Зона по генплану и1

Территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4

Зона по генплану и1

Наши земельные юристы помогут установить или изменить территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3 и Ж-4 жилой застройки, изменить ВРИ вашего участка. К ним относят отдельные участки, в отношении которых градостроительными документами определены границы. А в регламентах, касающихся этих зон, обозначены сферы использования наделов.

Внимание! Количество и состав территориальных зон устанавливаются правилами землепользования и застройки района, поселения, городского округа, межселенной территории. Для уточнения действующих в отношении Вашего земельного участка градостроительных регламентов обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Создание территориальных зон – это сложная процедура градостроительного планирования. В процессе важно учитывать всю градостроительную документацию: планы развития города, положение текущей застройки, функциональный план населенного пункта, ПЗЗ, зоны с особыми условиями использования территории. Мы соберем нужные бумаги, проведя процедуру быстро и с гарантией положительного результата.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) – от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) – от 200000 рублей.

В зонах, отмеченных буквой «Ж», допускается возведение индивидуального жилья, малоэтажных и блоковых строений, а также многоэтажных домов. Здесь можно строить и вспомогательные объекты (школы, поликлиники, парки и прочее). Так в зоне Ж-1 можно возводить малоэтажные здания, а в Ж-2 – еще и среднеэтажные дома. Ж-3 предусматривает смешанный тип застройки.

Территориальная зона жилой застройки Ж-1

Зона индивидуального жилищного строительства. В этой зоне допускается строительство жилых кварталов с домами, предусматривающими проживание одной семьи. К основным видам использования (ВРИ) относят:

  • размещение частного жилья с приусадебными участками;
  • создание коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.

Среди условно допустимых ВРИ можно выделить: детские сады, школы, магазины (если здание стоит отдельно), прачечные и аптеки, парки, поликлиники, обслуживающие предприятия и площадки для спорта.

Перечень довольно обширный. Он включает все возможные организации, необходимые для обслуживания жилой застройки. Но есть здесь и вспомогательные виды использования. К примеру, хозяйственные конструкции, огороды, скважины, бани и прочее. Предусмотрены для зоны и предельно возможные характеристики: минимальная площадь надела, расстояние от одной границы до другой и т.д.

Территориальная зона жилой застройки Ж-2

Зона блокированной застройки. В этой зоне возводят дома на несколько квартир. Их максимальная высота – четыре этажа. Это предусмотрено основными видами использования. Также к ним относят:

  • блокированные здания с территорией возле дома;
  • административные здания;
  • объекты для обслуживания жителей района;
  • гостиницы и детские учреждения;
  • школы, спортивные залы, дома культуры;
  • библиотеки, отделения связи, аптеки;
  • ведение садоводства и огородничества.

В перечень условных ВРИ входят: общежития, индивидуальное жильё, поликлиники, торговые комплексы, рынки, ветеринарные лечебницы и прочее. Среди вспомогательных видов: детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки, гаражи, скверы, бульвары и остальное.

Территориальная зона жилой застройки Ж-3

Зона малоэтажного строительства. В пределах этой зоны предусмотрено возведение малоэтажных строений смешанного типа. Здесь размещают объекты не выше пяти этажей и с минимальным перечнем обслуживания для местного населения. Но можно возводить и другие здания. Перечень основных ВРИ довольно обширный:

  • блокированное жильё;
  • парки и площадки для спорта;
  • начальные и средние школы;
  • обслуживающие предприятия;
  • организация здравоохранения;
  • кафе, закусочные и прочее.

Условно допустимые виды – это офисы, размещенные на первом и втором этажах жилых домов, либо в отдельных зданиях. Также к ним относят местные торговые центры, резервуары для воды, индивидуальные гаражи, автомойки и другие виды строений. Есть здесь и вспомогательные ВРИ (парковки, пожарные гидранты и т.д.).

Территориальная зона жилой застройки Ж-4

Зона многоэтажного строительства. Максимальная высота жилых строений более пяти этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:

  • возможность организации приусадебного участка;
  • бытовая сфера обслуживания;
  • учреждения культурного развития;
  • спортивные виды деятельности;
  • организация здравоохранения и т.д.

К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.

Дополнительные материалы:

Изменение разрешенного использования земельных участков – услуги

Изменение категории земельных участков – услуги

Изменение территориальной зоны Ж и разрешенного использование Вашего участка!

Источник: https://geoburo.ru/uslugi/territorialnye-zony-zh.html

Генеральный план меняет правовой режим только тех участков, в отношении которых установлен градостроительный регламент

Зона по генплану и1

Согласно  ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” (введена Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ). 

На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст.

36  ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства)  только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Таким образом, в случае если генеральный план поселения реализован через Правила землепользования и застройки, и, например,  территория индивидуальной застройки отнесена к зоне многоэтажной многоквартирной застройки, то должен быть запрет на строительство нового индивидуального дома, а даже на его реконструкцию, путем надстройки второго этажа, например. 

Однако,  действие градостроительного регламента не распространяется на территории общего пользования (ч.4 ст. 36 ГрК РФ).  

Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Их границы отображаются красными линиями на проектах планировки территорий. 

Территории общего пользования также могут быть застроены, например, инженерными сооружениями: дорогами, дамбами, мостами, причалами,  эстакадами, туннелями и др.

При этом если на участке на генеральном плане отображена такая планируемая дорога, то ни о каком приведении к такому положению при использовании участка речи быть не может.

  Означает ли это, что участок уже ничем нельзя застраивать или его использование не ограничивается до момента изъятия такого участка для публичных нужд? 

Казалось бы, какой смысл застраивать такой участок, если все равно здесь будет дорога и все надо будет сносить. С другой стороны, совершенно непонятно, будет ли это дорога на самом деле и когда выкупят участок под нее. При этом строить нельзя уже сейчас. C другой стороны, нет никакого смысла строить, если дорога все-таки будет. 

Судебная практика часто не видит разницы, идет речь об изменении документом территориального планирования градостроительного регламента  или же о планировании в этом месте территории общего пользования. Во всех случаях, суды склонны говорить о запрете нового строительства. 

Однако, в этом случае законодательство содержит все ответы.  Во-первых, любое ограничение права собственности на землю должно быть прямо предусмотрено законом. И запрета на новое строительство в случае с территориями пользования законодательством не предусмотрено. Зато есть другие положения.  

Согласно ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов, для размещения которых допускается изъятие земельных участков, не действует в этой части, если в течение трех лет не принято решение об изъятии.

Однако данное положение не применяется в отношении проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, и в России много городов, где нарисованные с 2004 года планируемые дороги таким образом ограничивают право частной собственности. 

Как быть с ними? 

В законодательстве решение об изъятии напрямую связано именно с проектом планировки территории и  может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. ( ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Правило это введено в 2015 году, но нет оговорки, что оно не  применяется к проектам планировки прошлого периода. Получается, после 2018 году такие решения уже не могут быть приняты.  

Возможно ли в таком случае, что генеральный план, который не может быть реализован без проекта планировки, все  равно будет ограничивать права землевладельца? 

Очевидно, к этому нет никаких оснований.   

Более того, ст. 280 ГК РФ вообще не связывает утверждение в документах территориального планирования функциональных зон с возникновением каких-либо ограничений гражданских права владельца участка.

Единственное ограничения возникает уже после принятия решения об изъятии участка и выражено оно в том, что после этого момента  лицо, чей участок изымается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений. То есть стоимость такого нового строительства не возмещается после изъятия. 

Из этой же нормы можно сделать вывод, что новое строительство после принятия генерального плана и до принятия решения об изъятия не только возможно, но и стоимость его должна быть возмещена при изъятии. И это справедливо, так как с точки зрения баланса публично-частных интересов решения об утверждении документа  территориального планирования и об изъятии участка принимает одна сторона. 

 

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/07/06/generalnyj_plan_menyaet_pravovoj_rezhim_tolko_teh_uchastkov_v_otnoshenii_kotoryh_ustanovlen_gradostr

Пзз спб. правила землепользования и застройки санкт-петербурга

Зона по генплану и1

ЖИЛЫЕ ЗОНЫ

Т1Ж1 – зона коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т1Ж2-1 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т1Ж2-2 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т2Ж1 – жилая зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторической застройки пригородов с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т2ЖД2 – многофункциональная зона малоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов общественно-деловой застройки, расположенных в границах исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Т3Ж1 – жилая зона среднеэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т3Ж2 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Т3ЖД3 – многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ

ТП1 – производственная зона объектов пищевой промышленности, а также объектов легкой и целлюлозно-бумажной промышленности с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТП2 – производственная зона объектов автомобилестроительной промышленности, а также объектов тяжелой промышленности с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТП3 – производственная зона объектов фармацевтической промышленности, а также объектов нефтехимической и строительной промышленности с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТП4 – производственная зона объектов тяжелой промышленности, а также объектов строительной промышленности с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТПД1_1 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга и на территории с недостаточной транспортной доступностью.

ТПД1_2 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей и на территории с ограниченной транспортной доступностью.

ТПД1_3 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей.

ТПД2_1 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга и на территории с недостаточной транспортной доступностью.

ТПД2_2 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга вне зоны влияния основных магистралей движения грузового автомобильного транспорта с ограниченной транспортной доступностью.

ТПД2_3 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга в зоне влияния основных магистралей движения грузового автомобильного транспорта.

ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ

ТД1-1_1 – общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТД1-1_2 – общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТД1-2_1 – общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТД1-2_2 – общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТД2_1 – общественно-деловая подзона специализированных общественно-деловых объектов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТД2_2 – общественно-деловая подзона специализированных общественно-деловых объектов, расположенных на территории периферийных и пригородных (включая исторически сложившиеся) районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУР И ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА

ТУ – зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения, с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон, с учетом требований стандартов и технических норм безопасности дорожного движения, экологической безопасности, строительства и эксплуатации автомобильных дорог.

ТИ1-1 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов IV и V класса опасности.

ТИ1-2 – зона объектов инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки II и III класса опасности.

ТИ2 – зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры.

ТИ3 – зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры.

ТИ4_1 – подзона объектов водного транспорта, расположенных в исторически сложившихся районах морского порта с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, и объектов инженерной инфраструктуры.

ТИ4_2 – подзона объектов водного транспорта, расположенных во вновь построенных и перспективных районах морского порта с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, и объектов инженерной инфраструктуры.

ЗОНЫ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ТР0-1 – зона рекреационного назначения – пляжей и объектов водного спорта.

ТР0-2 – зона рекреационного назначения – спортивных сооружений с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР1 – зона рекреационного назначения – лесов и лесопарков с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР2 – зона рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР3-1 – зона рекреационного назначения – объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР3-2 – зона рекреационного назначения – объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР4 – зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством.

ТР5-1 – зона рекреационного назначения – зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории водоохранных зон, с размещением объектов основных видов разрешенного использования прилегающих территориальных зон, допустимых в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТР5-2 – зона рекреационного назначения зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории санитарно-защитных зон, с размещением объектов основных видов разрешенного использования прилегающих территориальных зон, допустимых в соответствии с санитарно-гигиеническими правилами и нормами с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ЗОНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ТС1 – зона сельскохозяйственного использования – сельскохозяйственных угодий с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТС2 – зона сельскохозяйственного использования – производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ТК1 – зона специального назначения – кладбищ и крематориев с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТК2 – зона специального назначения – объектов размещения отходов производства и потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры.

ТК3 – зона специального назначения – военных и иных режимных объектов с включением объектов общественно-деловой и жилой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Источник: http://www.peterland.ru/pzz/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Зона по генплану и1

Об этом было сказано на заседании комиссии по подготовке изменений в Генплан, но, судя по всему, неофициально. В протоколе заседания об изменении принципов зонирования речи не идет. Официально вопрос не обсуждался, сообщили «ДП» в аппарате вице–губернатора Николая Линченко. Впрочем, наличие таких планов не отрицают.

Как сообщил «Деловому Петербургу» директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт– Петербурга»Юрий Бакей, формально изменения связаны с тем, что зоны в новом Генплане приводятся в соответствие с едиными федеральными требованиями к отображению объектов в документах территориального планирования.

Эти требования были заданы приказом Минэкономразвития, подписанным еще в 2018 году

В результате Смольному, в частности, приходится отказываться от зоны среднеэтажной застройки не более 6 этажей, введенной всего около года назад и толком так и не задействованной. Взамен приходит зона Ж3, в которой среднеэтажной считается застройка повыше — от 5 до 8 этажей, включая мансардный.

При этом никаких конкретных описаний зон, кроме названий, в приказе нет — он посвящен графическому отображению объектов на карте.

Зоны ЖД в свое время вводились для того, чтобы юридически обосновать, почему жилые по существу территории «не являются чисто жилыми», прокомментировал «ДП» руководитель экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александр Карпов.

Секретики

Но после того как появился федеральный классификатор видов разрешенного использования земельных участков, надобность в такой юридической уловке отпала. Он относит к жилой застройке и функцию ее обслуживания. Под это можно подвести многие виды зданий, которые строятся в жилых районах, но не все. Например, непонятно, зачем для обслуживания жилья апартаменты.

«Я бы сказал, что апартаменты — это нежилая функция», — говорит эксперт. При этом что именно можно будет строить в жилых зонах, до сих пор непонятно. «Смысловая нагрузка лежит в текстовой части Генплана, которая определяет количественный состав строений и другие ограничения.

Этой части доклада пока нет: ее не было в предоставленных материалах», — рассказал «ДП» член комиссии по Генплану Алексей Белоусов.

В практическом смысле это означает, что в жилых зонах может быть запрещено строительство бизнес– и торговых центров, апарт–отелей и всего остального, что не относится к жилью.

Ныне по ПЗЗ, конкретизирующим Генплан, в жилых зонах гостиничное обслуживание (к которому формально и относятся апартаменты) причислено к условно разрешенным видам использования, а бизнес–центры допускается размещать с определенными ограничениями по площади.

Логика подсказывает, что вряд ли градостроительные власти пойдут на создание монотонной по своей функции жилой застройки.

Однако примечательно, что Юрий Бакей не стал отвечать на уточняющие вопросы «ДП» про возможность возведения деловых зданий в будущих зонах Ж, в том числе — о допустимости строительства там апартаментов.

Что можно?

«Новые требования к функциональному зонированию по сравнению с теми, к которым мы привыкли, к сожалению, очень сильно изменили структуру функциональных зон», — прокомментировал «ДП» эксперт комиссии по горхозу ЗакСа архитектор Павел Никонов. Прежняя дифференциация зон уходит, новые же режимы еще предстоит прописать.

«Могут быть уже злоупотребления и давление со стороны всяких интересантов. В общем, какая–то такая вибрация неопределенности», — прогнозирует Никонов. По мнению эксперта, нет большой беды, если деловые объекты появляются в жилых зонах. Превалировать они не будут, потому что жилье строить выгоднее.

Исторически Петербург формировался как многофункциональная жилая зона с большим количеством деловых объектов и вкраплениями промышленности. Эти объекты среди жилой застройки должны рассматриваться прежде всего как места приложения труда. Самая большая проблема при зонировании — опасность формирования чисто спальных районов.

«Одной из задач градостроительного планирования является такое распределение мест приложения труда, которое не приносило бы ущерба средовым характеристикам жилых зон, но при этом проникало в жилые зоны», — размышляет эксперт.

Не ОК

Это непростой и неоднозначный вопрос — что понимать под жилой зоной и что она должна содержать, комментирует заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин.

«Скажем, детские садики, школы — это жилая зона, но уже не само жилье, а его обслуживание. А если мы дальше пойдем — магазины могут быть в жилой зоне? Вроде да. А до какой границы, до какого размера? Это надо определить», — рассуждает эксперт.

И если небольшие магазины вряд ли у кого–то вызовут вопросы, то насчет гипермаркетов мнения могут быть разные. Как правило, отметим, их стараются выносить из жилых районов, чтобы не подавлять городскую среду, но есть немало примеров гипермаркетов в жилых зонах. Например, магазин «О'Кей» на пр. Науки, 17.

Дома находятся в жилой зоне, а участок под гипермаркетом (и еще соседним зданием) выделен в зону Д. Это странный подход — под каждый гипермаркет рисовать маленькую деловую зону, говорит Аврутин. Возможно, такого рода объекты следовало бы разрешить в жилых зонах.

Разделить на части единый городской организм очень сложно, и если переусердствовать и сделать деление слишком дробным, можно прийти к отдельным земельным участкам. А это уже явно не уровень Генплана.

Размытая рекреация

Помимо жилья в перечень функциональных зон вносятся и другие изменения. Так, зоны Р0 (спорткомплексы и пляжи) и Р3 (отдых, спорт, гостиницы и пансионаты) объединяются в одну зону Р1 (зоны отдыха).

А зоны Р1 (городские леса и лесопарки), Р2 (зеленые зоны общего пользования) и Р4 (дворцово–парковые комплексы и исторические парки) объединяются в единую зону Р2 (озелененные территории общего пользования).

Объединение рекреационных зон разного назначения беспокоит экспертов, поскольку может не позволить точно отражать на карте назначение территорий. Между тем новые зоны уже расставляют на карте.

Решения зафиксированы в обнародованном на днях протоколе декабрьского заседания комиссии по Генплану (первого, на котором предметно рассматривались конкретные заявки). На нем обсуждались обращения, поступавшие в комитет по градостроительству с 2015 года.

В частности, землю в Муринском парке, отведенную под спорткомплекс Nova Arena, перевели из Р0 в Р1, сохранив, таким образом, возможность расширения спорткомплекса — вопреки протестам жителей. Это сделано по заявке спорткомитета.

А снесенный в 2018 году Петербургский трамвайно–механический завод на Чугунной улице по просьбе ООО «Тандем–истейт» переводится из 3ЖД в Ж4 (жилые дома от 9 этажей). Новый Генплан должен вступить в силу не позднее 1 марта 2021 года. Предполагается, что осенью нынешнего года его рассмотрит ЗакС.

До этого будут общественные слушания (по предварительным данным, в мае) и согласования с федеральными ведомствами. Александр Карпов опасается, что с регламентами могут тянуть до последнего, чтобы сначала обозначить зоны, а потом установить для них ограничения.

«Люди придут на слушания, и будет большой скандал: никто не сможет им объяснить, что, собственно говоря, здесь намалевано, поскольку специалисты сами этого не понимают», — сказал эксперт.

В контексте

Мне нравилось играть в компьютерную игру Sim city. Там было зонирование прямого действия. Рисуешь зеленую зону— жилую — и строятся дома (высотность регулировалась оттенком зеленого). Желтую — заводы (на выбор — тяжелая или легкая промышленность). Коммерция была синей.

Простые зоны с понятными режимами. Даже для аэропорта была своя инфраструктурная зона. Не припомню только зону Р. Так что парки приходилось насаждать вручную. Столбики показывали, какая зона нужна, а какой слишком много.

Если зона была не востребована, она так и оставалась цветной заливкой и ничего на ней не строилось (или строились какие–то трущобы).

Также зона пустовала, если не выполнить инженерную подготовку — подвести к ней за счет города дороги, воду и электричество.

Управляемых компьютером людей, готовых жить или работать в чистом поле, отчего–то не находилось. Что по нынешним временам выглядит нереалистично. Зато никто из моих виртуальных жителей не норовил построить то, чего нельзя.

Жители порой возмущались, если им что не нравилось, но ограничивались челобитными. Как игрушечный губернатор, я усвоил важную мысль, что всех просителей удовлетворить невозможно.

Скажем, приносят концессионное соглашение: для развития экономики построить мусороперерабатывающий завод. Откажешься — граждане расстроятся.

Но и если построишь — тут же возникнет другой активист — эко–, с петицией о сносе завода. Не снесешь — получишь гневную отповедь, что мы в вас разочарованы, господин мэр. Все вежливо, поскольку понарошку. Но выборов в игре не было.

Моей власти, кажется, ничто не угрожало. Правь сколько хочешь (но на всякий случай не забывай сохраняться). Правда, можно было разориться, и тогда играть становилось неинтересно.

И наоборот: когда все шло очень хорошо и не требовало вмешательства — тоже скучновато.

На такие случаи была специальная опция — вызвать торнадо или другое стихийное бедствие, а также монстра — гигантского железного осьминога. Они разрушали половину города, и жизнь начинала играть новыми яркими красками. На самых сложных уровнях эти напасти случались сами собой.

Глупые авторы игры не догадывались, что есть вещи пострашнее железного осьминога. Например, девелоперы, которые разными способами понуждают сделать не ту зону, которую хочешь ты, а ту, которая нужна им. Или федеральное правительство, которое вдруг придумывает новый классификатор зон и требует все переделать.

Впрочем, это такой hard level, на котором все равно играть никто бы не смог.

Есть мнение, что зря из апартаментов делают пугало. Во всем мире сейчас ускоряются процессы так называемого шерингового потребления, когда, с одной стороны, люди не обременяют себя собственностью. А с другой — повышается интенсивность деловой миграции.

Жилье таким людям не нужно, а гостиницы не подходят: дорого. Им нужна специфическая культура проживания. Как правило, это люди несемейные. Семейным так жить невозможно. К тому же это возможность для обычных людей инвестировать в доступную коммерческую недвижимость.

Что они делали раньше? Инвестировали в апартаменты в Турции, в Болгарии, где угодно. Но история с апартаментами с точки зрения городов очень сильно забюрократизирована.

Кроме тех случаев, когда это псевдожилье для семей, которое должно регулироваться по нормам жилого строительства.

Вячеслав Семененко

партнер КБ ВиПС

Ужесточение контроля в отношении объектов нежилой застройки актуально, так как мера по проверке обеспеченности апарт–отеля (с наличием кухонь в более 10% номерного фонда) всеми обязательными объектами инфраструктуры признана неэффективной.

Кухни в проектах появляются уже после согласования с КГА, на стадии продажи. Текущая ситуация приводит к формированию более высокой нагрузки на прилегающие объекты социальной инфраструктуры и — как следствие — к социальной напряженности.

В настоящее время в Петербурге 10% реализуемых проектов апарт–отелей относятся к так называемому псевдожилью.

Ольга Трошева

руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group)

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/02/04/Zdes_vam_ne_D__Kak_dolzhe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.