Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

Содержание

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

  1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
  2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа.

    В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

  3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
  4. Лейнхаус.

    Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

  5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

  1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
  2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
  3. У каждого блока свой отдельный вход.
  4. В каждом блоке собственные коммуникации.
  5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
  6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

  1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.

  2. Оформить межевой план для исходного участка.
  3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

  1. БТИ или службу кадастра.
  2. Местную администрацию.
  3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

  1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
  2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.

  3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
  4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
  5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
  6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

    Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

  1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
  2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
  3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

  4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
  5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1324-priznanie-doma-blokirovannoj-zastrojkoj-plyusy-minusy-sobstvennost.html

Ж–1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами

Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

Зона застройки индивидуальными, блокированными и малоэтажными жилыми домами выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

Основные виды разрешенного использования:

– индивидуальные жилые дома 1-3 этажа, с приусадебными земельными участками до 2000 кв.м. для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, не требующей организации санитарно-защитных зон;

– многоквартирные блокированные жилые дома с блок–квартирами на одну семью;

– детские сады, детские дошкольные учреждения;

– школы общеобразовательные, начальные и средние;

– многопрофильные учреждения дополнительного образования;

– пункты оказания первой медицинской помощи;

– детские площадки с элементами озеленения, площадки для отдыха с элементами озеленения;

– площадки для выгула собак с элементами озеленения.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

– хозяйственные постройки;

– сады, огороды, палисадники;

– теплицы оранжереи;

– строения для содержания домашнего скота и птицы;

– индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;

– индивидуальные бани, надворные туалеты;

– оборудование пожарной охраны (гидранты, резервуары);

– площадки для сбора мусора;

– физкультурно-оздоровительные сооружения;

– гаражи для индивидуальных легковых автомобилей (встроенно–пристроенные, подземные, полуподземные);

– открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;

– подземные и полуподземные автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;

– открытые гостевые (бесплатные) автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;

– элементы благоустройства;

– парки, скверы;

– бульвары.

Условно разрешенные виды использования:

– временные объекты торговли;

– садовые, дачные участки;

– дачные постройки;

– аптеки;

– амбулаторно-поликлинические учреждения общей площадью не более 600 кв. м;

– отделения, участковые пункты полиции;

– приемные пункты прачечных и химчисток;

– спортплощадки, теннисные корты;

– спортзалы, залы рекреации (с бассейном или без);

– залы, клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;

– библиотеки, архивы, информационные центры;

– отделения связи;

– киоски, лоточная торговля, павильоны розничной торговли и обслуживания населения;

– магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м;

– кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящих зданиях;

– пошивочные ателье, ремонтные мастерские бытовой техники, парикмахерские и иные объекты обслуживания;

– мастерские по изготовлению мелких поделок;

– общественные резервуары для хранения воды;

– ветлечебницы без постоянного содержания животных;

– жилищно-эксплуатационные и аварийно–диспетчерские службы;

– коллективные овощехранилища и ледники;

– парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

– гостевые парковки из расчета 1 машиноместо на 2 участка.

Таблица 1 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства

Виды параметров и единицы измерения Значения параметров применительно к основным разрешенным видам использования недвижимости
Отдельно стоящий односемейный дом
Предельные параметры земельных участков
– Минимальная площадь кв.м
– Максимальная площадь кв.м
– Минимальная ширина участка вдоль фронта улицы м
Предельные параметры разрешенного строительства в пределах участков
– Минимальный отступ строений от красной линии улиц (в случаях, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки)   м
– Минимальный отступ от красной линии проездов м
– Минимальный отступ от боковой границы земельного участка до дома м
–Минимальный отступ строений от задней границы участка м по сложившейся застройке, но не менее 1 м
–Максимальная высота строений (до конька крыши) м
–Минимальное расстояние от окон объекта индивидуального жилищного строительства до объектов капитального строительства, отнесенных к вспомогательным видам разрешенного использования и расположенных на соседнем земельном участке м
–Минимальное расстояние от границ земельного участка до объектов капитального строительства, отнесенных к вспомогательным видам разрешенного использования, на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства м

Примечания к таблице:

1. Расстояние от границы соседнего земельного участка до постройки для содержания скота и птицы – 4 м, до других построек (бани, гаража, летней кухни и др.) – 1 м.

3. Земельные участки под объектами индивидуального жилищного строительства должны быть огорожены вдоль линий улиц, проулков. Ограждение должно быть выполнено из доброкачественных и эстетичных материалов. Высота ограждения должна быть не более 2 метра 20 сантиметров до наиболее высокой части ограждения.

4.

Максимальная высота помещения вновь размещаемых и реконструируемых встроенных или отдельностоящих гаражей, открытых стоянок без технического обслуживания на 1–2 легковые машины, на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства или жилого дома блокированной застройки, отнесенных к вспомогательным видам разрешенного использования не должна превышать 6–и метров. Максимальная общая площадь вновь размещаемых и реконструируемых встроенных или отдельностоящих гаражей, открытых стоянок без технического обслуживания на 1–2 легковые машины, отнесенных к вспомогательным видам разрешенного использования не должна превышать 60 кв. м.

5. Максимальная высота объекта капитального строительства, отнесенного к вспомогательным видам разрешенного использования не должна превышать 2/3 высоты объекта капитального строительства отнесенного к основному виду разрешенного использования и размещенному на одном с ним земельном участке.

Максимальная площадь отдельно стоящего объекта капитального строительства, кроме гаражей, отнесенного к вспомогательным видам разрешенного использования не должна превышать общей площади объекта капитального строительства отнесенного к основному виду разрешенного использования и размещенному на одном с ним земельном участке.

6. Иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

7.

Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на несколько участков меньшего размера может быть осуществлено при условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей. Исключения могут быть предоставлены только по процедурам специальных согласований, проводимых в порядке статей 25, 26 настоящих Правил.

8. Допускаются отклонения от представленных в таблице показателей отступов строений от боковых и задних границ земельных участков при условии, что:

имеется взаимное письменное согласие владельцев земельных участков на указанные отклонения;

согласованно с органами госпожнадзора.

9. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно–бытовым условиям должны быть:

– от стволов высокорослых деревьев – 4, среднерослых – 2;

– от кустарника – 1 м.

Минимальные расстояния до стен жилых домов должны быть:

– от стволов деревьев – 5 м;

– от кустарника – 1,5 м.

Таблица 2 Минимальные расстояния от помещений (сооружений) для содержания и разведения животных до объектов индивидуального жилищного строительства

Нормативный разрыв Поголовье (шт.), не более
свиньи коровы, бычки овцы, козы кролики – матки птица лошади нутрии, песцы
10 м
20 м
30 м
40 м

Примечания к таблице:

1. При одновременном наличии различных видов животных нормативные разрывы суммируются.

2. Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно–двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями, при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.

Статья 46.2. Градостроительные регламенты. Общественно–деловые зоны.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/a65495.html

Ж.2 – зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше трех этажей

Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

⇐ Предыдущая10111213141516171819Следующая ⇒

Зона Ж.2 выделена для обеспечения правовых условий формирования застройки жилых кварталов, микрорайонов преимущественно блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше трех этажей (допускаются и индивидуальные жилые дома на одну семью) с ограниченным разрешенным набором услуг местного значения для населения.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

индивидуальные жилые дома;

блокированные жилые дома до трех этажей;

многоквартирные дома не выше трех этажей;

сооружения, коммуникации, объекты инженерной инфраструктуры.

Условно разрешенные виды использования:

детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

школы начальные и средние;

интернаты для престарелых и инвалидов, дома ребенка;

предприятия торговли (отдельностоящие магазины, торговые центры микрорайонного значения, торгово-развлекательные центры с ограничением по времени работы);

предприятия обслуживания населения (ателье, мастерские и салоны бытовых услуг, парикмахерские, косметические салоны, массажные кабинеты, приемные пункты прачечных, химчисток и др.);

аптеки, аптечные учреждения;

амбулаторно-поликлинические учреждения;

спортивные площадки, физкультурно-оздоровительные сооружения;

клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;

отделения, участковые пункты милиции;

отделения связи;

предприятия общественного питания (рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д., в том числе в отдельностоящих зданиях);

кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков), магазины на первом этаже, в подвальном, цокольном этажах многоквартирного дома (при условии, что здание выходит фасадом на улицу шириной не менее 20 м);

индивидуальные мастерские по изготовлению мелких поделок (изделия народных промыслов) на первом этаже, в подвальном, цокольном этажах

многоквартирного дома (при условии, что здание выходит фасадом на улицу шириной не менее 20 м);

общественные резервуары для хранения воды;

жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

индивидуальные гаражи, гаражные сооружения, места долговременного хранения автомобилей;

гостевые парковки из расчета одно машино-место на два земельных участка для индивидуальных и блокированных жилых домов;

автозаправочные станции (только для легкового транспорта);

антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи (кроме антенно-мачтовых сооружений);

гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов;

музеи, выставочные залы;

общественные бани;

открытые автостоянки;

отдельностоящие гаражи и гаражные сооружения для хранения легковых автомобилей.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

хозяйственные постройки;

палисадники;

объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);

площадки для сбора мусора;

детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;

художественные и творческие мастерские на третьем или мансардном этаже;

поликлиники на первых этажах многоквартирных домов (при условии, что здание выходит фасадом на улицу шириной не менее 20 м);

поликлиники в одноэтажных пристройках к многоквартирным домам (при условии, что здание выходит фасадом на улицу шириной не менее 20 м);

магазины в одноэтажных пристройках к многоквартирным домам (при условии, что здание выходит фасадом на улицу шириной не менее 20 м);

отдельностоящие гаражи и гаражные сооружения для хранения легковых автомобилей;

встроенные в жилые дома гаражи;

открытые автостоянки.

Предельные допустимые параметры:

1. Минимальный размер земельного участка на одну жилую единицу коттеджной застройки до трех этажей – 400 кв. м, коэффициент использования территории участка – не более 0,7;

2. Минимальный размер земельного участка на один жилой блок блокированной застройки – 100 кв. м, коэффициент использования территории участка – 1,0 – 1,1;

3. Минимальный размер участка на одну жилую единицу многоквартирного дома до трех этажей – 74 кв. м, коэффициент использования территории –
не более 0,94;

4. Минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями:

4.1. Между фронтальной границей участка и основным строением – в соответствии со сложившейся линией застройки;

4.2. От границ соседнего участка до основного строения – 3 м, хозяйственных и прочих строений – 1 м, открытой стоянки – 1 м, отдельностоящего гаража – 1 м;

4.3. От основных строений до отдельностоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями приложения 1 к СНиП 2.07.01-89*, СанПиН 42-128-46-90-88;

5. Минимальное количество машино-мест для постоянного хранения легковых автомобилей:

5.1. Для индивидуальных и блокированных жилых домов в отдельностоящих гаражах, встроенных в жилые дома гаражах, на открытых стоянках – одно машино-место на одну жилую единицу;

5.2. Для жилого дома на три семьи в отдельностоящих гаражах, встроенных в жилые дома гаражах, на открытых стоянках – два машино-места на три жилые единицы;

5.3. Для многоквартирного дома в отдельностоящих гаражах, гаражных сооружениях, встроенных в жилые дома гаражах, на открытых стоянках – одно машино-место на две жилые единицы;

6. Минимальное количество машино-мест для временного хранения легковых автомобилей:

6.1. Для помещений магазинов, офисов – одно машино-место на каждые
20 кв. м общей площади;

6.2. Для поликлиник – одно парковочное место на каждые 30 кв. м общей площади;

6.3 Для индивидуальных и блокированных жилых домов – одно машино-место на один земельный участок.

Примечание: 1. Требования пункта 4 относятся к земельным участкам
отдельностоящих и блокированных домов.

2. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных
приусадебных участках по взаимному согласию домовладельцев, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.

3. Для основных строений количество надземных этажей – до трех с возможным использованием (дополнительно) чердачного пространства скатной кровли под мансардный этаж без увеличения высоты здания. Высота здания от уровня земли до верха плоской кровли – не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 16 м.

Исключение составляют шпили, башни, флагштоки – без ограничения.

4. Предприятия обслуживания, разрешенные “по праву застройки”, размещаются на первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что место загрузки и входы для посетителей устраиваются со стороны улицы, и при обеспечении парковочными местами согласно действующим нормам для автостоянок временного хранения автотранспорта.

5. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

6. Со стороны улиц ограждения земельных участков для отдельностоящих односемейных и блокированных домов должны быть прозрачными; характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы; высота – не более 1,8 м.

7. Установка ограждений земельных участков объектов, зданий и сооружений согласно СН 441-72*. Указания по проектированию ограждений площадок и участков предприятий, зданий и сооружений.

8. Ограждение земельных участков многоквартирных жилых домов не допускается (как исключение допускается декоративное ограждение высотой не выше 0,5 м для ограждения газонов, детских площадок и т.д.).

⇐ Предыдущая10111213141516171819Следующая ⇒

Дата добавления: 2015-05-08; просмотров: 4727 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/1-26316.html

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Действующий Классификатор ВРИ 2019 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
  • для строительства:
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
  • обустройства:
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

  1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
  2. гаражи
  3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

  1. отдельный вход
  2. небольшой участок (палисадник)
  3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

  • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
  • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
  • участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

  • дуплексы
  • таунхаусы
  • лейнхаусы
  • квадрохаусы
  • британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

  • как он распределяется между совмещёнными домами
  • какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

  • количество этажей  – не более 3
  • количество блоков – не более 10
  • каждый блок:
    • предназначен для проживания одной семьи
    • имеет общую стену (стены):
      1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
      2. стены – без окон и дверей
    • расположен на отдельном ЗУ
    • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

  1. у каждого блока свой ЗУ
  2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

  1. формируются из исходного участка:
    • при межевании
    • при определении их границ
  2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

  • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
  • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
  • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
  • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
    • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

  • из малоэтажных однотипных зданий
  • с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков – 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

  • при минимальном числе блоков (2) получается:
    • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
    • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

  • оно соответствует жилому назначению
  • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

  1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
  2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

  1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
  2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

  • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
  • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

  • объединить участки в один
  • подготовить межевой план образованного ЗУ
  • поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

  • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
  • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
  • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

  • постановку объекта на кадастровый учёт
  • регистрацию права  

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

  • подготовка собственником:
    • материалов для получения ГПЗУ
    • проектной документации
  • получение разрешения
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

  1. о границах ЗУ
  2. о минимальных отступах от границ
  3. о зонах действия публичных сервитутов
  4. о разрешённом использовании ЗУ
  5. требования:
    • к назначению
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС на ЗУ
  6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

  • локация блокированного жилого дома
  • места подъездов и проходов
  • границы зон действия:
    • публичных сервитутов
    • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
  • с требованиями нормативных документов:
    • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
    • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

    Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm

    Статья 38. Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

    Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами

    Основные виды разрешённого использования Условно разрешённые виды использования Вспомогательные виды использования
    – индивидуальные жилые дома; – блокированные жилые дома [03]; – объекты учреждений и организаций органов государственной власти и местного самоуправления [01], [03]; – объекты учреждений детского дошкольного воспитания; – объекты учреждений среднего образования; – объекты учреждений детского дошкольного образования, совмещенные с учреждениями начального образования; – объекты физкультурно-оздоровительного назначения [01], [03]; -объекты бытового и коммунального обслуживания [01]; – объекты здравоохранения первой необходимости (аптеки) -многоквартирные жилые дома (до 3х этажей); – культовые объекты; – кинотеатры; -ветлечебницы без содержания животных; -объекты торговли [01]; – объекты общественного питания [01]   – наземные открытые стоянки автотранспорта [01]; – детские и спортивные площадки, площадки для отдыха; – зелёные насаждения (парки, скверы, бульвары); – хозяйственные площадки; – на участках для ведения личного подсобного хозяйства: сады, огороды, хозяйственные и бытовые постройки; – малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции; – объекты транспортной и инженерной инфраструктуры [01]

    Предельные размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

    1. Минимальная площадь земельных участков:

    – для блокированной застройки – 200 м2;

    – для индивидуальной застройки – 600 м2.

    2. Максимальная площадь земельных участков:

    – для блокированной застройки – 600 м2;

    – для индивидуальной застройки – 1500 м2.

    3. Максимальное количество этажей:

    – жилых домов и общественных зданий – 3 этажа (с возможностью использования дополнительно мансардного этажа);

    – хозяйственных построек – 1 этаж;

    – объектов учреждений детского дошкольного образования – 3 этажа;

    – объектов учреждений начального и среднего образования – 4 этажа.

    4. Минимальные отступы от границ земельных участков:

    – от красной линии улиц – 5 метров;

    – от красной линии проездов – 3 метра;

    – допускается размещение жилых зданий по красным линиям в условиях реконструкции сложившейся застройки.

    5. Расстояние от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений:

    – с учетом противопожарных требований;

    – в соответствии с санитарными нормами и правилами на основе расчётов инсоляции и освещенности.

    6. Требования к ограждению земельных участков:

    – со стороны улиц и проездов не допускается устройство ограждений более 1,6 метра;

    – характер ограждения должен быть единообразным, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улиц;

    – для объектов учреждений детского дошкольного образования, для объектов учреждений начального и среднего образования – в соответствии с требованиями Нормативов градостроительного проектирования Республики Карелия и иного законодательства РФ и Республики Карелия.

    7. Максимальный процент застройки в границах земельного участка:

    – для одно- и двухквартирных жилых домов – 30 %;

    – для блокированных жилых домов – 50 %;

    – для объектов иного назначения в границах зоны – в соответствии с требованиями Нормативов градостроительного проектирования Республики Карелия и иного законодательства РФ и Республики Карелия.

    8. В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий, на них устанавливаются ограничения использования в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Статья 39. Жип. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (перспективной застройки)

    Формирование земельных участков и осуществление любого строительства в границах зоны Жип производятся с учётом требований части 9 статьи 15 Правил.

    Основные виды разрёшенного использования Условно разрешённые виды использования Вспомогательные виды использования
    – индивидуальные жилые дома; – блокированные жилые дома; – гостевые дома (до 3х этажей); – объекты учреждений и организаций органов государственной власти и местного самоуправления; -объекты учреждений детского дошкольного воспитания; – объекты учреждений начального и среднего образования; -объекты учреждений детского дошкольного образования, совмещенные с учреждениями начального образования; -объекты учреждений и организаций высшего, среднего, начального профессионального образования; – объекты культурно-просветительских и зрелищные учреждений; спортивные и спортивно-зрелищные сооружения и объекты; – объекты учреждений дополнительного образования и досугово-развлекательного назначения; -объекты организаций торговли, общественного питания; – объекты кредитно-финансовых организаций; – административные, офисные объекты; -объекты физкультурно-оздоровительного назначения [01], [03]; – объекты учреждений и организаций социального обеспечения; – объекты здравоохранения первой необходимости; -объекты бытового и коммунального обслуживания; – ветеринарные лечебницы, клиники без содержания животных   – многоквартир-ные жилые дома (до 3х этажей); – культовые объекты   – детские и спортивные площадки, площадки для отдыха; – зелёные насаждения (парки, скверы, бульвары); – хозяйственные площадки; -наземные открытые стоянки автотранспорта; -на участках для ведения личного подсобного хозяйства: сады, хозяйственные и бытовые постройки; – пожарные водоёмы; – малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции; – объекты транспортной и инженерной инфраструктуры [01]  

    Предельные размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

    1. Минимальная площадь земельных участков:

    – для блокированной застройки – 200 м2;

    – для индивидуальной застройки – 600 м2.

    2. Максимальная площадь земельных участков:

    – для блокированной застройки – 600 м2;

    – для индивидуальной застройки – 1500 м2.

    3. Максимальное количество этажей:

    – жилых домов и общественных зданий – 3 этажа (с возможностью использования дополнительно мансардного этажа);

    – хозяйственных построек – 1 этаж;

    – объектов учреждений детского дошкольного образования – 3 этажа;

    – объектов учреждений начального и среднего образования – 4 этажа.

    4. Минимальные отступы от границ:

    – от красной линии улиц – 5 метров;

    – от красной линии проездов – 3 метра.

    5. Расстояние от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений:

    – с учетом противопожарных требований;

    – в соответствии с санитарными нормами и правилами на основе расчётов инсоляции и освещенности.

    6. Требования к ограждению земельных участков:

    – со стороны улиц и проездов не допускается устройство ограждений более 1,6 метра;

    – характер ограждения должен быть единообразным, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улиц;

    – для объектов учреждений детского дошкольного образования, для объектов учреждений начального и среднего образования – в соответствии с требованиями Нормативов градостроительного проектирования Республики Карелия и иного законодательства РФ и Республики Карелия.

    7. Максимальный процент застройки в границах земельного участка:

    – для одно- и двухквартирных жилых домов – 30 %;

    – для блокированных жилых домов – 50 %;

    – для объектов иного назначения, размещаемых в зоне – в соответствии с требованиями Нормативов градостроительного проектирования Республики Карелия и иного законодательства РФ и Республики Карелия.

    8. В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий, на них устанавливаются ограничения использования в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    

    Источник: https://infopedia.su/9x9c85.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.