времени уйдет у муниципальных специалистов на аудит представленных документов и принятие решения о возможности продажи заявленной земли.

Пакет документов

Какие документы нужны для оформления участия в аукционных торгах продажи земли?

Реализация земли под коммерческую застройку происходит только через электронный аукцион. Чтобы стать его участником, придется предварительно внести задаток и предоставить следующий пакет:

  • заявку на имя главы муниципалитета по форме, представленной на сайте организатора;
  • удостоверяющую документацию:
    • для физ. лица – паспорт РФ,
    • для предприятия – учредительные документы, приказ о назначении руководителя;
    • для ИП – свидетельство о регистрации в налоговом органе в таком качестве и гражданский паспорт;
  • подтверждение о внесении задатка.

К оператору торгов документы должны попасть не позднее 5 суток до старта мероприятия, иначе заявитель не допускается к участию.

Проведение аукциона

Процедура проведения аукционных торгов

Сведения о проведении торгов направляются заявителям и выкладываются на сайте организатора. Суть аукциона в следующем:

  • начальная цена устанавливается муниципалитетом,
  • участники предлагают собственные варианты с утвержденным «шагом»;
  • побеждает участник, предложивший самую высокую цену за землю;
  • торговые результаты протоколируются и публикуются на официальном портале муниципалитета.

В течение трех рабочих дней после составления протокола организаторы торгов возвращают задатки остальным участникам.

Когда аукцион признается несостоявшимся?

Аукцион признается несостоявшимся в случаях, если:

  • к участию в аукционе не допущены все заявители;
  • подана только одна заявка на участие;
  • не подано заявок вообще;
  • если после объявления стартовой цены от участников процесса не поступило заявок на повышение.

Важный момент. Если в аукционе участвует только одно лицо, надел в итоге переходит к этому субъекту в зависимости от заявленной формы владения (собственность или аренда).

Договор купли-продажи

Оформление договора купли-продажи на землю

В десятидневный срок после протоколирования результатов организатор направляет победителю или единственному участнику торгов три экземпляра договора купли-продажи участка по цене:

  • для победителя – по выставленной им стоимости;
  • для одного участника – по стартовой цене лота.

При этом в расчет принимается ранее внесенный задаток. Запрещается требовать от приобретателей возмещения торговых и кадастровых расходов муниципалитета (ст. 39.12 ЗК РФ).

Оформление договора купли-продажи участка и регистрация права собственности обладателя происходит на основании норм ГК РФ.

Особенности продажи

Часто вопросы возникают, если граждане сами инициируют торги. Посмотрим, что нужно учесть в таком случае.

  1. Справку о характеристике присмотренного участка заказывают в городском отделе архитектуры и градостроительства. Документ нужно обязательно проверить на полноту указанных сведений:
    • площади участка;
    • юридического адреса;
    • данных о наличии коммуникаций, охранных зон;
    • о владельце земли – администрации муниципалитета.
  2. Запрашивается также разрешение возведения на выбранной территории коммерческого объекта согласно региональных «Правил землеустройства и строительства».
  3. Необходимо проверить наличие топографической съемки. Если ее нет, организовать выполнение. Границы надела на топографической разметке достаточно указать приблизительно с масштабом отображения 1:500 или 1:1000.

Кроме того, чтобы участок стал объектом аренды/продажи, он должен иметь четко обозначенные границы и состоять на кадастровом учете. На такие моменты стоит обращать внимание.

Нюансы

Нюансы приобретения земли под коммерческую застройку

Приведем несколько общих советов о том, как не прогадать с выбором земли.

Дорожная инфраструктура

Если подъездные пути отсутствуют, то придется возводить структуры (из-за чего возрастет стоимость проекта), либо подыскивать другой вариант.

Геометрия участка

По законам строительства, расположения сопутствующей инфраструктуры и коммуникаций оптимальной формой считается прямоугольник. Иногда предлагаются совсем недорогие варианты экзотических очертаний. Но насколько они удобны в освоении?

Также стратегически важны особенности рельефа и территориальное расположение.

Геологическая характеристика участка

Характеристики земельного участка под коммерческую застройку

Если планируется основательный коммерческий объект, а не облегченный «каркасник», стоит внимательно изучить почву, расположение пород и водоносные слои.

В глубинах вполне может скрываться озеро или торфяные запасы с необходимостью их удаления и отсыпки.

Нельзя упускать из виду вопросы правовых и административных обременений, возможность и стоимость подключения к энергетическим и коммунальным сетям.

Выгодны ли аукционы?

Приобретая землю через государственный аукцион, придется проявить бдительность. Нет, с документами и юридической «чистотой» тут все в ажуре.

Подвох в другом. Зачастую на открытие аукционы выставляются неликвидные земли. И тогда победителю предстоит вложить массу средств и трудовых ресурсов.

Поэтому перед участием в торгах следует детально изучить потенциальное владение, дабы не приобрести «ворох» проблем.

Дополнительно, посмотрев видео, вы сможете узнать о выгоде вложения денег в покупку коммерческой недвижимости:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

14 Июн 2017      kasjanenko         415      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/prodazha-zemli.html

Где лучше всего построить магазин

Земля под постройку магазина

Землевладельцы понимают, что можно и нужно расширять возможности своих земельных участков, чтобы извлекать из участка самую максимальную прибыль.

Как из участка извлечь максимум прибыли? Например, построить на нем магазин. Круто? Круто.

Для этого перво-наперво у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (так называемый ВРИ), например, с «для ИЖС» НА «для размещения и эксплуатации магазина». Внеся в документы необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.

Но с такими волшебными изменениями надо быть невероятно осторожным. А иначе, можно «влететь на большие бабки» перед налоговой.

Проблемы при постройке магазина

Недавно к нам обратился за помощью добрый человек с большой проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 500 тыс. руб. налога за 2015-й и 2016-й годы.

Как же это произошло?

У доброго дядьки в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2014-м году этот добрый дядька решил на своем земельном участке построить магазин.

Узнал, что для этого вначале необходимо изменить ВРИ своего земельного участка. Изучив Правила землепользования и застройки города Новосибирска, он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации.

Чем он и воспользовался.

Написал декларацию на изменение ВРИ НА «для магазина», и подал декларацию в МФЦ. И вот в самом конце 2014-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «для магазина».

Но этот добрый человек не до конца всё разузнал. Он и не подозревал, что как только земельный участок изменит свой ВРИ на перспективный и прибыльный ВРИ «для магазина», то сразу же автоматически возрастет и его кадастровая стоимость.

С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб.

После смены ВРИ на «для магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 9 миллионов рублей за эти 13 соток! Ему тот час насчитали земельный налог в размере 149 тыс.

руб за 2015-й год! И оповещение пришло сразу за 2 года за 2015 и 2016-й год. И всё по 149 тыс руб. И это за участок площадью всего 13 соток.

От такой неожиданности он, конечно же, был в полном шоке и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место, так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатировался.

А потом этот добрый человек подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.2% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 %.

Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура – в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкция и таблицам во всех законодательных актах. Ничего противозаконного они не придумали.

Добрый дядька подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде. Мы конечно же составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но тут мы решили воздержаться.

Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменить ВРИ его участка потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор).

Добрый человек полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка только после того, как он бы построил на этом участке магазин.

Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности.

И просил пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент располагается жилой дом.

И еще хотел, чтобы они вернули бы ВРИ его земельного участка с «для магазина» на «для ИЖС», так как там продолжает благополучно стоять дом. Вот так вот это добрый человек заблуждался.

Перво-наперво, мы запретили ему основывать свое выступление в суде на том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц).

Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести документы на участок в соответствие с действительностью, либо привести действительность в соответствие с документами на землю.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение – до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование. А у него кадастровая стоимость приблизительно 9 млн. руб.

Значит, штраф будет ~ 90 000 рублей!

А ведь у него еще долг за земельный налог скопился около 500 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?!

Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы или сносите индивидуальный жилой дом (его можно реконструировать под магазин).

Добрый человек просил нас подсказать, что же ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией.

Мы посоветовали ему договорится с налоговой о рассрочке долга, что, например, он будет выплачивать задолженность по 10 тыс. в месяц. Или же, если все дело уже у приставов, то тогда с ними заключить подобное соглашение.

Ну а что касается будущего существования земельного участка, то этот добрый человек будет менять ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.

Но теперь он будет тщательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как цена за разные виды использования очень и очень разная даже в пределах одного квартала, в пределах одной зоны.

Поэтому, прежде чем оптимизировать доходы от своего земельного участка, будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка.

Так как налоги вы будите обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ.

А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получиться не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями.

Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.

Ведь существуют юридические инструменты, которые позволяют выйти из затруднительной ситуации. А так же можно и снизить кадастровую стоимость земельного участка прежде, чем закончится “налоговый год”.

Потому что всего человек знать, к сожалению, не может. А вот заблуждаться в сторону свей выгоды – это легко и с удовольствием.

Но ведь мы живем в границах государства, а оно создает условия выгодные прежде всего для себя. Поэтому нужно очень хорошо знать все-все нюансы земельного законодательства, чтобы не попасть «впросак».

Конечно же мы составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но мы не будем напрасно тратить ваши деньги и свое время на непродуктивный иск с целью лишь бы взять денег за исковое заявление. Нет.

Мы честно оповестим вас о перспективах и не будим тратить свое время на выдумывание необоснованных заявлений в суд, чтобы потом не выглядеть перед судьей глупо и не профессионально.

Поэтому напишите нам о своей проблеме (или закажите обратный звонок и расскажите по телефону) и мы постараемся Вам помочь.

Источник: https://zem-prawo.ru/problemy/kak-postroit-magazin

Земельный участок под строительство магазина. Аренда у государства

Земля под постройку магазина

Помощь Земельного юриста

Помощь по выбору и приобретению земельных участков из государственной собственности через процедуру аренды и приватизации, с экономией до 70% от рыночной стоимости.

Если надо срочно получить земельный участок под строительство магазина, помощь в выборе и заключении договора Госаренды с правом выкупа окажут наши юристы. Специалисты компании проконсультируют по нюансам подбора территории, оформят ее по доверенности и зарегистрируют соглашение об аренде, по окончании процедуры.

За землей под строительство магазина надо обращаться в местную администрацию. Здесь оформляют договор аренды надела у государства или муниципалитета. В тексте договора необходимо прописать условия последующего выкупа территории. Обычно это происходит, когда магазин уже построен и на него зарегистрировано право собственности.

Наиболее сложными признаются этапы подбора земли и подготовки ее к аукциону, в ходе которого определяют будущего арендатора.

При обращении в администрацию с просьбой о предоставлении надела, нужно сообщить, что планируете заниматься бизнесом на выбранной территории.

Они уже будут рассматривать соответствие статуса участка и его желаемого использования. Если все требования закона соблюдены, заключается договор аренды.

Какие документы потребуются для заключения договора аренды?

Подобное соглашение подписывается с местной администрацией по окончании аукциона или после подачи заявления на выдачу земли без проведения торгов. Чтобы договор подписали, нужно:

  • представить удостоверение личности заявителя или его представителя;
  • собрать учредительные бумаги на компанию, если за участком обращается юридическое лицо;
  • предпринимателю дополнительно необходимо подготовить выписку из налоговой службы и подтверждение регистрации ИП;
  • также надо представить выписку из кадастра со сведениями о территории (кадастровый номер, статус, информация о правах и т.д.);
  • если заявитель относится к льготной категории граждан и сообщал об этом ранее в ходатайстве, потребуется подтверждение данного факта.

В администрации могут затребовать другие документы, среди которых бизнес-план, подтверждение намерений постройки магазина и т.д. Однако перед этим надо еще выбрать подходящий участок.

Оформление земельного участка под строительство магазина в аренду

За помощью в выборе и заключении договора Госаренды с правом выкупа обращайтесь в нашу компанию. Мы найдем надел, отвечающий Вашим требованиям, и получим его через аукцион или без проведения торгов. В первом случае процедура включает семь основных этапов.

  1. Выбор оптимально подходящего участка. Необходимо получить список свободных территорий муниципалитета и найти подходящий по номеру на кадастровой карте.
  2. Изучение надела на пригодность. Помимо проверки статуса земли, ее собственника и категории, надо узнать вид разрешенного использования, имеются ли ограничения или обременения, и побывать на самом участке.
  3. Подача заявления в местную администрацию. В ходатайстве следует сообщить сведения об обратившемся лице, кадастровый номер земли и иные данные. Также надо указать, что территория нужна для строительства магазина.
  4. Объявление об аукционе. После получения ходатайства, представители администрации проверяют участок на возможность предоставления в аренду, а затем публикуют сообщение в СМИ о будущем аукционе.
  5. Заявление на участие в торгах. Его направляют в комитет, регулирующий проведение данного мероприятия.
  6. Проведение аукциона. В назначенное время необходимо сделать ставку, в качестве которой выступает арендная плата. Побеждает максимальное предложение.
  7. Заключение договора аренды. По результатам торгов подписывается протокол, а сведения о победителе и размере платы за участок заносятся в соглашение.

На финальном этапе приходится регистрировать соглашение в органах Росреестра. Однако подобная мера требуется далеко не всегда. Иногда процедура организуется без торгов, но требует составления схемы расположения надела и проведения межевых работ. Подробности уточняйте у юристов нашей компании. Они же займутся оформлением земли в аренду.

Экономия от приобретения земельного участка через Госаренду составляет от 40% до 70% от его рыночной стоимости

Ознакомьтесь с нашими услугами по аренде земли у государства с правом выкупа.

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Источник: https://geoburo.ru/arenda/zemelnyj-uchastok-pod-stroitelstvo-magazina.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.